Можно ли убирать окно между комнатой и лоджией

Можно ли узаконить объединение лоджии с кухней, комнатой?

Когда мы планируем произвести объединение лоджии с комнатой или кухней, мы не всегда поначалу четко представляем, что столкнуться придется не только со всеми «прелестями» строительных работ, но и согласованием данных преобразований со многими службами. А это масса потраченного времени и нервов. Но в этой статье мы расскажем, что именно нужно знать, чтобы провести реконструкцию помещений грамотно и в полном соответствии с законодательством, не нарушить никаких норм и не заиметь в дальнейшем головную боль.

1. В соответствии с нормативными документами объединение лоджии с комнатой или кухней разрешено только с таким условием: пространство жилых помещений должно разделяться дверьми, либо распахивающимися, либо раздвигающимися. Если же вы планируете полностью убирать оконное заполнение между лоджией и комнатой, то получить разрешение на такую перепланировку не удастся. Но можно это совершить и без какого-либо согласования) В дальнейшем может возникнуть проблема – при продаже квартиры придется поставить оконный блок или балконную дверь обратно. Иначе технические документы на квартиру не будут совпадать с реальным ее состоянием, и оформление сделки покупки-продажи будет невозможным.

Также есть нюансы и при ликвидации или расширении стены в том месте, где находился оконный проем. В некоторых типах многоквартирных домов такая реконструкция невозможна, так как нарушает целостность несущих перекрытий. В других же случаях разрешена установка специальных «французских» оконных конструкций.

2. Чтобы все переделки были осуществлены грамотно, оптимальный вариант – сделать проект объединения лоджии с комнатой или кухней. Обычно такие проекты составляют специализированные организации, имеющие лицензию на право осуществления подобных работ. В этом случае вы будете уверены, что все расчеты будут правильными и не будут нарушать строительных норм и требований.

3. Реконструкция системы отопления в объединённом помещении также имеет свои особенности. Дело в том, что производить вынос радиатора на лоджию запрещено. Отопление лоджии возможно при помощи электрических приборов, например, «теплого пола» или конвектора. Однако, в плане квартиры размещение батарей не фиксируется, и такое нарушение может быть замечено лишь сотрудниками жилищной организации при проведении проверки.

4. При желании увеличить проем, ведущий на лоджию, следует знать:

Демонтаж порожка в дверном проеме невозможен в домах панельных и монолитных. В кирпичных и блочных домах такая манипуляция возможна лишь тогда, если плита перекрытия опирается на наружные стены, а не заводится под них.

Реконструкция той части стены, что находится под окном и где расположена батарея отопления, также может быть произведена не во всех типах домов. В доме из кирпича все будет зависеть также от способа установки плиты перекрытия. В «монолитах» такие изменения допускаются. А вот в панельном доме разрешение можно получить только, если он построен до 2007 года. Иначе есть риск нарушить опорные конструкции, что приведет к разрушениям и весьма неприятным последствиям.

От типа дома зависит и возможность полностью или частично убрать стену между лоджией и комнатой. В конструкциях из кирпича, блоков или панелей это сделать не получится, так как наружные стены здесь являются несущими, а их переделка запрещена. Если ваш дом из монолитного железобетона, то расширяйте проем, когда стена выполнена из другого материала.

5. В случае с созданием дополнительной лоджии важно знать, что в квартирах первых этажей такое мероприятие трудновыполнимо, если не сказать невозможно. Все дело в том, что при выполнении такого рода работ нужно затрагивать фасад здания, а он относится к общедомовому имуществу. Поэтому выход один – получить разрешение на устройство дополнительной лоджии от более чем 66% собственников жилых помещений.

Компания «ЛОДЖИИ.бай» знает как грамотно и без лишних хлопот присоединить лоджию к комнате! Звоните 8029-669-38-56.

