Изменение функционального назначения здания это реконструкция где прописано

При смене функционального назначения потребуется ли разработка проекта здания ?

Столкнулся с проблемой. При смене функционального назначения потребуется ли разработка проекта здания? Был жилой многоквартирный дом, три этажа, экспертизу не проходил, теперь это гостиница (дом сдан в аренду), а для гостиницы 3 этажа это экспертиза однозначно! Если есть нормативный документ подтверждающий обязательное составление ПСД то буду очень благодарен.
С уважением,
ole-eliseev

Просмотров: 20373

ole-eliseev

Посмотреть профиль

Найти ещё сообщения от ole-eliseev

Оснащение проходки горных выработок, ПОС, нормоконтроль, КР, АР

Регистрация: 30.01.2008
Сообщений: 18,649

При смене функционального назначения изменяются нагрузки на перекрытия и проч. нормы.
Логически должны проходить ещё раз.

Документ — градостроительный кодекс. Как там написано не знаю.

__________________
«Безвыходных ситуаций не бывает» барон Мюнхаузен
Регистрация: 25.05.2009
Сообщений: 243

Если здание построено, введено в эксплуатацию то уже проблематично контролирущим органам что то с вами сделать. Единственно могут проверить СЭС, пожарники, районная администрация (хотя что им делать в частном доме). Желательно выполнить корректировку проекта, где будет расписано, что все сделано по СНиПам и СанПиНам. А идти в экспертизу добровольно самое последнее дело, весь мозг и деньги высосут.

Thượng Tá Quân Đội Nhân Dân Việt Nam

Регистрация: 14.03.2005
44d32’44″С, 33d26’51″В
Сообщений: 13,381

Если здание построено, введено в эксплуатацию то уже проблематично контролирущим органам что то с вами сделать.

Как раз никаких проблем «сделать». Причем сделать очень больно.

Существующее здание — объект недвижимости. В нем есть жилые помещения. Имеющие именно такой статус. Если их хотят превратить в гостиницу, это уже изменение статуса. Для перевода жилых помещений в другой статус потребуются соответствующие документы. В том числе, проектная документация. Обязательно. Что уж со зданием придется делать — должно быть в проектной документации.

А превратить жилой дом в гостиницу (даже если он частный) «втихаря» чревато большими материальными потерями. Все бы у себя притоны и устраивали, если бы за это ничего не было.

Если есть нормативный документ подтверждающий обязательное составление ПСД

Идете в городе, где расположен объект на сайт Администрации и ищете документы с названием наподобие «Положения о согласовании перепланировки и (или) переустройства нежилых помещений в городе ХХХ» и «Положения о согласовании перепланировки и (или) переустройства нежилых помещений в городе ХХХ». Вот там все и найдете. В конкретном городе, потому что конкретика в этих вопросах отдана на откуп муниципальным образованиям.

Регистрация: 05.03.2010
Сообщений: 107

Ст. 1 Градостроительного кодекса: «. 14) реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения;..»(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ).

ТЕХНИЧЕСКИЙ РЕГЛАМЕНТ О БЕЗОПАСНОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ:
Статья 4. Идентификация зданий и сооружений
1. Для применения настоящего Федерального закона здания и сооружения идентифицируются в порядке, установленном настоящей статьей, по следующим признакам:
1) назначение;
5) пожарная и взрывопожарная опасность;
6) наличие помещений с постоянным пребыванием людей;

У Вас реконструкция. Следовательно: исходно-разрешительная документация, проект, экспертиза, разрешение на реконструкцию, реконструкция, приемка законченного строительством объекта и т.п. по полной программе.

Karlson1974

Посмотреть профиль

Найти ещё сообщения от Karlson1974

Оснащение проходки горных выработок, ПОС, нормоконтроль, КР, АР

Регистрация: 30.01.2008
Сообщений: 18,649
Это почему реконстуркция . о_О
Да нет вроде.
__________________
«Безвыходных ситуаций не бывает» барон Мюнхаузен
Регистрация: 05.03.2010
Сообщений: 107
Сообщение от Tyhig

При смене функционального назначения изменяются нагрузки на перекрытия и проч. нормы.
Документ — градостроительный кодекс.

Пути эвакуации и т.д.

Karlson1974

Посмотреть профиль

Найти ещё сообщения от Karlson1974

Регистрация: 17.03.2010
Запад Сибири
Сообщений: 1,272

Это — реконструкция, однозначно.

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ, АРХИТЕКТУРЕ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ:
Реконструкция жилого дома — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади дома) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и приведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований.

Регистрация: 25.05.2009
Сообщений: 243

1. Самый простой вариант, если не вылазишь на фасад строительством провести под видом перепланировки для собственных нужд и согласовывать (маленький проектик для сэс, администраци).
2. Если не переводить жилое в нежилое (т.е. часть здания использовать для собственного проживания). Можно пройти и Экспертизу (чертежей не особо много, не надо техусловий и тд).
3. Перевести в нежилое и дальше все по максимуму.