Как законно объединить балкон с комнатой

В 2017 году Постановлением Москвы запретили прямое объединение — когда холодное помещение присоединяется к теплому и используется как дополнительная комната или ее продолжение. Однако, есть способы, как объединить балкон с комнатой законно. В этой статье расскажем, что нужно чтобы перепланировка была выполнена по нормам и прошла согласование, а также покажем:

• фотографии квартир, в которых мы узаконили такой ремонт;
• примеры, как нельзя совмещать холодные помещения с комнатами;
• проекты перепланировки с объединением помещений.

Отличие балкона от лоджии и как это влияет

Между ними есть конструктивные различия:

• балкон выступает за пределы здания и не имеет стен по бокам и спереди;
• лоджия встроена в здание в имеет стены справа и слева. В отличие от балкона ее пространство открыто только с одной стороны.

Новостройки чаще всего имеют лоджии, а квартиры в старых домах – балконы. Вид холодных помещений обычно почти никак не влияет на их объединение с комнатой, здесь важен тип дома – панельный, монолитный, блочный или кирпичный.

Оба этих помещения можно использовать как дополнительное пространство в квартире – хранить там вещи, сделать рабочий кабинет, игровую комнату. Или визуально расширить пространство комнаты.

Помимо лоджий и балконов есть зимние сады. Они бывают отапливаемыми, и их можно присоединять к комнате. Что касается веранд или террас, то демонтировать подоконный блок при выходе на них нельзя, как и объединять эти помещения комнатой или кухней. Это считается изменением фасада.

Можно ли объединять балкон с комнатой

Еще 10 лет назад объединение холодного и теплого помещений не составляло труда, чем охотно пользовались собственники квартир. Но в 2017 году все изменилось.

Вышла обновленная версия Постановления Москвы №508, в котором прямо запрещается объединение балкона и лоджии с любыми помещениями квартиры – кухней, гостиной, спальней.

Пример дизайн-проекта, подготовленный для 3-комнатной квартиры в 2016 году. Здесь изображено объединение холодного помещения (лоджии) с теплым (кухней) без разделяющего их стеклопакета. Раньше так было допустимо делать, но сегодня ремонт не пройдет согласование в Мосжилинспекции.

Пример ремонта квартиры с нарушением – здесь нет стеклопакета между лоджией и гостиной.

Лазеек обойти закон нет. Запрет распространяется на все серии домов в старом жилом фонде и новостройках.

Единственный законный вариант визуального объединения балкона с комнатой – это установка остекления в пол по типу «французского» окна. Это должен быть двухкамерный стеклопакет, который отделит холодное помещение от теплого. Так не будет нарушен тепловой контур дома.

Пример того, как можно и нельзя объединять балкон или лоджию с комнатой.

При правильном объединении балкона с комнатой нагрузка на отопительную систему дома не изменится — радиатор в комнате будет отапливать ту же самую площадь. Вы сможете получить в Мосжилинспекции разрешение на такую перепланировку.

Объединять балкон или лоджию с комнатой можно только в том случае, если они остеклены, иначе перепланировка с демонтажем подоконного блока будет считаться изменением фасада здания и требовать дополнительных разрешений, получить которые практически невозможно.

Чтобы узнать нюансы согласования такой перепланировки в вашей квартире, напишите нам в WhatsApp серию дома, приложите поэтажный план, если он есть, и мы расскажем о возможности объединения балкона с комнатой.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! �� Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Позвоните нам

Демонтаж подоконного блока – нормы 2024 года

Объединение балкона, лоджии и зимнего сада с внутренним помещением квартиры – одна из самых распространенных перепланировок. Чтобы присоединить холодное помещение к гостиной, спальне или кухне, собственники часто сносят подоконный блок.

В Москве объединить балкон или лоджию с комнатой можно только визуально, так как в проеме между ними обязательно нужно устанавливать двойной стеклопакет.

В этой статье расскажем:

• чем отличается демонтаж подоконного блока в панельном доме от монолитного или кирпичного;
• когда зимний сад можно присоединять к комнате целиком и без стеклопакета;
• о каких нюансах нужно не забыть во время ремонта;
• какие разрешения потребуются для перепланировки.

Можно ли демонтировать подоконный блок

Балкон или лоджия считаются «холодными» помещениями квартиры. Согласно Постановлению Правительства Москвы №508-ПП, с 2017 года их прямое объединение с внутренними отапливаемыми комнатами запрещено.

Под «прямым» понимается полное присоединение балконов и лоджий с постоянным свободным проходом на них из комнаты – без стеклянной перегородки. В проеме между ними обязательна установка двойного стеклопакета. Без него узаконить ремонт не получится.

Пример квартиры в новостройке, собственники которой решили объединить лоджию с кухней. Такой ремонт не пройдет согласование в Москве до тех пор, пока не будут установлены стеклопакеты, разделяющие холодное помещение от теплого.

Исключение составляют зимние сады, которые бывают отапливаемыми и могут входить в общую площадь квартиры в отличие от балконов и лоджий. В ряде случаев их можно присоединять к комнатам.

Лоджии и балконы – это практически всегда только вспомогательные неотапливаемые помещения. В плане квартиры БТИ они могут быть отмечены еще и как «летние» помещения, то есть непригодные для проживания. Их присоединение к кухне или спальне под строгим запретом.

В 90% случаев демонтировать подоконный блок можно. Причем, даже если он – несущая конструкция.

Возможности сноса подоконника для объединения лоджии или балкона с комнатой зависят от серии дома, типа стены, а также территориального расположения здания. Дальше подробно расскажем об этом.

Демонтаж подоконного блока в монолитных домах

Проще всего объединить помещения в монолитно-каркасных домах, где подоконник, разделяющий лоджию и комнату, собран из пеноблоков или аналогичных плит. В этом случае никаких ограничений для его сноса нет.

Также в «монолитках» можно расширить проем в стороны и высоту, полностью убрать порожек.

Если стена несущая, до начала ремонта нужно получить разрешение у авторов проекта дома или в ГБУ «Экспертный центр».

Пример технического заключения при объединении лоджии с комнатой со сносом ненесущего подоконного блока, подготовленного нами. Кроме этого, в квартире был ряд других работа по перепланировке, которые тоже прописали в документе. Такое же разрешение получается и перед демонтажем несущей стены подоконника, только давать его должна уже не мы или аналогичная проектная компания, а авторы дома либо ГБУ «Экспертный центр».

Демонтаж подоконного блока в кирпичных и блочных домах

В старых кирпичных домах (в Москве это, как правило, хрущевки) демонтаж подоконного блока возможен. Важно помнить, что подоконник может быть пригрузом балконной плиты, то есть несущей конструкцией. Если он именно такой, то нужно разрешение авторов проекта дома.

В блочных домах почти всегда никаких ограничений для сноса подоконного блока нет.

Единственный запрет для кирпичных и блочных домов – это расширение проема в сторону и высоту. Этого нельзя делать.

Демонтаж подоконного блока в панельных домах

«Панельки» имеют больше всего нюансов при объединении лоджии и комнаты со сносом подоконника.

Как и в вышеперечисленных домах, подоконный блок в них может быть ненесущим и несущим. Ненесущая перегородка спокойно демонтируется, а несущий подоконник сносится только после получения разрешения у авторов проекта дома.

Большинство панельных домов в Москве построены по проектам МНИИТЭП, и обращаться за разрешением необходимо именно туда.

При демонтаже подоконного блока запрещено сносить порожек при выходе на балкон. Он – всегда часть несущей конструкции, держит балконную плиту и выполняет теплоизолирующую функцию.

Возможность сноса подоконника в «панельках» напрямую зависит от года строительства дома. В квартирах серии П-3, П-44, II-49 и многих других балкон с комнатой спокойно объединяются с установкой стеклопакета.

В домах, которые построили в 2007 году и позднее по проекту МНИИТЭП (то есть чаще всего это панельные здания), нельзя демонтировать подоконные блоки и заменять их стеклянными дверьми.

Дело в том, что дома строятся по новой технологии с усиленной защитой здания от прогрессирующего обрушения, и там задействован более сложный механизм несущих конструкций, в которые включен подоконный блок. Автор проекта дома никогда не даст на разрешение на его снос.

Также в «панельках» запрещено расширять проемы на лоджию в стороны и высоту, так как это нарушает целостность навесной панели.

Вместе с подоконным блоком собственники часто хотят демонтировать боковые пристенки на лоджии и балконе. Вот, как они выглядит:

Сделать это можно, если квартира расположена высотой до 15 метров от земли – это примерно 6-7 этаж. В квартирах выше на его месте обязательна установка огнеупорного стекла.

• если ремонт не затрагивает несущие стены или подоконный блок, то его может разработать проектная компания. Например, PEREPLAN.
• если в ходе ремонта будут затронуты несущие стены, то заключение получается в МНИИТЭП.

Демонтаж подоконного блока в зависимости от территориального расположения дома

В Москве снести подоконник при входе на лоджию или балкон не составляет труда, главное придерживаться правил, о которых рассказали выше. А вот по Московской области необходимо уточнять возможность демонтажа в каждом конкретном городе.

Сегодня беспрепятственно разрешают демонтаж подоконного блока только в двух городах: в Красногорске и Химках. Если квартира, например, в Котельниках, то нужно подавать в суд на администрацию, чтобы согласовать такую работу.

Всегда нужно дополнительно уточнять этот вопрос в администрации своего города. В каждом муниципалитете могут быть свои нюансы.

Если вы сомневаетесь, можно ли сносить подоконный блок в вашей квартире, напишите нам серию дома. Инженеры PEREPLAN подготовили более 5000 проектов перепланировок во всех типах домов. Мы точно знаем, какие стены можно демонтировать, а какие нет.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! �� Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Позвоните нам

Объединить лоджию и комнату: порядок действий, варианты перепланировок

Объединение балкона или лоджии с основным помещением – это способ получить дополнительные метры жилья и улучшить его дизайн. Иногда хозяева квартир полагают, что подобные работы по перепланировке не представляют сложности и не требуют согласования с разрешительными органами. Однако по действующему в России законодательству необходимо согласовывать изменения стен и конфигурации отопительного оборудования. Нарушения строительных норм при проведении перепланировок могут привести к наложению штрафа на владельца и требованию провести работы по возврату стен квартиры и труб отопления к изначальному виду.

Как соединить лоджию или балкон с квартирой и как оформить это по закону? Строительные и юридические решения для выполнения этой задачи приведены в нашей статье.

Отличия балкона и лоджии

Планируя совмещение лоджии с жилой частью квартиры, следует учитывать, что будет присоединяться – балкон или собственно лоджия. Это имеет значение, поскольку требования законодательства и стандартов строительства для них предусматривают различные действия, допустимые при выполнении ремонта или реконструкции.

Как отличить лоджию от балкона, изложено в СП 54.13330.2011, СНиП 31-01-2003. В соответствии с ними:

• лоджией считается помещение, огражденное стенами с трех сторон, в случае углового помещения – с двух;
• балкон — огражденная (перилами или стеной с соседним балконом) площадка, выступающая из фасада.

Два типа отделенных от квартиры площадок отличаются по своим физическим характеристикам ­в части максимально допустимой нагрузки на кв. м. Лоджия является частью здания, опирается на капитальную стену и рассчитана на ту же нагрузку, что и основные помещения. Расчетная нагрузка примерно составляет 0,4 т на м2. В новых зданиях этот показатель обычно больше – до 0,6 т на м2.

Балкон выступает из плоскости стены фасада и укреплен на выступающих из стены балках. Соответственно, максимально допустимая масса на единицу площади, которую он может выдерживать, ниже. В современных жилых домах балконы строятся из расчета 0,25 т/м2. По мере эксплуатации этот параметр постепенно снижается из-за износа конструкции – ежегодно на 1 %.

Юридические тонкости объединения балкона с квартирой

Неграмотные действия по объединению наружных площадей и квартиры могут привести к повреждению капитальных стен и других несущих элементов здания, что сделает квартиру и даже все здание непригодными к проживанию. Перепланировка жилья для объединения с балконом сопровождается такими работами, как:

• перенос сетей коммуникаций;
• изменение размещения и установка новых электроточек;
• увеличение жилой зоны;
• создание проемов в стенах;
• перенос дверей;
• снос части несущих стен;
• демонтаж или перенос оконных проемов, батарей отопления;
• установка остекления на балконы / лоджии;
• утепление и отделка стен, полов и потолков присоединяемых площадей;
• организация автономного электрического отопления на балконах / лоджиях.

Составляя планы по объединению площадей, требуется предусматривать необходимость соответствия результата нормам российского законодательства: Жилищному кодексу РФ, в части статей 25-29, Постановлению Правительства РФ № 47 о критериях пригодности помещения к проживанию, Постановлению Госстроя РФ № 170 о правилах и нормах технической эксплуатации жилья.

Кроме федеральных законов, эта сфера регулируется муниципальными нормами по адресу расположения жилья. В частности, в Москве действуют:

• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в ред. № 840-ПП – главный нормативный акт о перепланировках в Москве;
• Постановление Правительства Москвы № 708-ПП – нормативы эксплуатации;
• Свод правил 54.13330.2016 на проектирование и строительство;
• СанПиН 2.1.2.2645-10;
• МГСН 3.01-01 – требования к конструкциям и элементам жилых зданий;
• ЖНМ-2004/03 – требования к газопроводам и оборудованию;
• 106-ПП – об организации технического учета.

Обобщая указанные нормы, можно вывести два основных правила:

• для многоквартирных зданий невозможна эксплуатация лоджии / балкона не по их прямому предназначению;
• перепланировка не может объединять лоджию / балкон с внутренним помещением.

Причина запрета на соединение лоджии или балкона с основным помещением

Главные причины запрета на соединение наружных площадей с жилыми следующие:

1. Совмещение неотапливаемых и отапливаемых площадей приводит к нарушению теплового контура строения. В результате расход теплоэнергии на многоквартирный дом в холодные сезоны может бесконтрольно вырасти. Это приводит к серьезному увеличению нагрузки на систему центрального теплоснабжения и снижению температур в переустроенной квартире и соседних до неприемлемых уровней.
2. Неграмотная перепланировка может вызвать нарушение прочности несущей стены и конструкций. Это грозит нанесением ущерба всему дому и даже его разрушением.

Приведенные ниже примеры описывают планировки, которые будет невозможно согласовать, то есть то, чего делать нельзя:

• демонтировать часть стены под окном, не устанавливая взамен панорамное (французское) остекление;
• снести подоконный блок и изолировать лоджию и квартиру стеклопакетами, не обеспечивающими достаточную теплоизоляцию;
• вывести магистральную трубу или отопительную батарею на балкон;
• перенести границу балкона вглубь внутреннего помещения.

Пример французского остекления границы лоджии и жилой комнаты

Что допустимо делать при объединении балконов и лоджий с помещением

Разрешается демонтировать подоконный блок с установкой на его место светопрозрачных дверей. Перепроектирование должно быть заранее согласовано. Также получение согласования на реконструкцию требует теплотехнических расчетов. Они делаются в целях сравнения потерь тепла до и после перепланировки с нормативными показателями.

Проектирование будущей планировки необходимо проводить с учетом запрета выноса радиаторов централизованного отопления на балкон. По закону запрещено размещение на балконах и лоджиях, вне зависимости от их соединенности с основной жилой площадью:

• радиаторов отопления;
• трубопроводов центральной отопительной магистрали;
• каких-либо инженерных коммуникаций, идущих от централизованной отопительной системы.

Перепланировку следует проводить с учетом следующих моментов:

1. Рекомендуется обеспечить обогрев дополнительной площади – чаще всего устанавливают электроподогрев полов или выносят автономный электрообогреватель. Оба варианта потенциально пожароопасны, поэтому требуют использования негорючих материалов в обшивке балкона.
2. Исключить применение ударных способов при демонтаже части стен. Обычно используется резка алмазными кругами, обеспечивающая ровный распил и отсутствие вибрации.
3. Во многих монолитных домах согласовать снос подоконного блока можно только после получения согласования от автора проекта здания, что практически нереально.
4. В отдельных случаях запрещено изменять фасады зданий (в частности исторических), к чему относится и снос фрагмента наружной стены. Такая перепланировка не будет согласована.

В некоторых случаях можно получить разрешение на срезание части противопожарного простенка или снос порога. Однако подобные работы разрешаются не во всех типах домов. К примеру, избавиться от порога и сократить ширину простенка возможно в зданиях с несущим железобетонным каркасом. Конструктивно в этом типе домов стены являются перегородками для теплозвукоизоляции. Обычно они делаются многослойными. Слои включают пено- или шлакобетон, утеплитель, штукатурку. Нагрузку держит железобетонный каркас сооружения. Расширение проемов монолитного дома не влияет на целостность всей постройки, так как стены не являются несущими. В случае если несущую нагрузку несут сами стены (например, в панельном доме), проведение работ по демонтажу требует обязательного предварительного согласования, иначе возникают риски разрушения всего здания.

Убрать порог между комнатой и балконом в доме из кирпича, блоков или панелей можно не всегда – это зависит от ее конструкции. Если она связана с несущей конструкцией, например, является частью консоли, то ее снос также недопустим, поскольку грозит обрушением строения.

Несмотря на то что в панельных домах не допускается уменьшение простеночной зоны и демонтаж порогов, некоторые изменения вносить можно. В частности, не запрещено снижение высоты порога за счет дверного проема.

Чем грозит нарушение ограничений по соединению основной площади с лоджией или балконом

Многие владельцы квартир проводят демонтаж оконных и подоконных блоков, объединение комнат с балконами, их утепление, никого не уведомляя и не оформляя разрешения. Чаще всего причиной этому является незнание законов и убежденность в том, что со своим имуществом они вправе распоряжаться без согласований. Это может повлечь за собой нежелательные последствия. К примеру, снос несущей стены может обрушить здание. Соединение холодного помещения с жилым понизит температуру в квартире. Это приведет к повышенной сырости и развитию плесени и грибков. Кроме того, в большинстве домов балкон устроен так, чтобы на нем можно было спастись во время пожара.

Несогласованная перепланировка – это нарушение закона. Владелец квартиры будет привлечен к ответственности, если в суд будет подан иск по факту незаконного соединения балкона с основным помещением от управляющей компании, соседей или иного лица.

Степень наказания и санкции зависят от конкретных изменений в квартире. Если проведенные работы не запрещены для конкретного типа многоквартирного дома по региональным законам, то будет вынесено постановление об уплате административного штрафа и оформлении изменений технического плана. Суммы штрафов согласно ст. 7.21 КоАП РФ: 2000 – 2500 р. для граждан, 4000-5000 р. для должностных лиц и 40 000-50 000 р. для юридических лиц.

Если при соединении лоджии или балкона с квартирой нарушены строительные нормы и имеется потенциальная угроза разрушения несущих стен, то владельца ждут более серьезные неприятности. В этом случае:

• налагается штраф;
• согласно статье 29 Жилищного кодекса РФ, собственника обязывают привести помещение в прежнее состояние (заново отстроить снесенные элементы здания).

Бывают ситуации, когда выявляется незаконная перепланировка, но хозяин жилья ограничивается лишь уплатой штрафа, отказываясь вернуть прежний вид помещению и надеясь на то, что на этом вопрос будет исчерпан. За этим может последовать обращение жилинспекции или других заинтересованных лиц в судебные инстанции. При отказе от восстановления после вынесения судебного решения квартира может быть изъята судебными приставами. Жилье будет продано с торгов, а выручка поступит на оплату работ по восстановлению. Реконструкция и покупка материалов при этом проводится уполномоченной подрядной организацией. Остаток средств передается владельцу жилья. Такое случается, если, к примеру, в результате перепланировки произошла просадка всех этажей, по стенам пошли трещины и необходимо восстанавливать весь дом.

Какая нужна документация для объединения балкона с квартирой

Для того чтобы демонтаж стен и порогов, а также выполнение других работ, связанных с переустройством, были законными, необходимо предварительное получение разрешения. По завершении мероприятий по реконструкции, результат должен быть принят комиссией, которая проверяет, соответствуют ли выполненные работы списку, заявленному на согласование. В результате проверки комиссией подписывается акт о завершении переустройства и (или) перепланировки помещения. При отсутствии нарушений вносятся изменения в инвентаризационную, техническую и учетную документацию.

Для получения разрешения на проведение перепланировки (ст. 26 ЖК РФ и другие нормативные акты) возможно требование предоставить:

• заявление на перепланировку;
• оригиналы или заверенные копии документов о праве собственности;
• техпаспорт помещения и заключение органа по охране архитектурных памятников, если строение к ним относится (не требуются, если собственность зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости);
• проект перепланировки (обычно составляется проектной организацией);
• теплотехнический расчет;
• доверенность на согласование перепланировки (в случае, если согласованием занимается стороннее лицо или организация);
• положительное заключение организации-балансодержателя многоквартирного дома;
• письменное согласие всех членов семьи владельца, собственников долей в помещении, а также собственников жилья в здании (если реконструкция затрагивает общедомовое имущество);
• в случае нахождения квартиры под обременением (к примеру, если она приобретена по ипотечному кредитованию) – разрешение залогодержателя;
• заключение МЧС РФ;
• заключение Роспотребнадзора.

Несмотря на внушительность списка, приведенного выше, на деле все обстоит проще, если жилье находится в обычном многоквартирном доме. Обратиться за согласованием можно через портал Госуслуг или многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), процедура постоянно совершенствуется и автоматизируется, часть документов оформляется самими государственными службами. Сроки согласования в ведомствах регламентированы, чиновники несут ответственность за необоснованные проволочки, поэтому, если все в пределах нормативных требований, проблем не возникает. Главное – оформить все до начала работ. Узаконение переделок задним числом может потребовать от владельца переустроенного помещения обращения в суд с привлечением независимых экспертов.

Порядок действий при объединении балкона с комнатой

Следующий алгоритм поможет грамотно организовать перепланировку, не упустив из внимания важные моменты:

1. Определение полного списка всех необходимых работ. При этом, чтобы не тратить время на самостоятельное изучение разрешенных и запрещенных в доме действий, лучше обратиться в местное БТИ (бюро технической инвентаризации) или проектную организацию, состоящую в соответствующей проектной СРО (некоммерческой саморегулируемой организации).
2. Заказ проекта перепланировки в проектной компании. Требование об обязательном членстве проектировщика перепланировки в СРО имеется в нормативных актах большинства муниципальных образований. В то же время, согласно письму Минстроя РФ от 04.12.2017 №44765-ХМ/02 «По вопросам организации и проведения работ по переустройству…», членство проектной организации в соответствующей СРО не требуется. Во избежание спорных ситуаций большинство источников рекомендуют обращаться в организации, состоящие в СРО, либо предварительно проконсультироваться с разрешительными органами относительно конкретики по населенному пункту. Стоимость проекта составляет значительную долю в ремонтном бюджете и в разных компаниях сильно отличается. Поэтому к вопросу выбора стоит отнестись продуманно и изучить все имеющиеся возможности в регионе. В Москве, например, для многих многоквартирных домов можно сэкономить часть затрат, получив бесплатный проект из утвержденного Каталога типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий.
3. Предоставление готового проекта на согласование управляющей компании, являющейся балансодержателем многоквартирного дома.
4. В зависимости от специфики квартиры, расположения дома и других факторов могут потребоваться получение разрешения МЧС, санитарной экспертизы, техусловий УК на наращивание электрической мощности, монтаж инженерных сетей.
5. Предоставление готового пакета документации в МФЦ или орган согласования в местной администрации (зависит от населенного пункта). Удобнее всего направить документы через портал госуслуг или специализированный сайт (например, mos.ru для Москвы).
6. Получение разрешения на перепланировку.
7. Проведение работ в соответствии с согласованным проектом. Необходимо уложиться в срок действия разрешения – 1 год с момента согласования. При этом рекомендуется не завершать финишную обшивку помещения – комиссия должна убедиться, что стены помещения изменены по проекту (или не изменены).
8. Вызов представителей межведомственной комиссии для проверки и выдачи акта о перепланировке и положительного решения.
9. Предоставление документов и получение акта о вводе помещения в эксплуатацию.
10. Подача документов в Росреестр – удобнее выполнить это через МФЦ.
11. Получение выписки из ЕГРН.
12. Завершение финишной отделки.

Перепланировка может быть не согласована в следующих случаях:

• заявителем предоставлен неполный комплект документов;
• планируемые к проведению работы не допускаются в соответствии с законодательством или нормативными актами, включая местные ограничения.

В ситуации, когда владельцу квартиры отказано в согласовании перепланировки, но он уверен в своей правоте, можно обратиться в судебные органы с получением заключения независимых экспертов о правомерности работ.

Часто происходит так, что гражданин покупает квартиру с проведенной, но неузаконенной перепланировкой, о чем узнает позднее. Избежать подобных обстоятельств несложно – достаточно перед покупкой провести сверку технического плана жилья с фактическим состоянием или поручить этот вопрос профильному специалисту.

Можно ли узаконить объединение лоджии с жилой площадью задним числом?

Подавляющее большинство проведенных работ по перепланировке квартир на вторичном рынке не согласовано. Это сложилось исторически по многим причинам: несогласованность законов, их региональные различия, постоянные изменения и амнистии по незаконным перепланировкам вносили путаницу в вопрос. При продаже жилья эта проблема всплывает. Существует убеждение, что для исправления положения достаточно уплаты штрафа и оформления изменений в Росреестре.

В реальности оформление займет не меньше времени, чем предварительное согласование, а при наличии спорных моментов придется решать вопрос в судебном порядке. Если суд вынесет отрицательное для владельца постановление, то потребуется провести работы по возврату планировки в исходный вид вне зависимости от того, что переустроенное жилье успешно эксплуатируется многие годы.

Существует проблема ужесточения современных требований – то, что годы назад было разрешено, сейчас запрещается, и узаконить ранее проведенные работы может быть невозможно.

В заключение приведем перечень основных моментов, которые следует иметь в виду при планировании объединения лоджии и жилого помещения:

1. Виды допустимых работ по переустройству для разных многоквартирных домов отличаются и зависят от типа здания, материалов, примененных в его строительстве, местных нормативных актов в населенном пункте.
2. Согласование потребуется в любом случае, если перепланировка помещения будет выявлена, даже при полном соответствии всем законодательным и строительным требованиям.
3. Не разрешается полностью объединять жилую зону и балкон/лоджию. При согласовании демонтажа подоконной части стены в любом случае требуется установка остекления с дверью.
4. Совмещение балкона или лоджии с жилой зоной не допускает установку батарей или труб централизованного отопления на присоединяемой площади. Для отопления обычно используют автономные электрические устройства.
5. Согласование перепланировки требует проекта и его утверждения в разрешительных инстанциях.
6. Работы должны проводиться в соответствии с проектом.
7. Результат перепланировки принимается комиссией, и после этого оформляются новые документы.
8. Самовольная перепланировка может привести к требованию уплаты штрафа и узаконения изменений. При несоответствии перепланировки нормам с владельца через суд потребуют провести работы по возврату жилья в прежний вид. В случае невыполнения требований жилье может быть изъято у собственника и продано для возмещения оплаты стоимости этих работ.