Регистрация: 20.11.2007
Ростов-на-Дону
Сообщений: 539

Надо сделать гостиницу без согласования с контролирующими органами. Потом пригласить БТИ чтобы сделали технический паспорт по факту и после этого узаконить через суд..Такая практика уже была

2-ой вариант сделать проект перевода в нежилой фонд для архитектуры. там нужны только планы до перепланировки и после перепланировки с ТЭП до и после перевода

Thượng Tá Quân Đội Nhân Dân Việt Nam

Регистрация: 14.03.2005
44d32’44″С, 33d26’51″В
Сообщений: 13,381

Надо сделать гостиницу без согласования с контролирующими органами

Совет из серии «как украсть миллион». Легко советовать «сделать гостиницу». Это не перегородку перенсти. Залетишь, когда «делать» будешь. И паспорт «по факту» не везде сделаешь. В приличных городах, сначала, даже за перепланировку квартиры, прилично оштрафуют. И не ты пойдешь в суд «узаконить», а тебя потащат. Чтобы обязать вернуть в первоначальное состояние. А потом все равно заставят все по правилам оформлять.

Ах, да, у вас же «Ростов-папа».

Регистрация: 12.06.2005
Сообщений: 1,973

Если есть нормативный документ подтверждающий обязательное составление ПСД

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004*г. N*190-ФЗ

Статья 48. Архитектурно-строительное проектирование
1. Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (далее также — капитальный ремонт).

Исключения — ст. 49

2. Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:
1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
.
5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров .

Но тут ситуация особенная — дом временно сдан в аренду и потом снова будет частным трех этажным жилым. Если нужно получать какие то разрешения на этот вид деятельности, нужно сначала переоборудовать его в гостиницу, по всем правилам:
1. эвакуационные выходы как положено, сан.узлы дополнительные, для персонала отдельные помещения и внутренний противопожаный водопровод и пр.
2. пищеблок со своей технологией выделенный в отдельный пожарный отсек с отдельным канализационным выпуском отдельным входом для заноса продуктов и выноса мусора
3. Парковки для авто по расчету
4. Постирочные всякие там, костелянские

ну и конечно же получить тех.условия на все сети, от АТС телефонные номера подтянуть дополнительные

вот это все нужно разработать, пройти экспертизу, согласовать с Роспотребнадзором, воплотить, сдать в эксплуатацию . а когда кончится срок аренды нужно будет «пельмени разлепить, мясо — в исходное»

Последний раз редактировалось Vlad®, 17.09.2010 в 06:05 .

Реконструкция зданий с изменением назначения

Изменение назначения здания — одна из частых задач реконструкции. Эта задача может возникать при смене собственника, в результате развития территории, из-за изменения спроса на объекты разных категорий, по другим причинам. У реконструкции в этом случае будет несколько особенностей.

Возможна ли в принципе смена назначения?

Чтобы определить это, нужно обследовать здание, оценить его характеристики, состояние, а также потенциал использования в новом качества. Существует несколько основных параметров:

• Общие характеристики: этажность, площадь, планировка, характеристики строительных конструкций и другие.

Возможности реконструкции очень широки: она позволяет превращать жилые дома в торговые центры, бывшие производственные цеха в отели или бизнес-комплексы, магазины, торговые павильоны в логистические комплексы или склады. Однако при этом нужно учитывать, насколько новое и старое назначение различаются в части требований к характеристикам здания. Например, производству нужны просторные цеха, надежные фундаменты, чтобы разместить тяжелое оборудование. Если здание изношено, а его фундамент недостаточно прочен, реконструкция может оказаться нецелесообразной. Постройки ангарного типа не всегда подходят для жилья или отелей: придется переделывать слишком многое. Также и старые здания цехов с большой площадью и высотой потолков могут оказаться неудобными для размещения торговых или офисных площадей (хотя примеры такой реконструкции в Москве есть).

• Техническое состояние: исходные характеристики основных строительных конструкций, инженерных систем, степень износа.

Данные о техническом состоянии нужны, чтобы оценить экономическую целесообразность реконструкции. Если строительные конструкции сильно изношены, и нужен большой объем восстановительных работ, объем инвестиций может оказаться чрезмерным. Если объект будет реконструироваться для проекта со средней или небольшой доходностью, лучше искать максимально сохранившееся здание, чтобы переделать его, внося минимальные изменения в планировку и другие технические характеристики. Напротив, если смена назначения предполагает большой объем изменений при реконструкции (изменение этажности, перенос стен, перегородок, ремонт инженерных систем), то техническое состояние не так важно — даже если оно плохое, все изношенные конструкции так или иначе будут заменены.

• Потенциал использования: зависит от расположения, инфраструктурных показателей, других факторов.

То, насколько эффективным будет использование здания после реконструкции, зависит от того, как именно изменяется назначение. Если объект станет отелем, важно удобство его расположения (рядом с транспортными узлами, центром города, достопримечательностями). Если это будет торговый объект, дополнительно важна возможность организовать парковку, удобство подъездных путей, то, насколько развита инфраструктура в выбранном районе (все это влияет на проходимость, посещаемость). Для склада важны удобные подъездные пути. Для производства — возможность организовать склад, удобный подвоз сырья, отгрузку готовой продукции. Для каждого проекта реконструкции потенциал использования при смене назначения определяют отдельно.

У вас есть вопросы по реконструкции зданий?

Мы перезвоним вам в течение 10 минут

или позвоните по номеру +7 (495) 796-11-97

Нажимая кнопку «Отправить», вы автоматически выражаете согласие на обработку своих персональных данных и принимаете условия .

Как проводится смена назначения?

Любой проект реконструкции капитальных зданий согласовывается. В ходе этого согласования, в том числе, обосновывают запланированные изменения. Это касается и смены назначения. Такие изменения должны быть безопасными, обоснованными экономически, они не должны противоречить существующим нормам (местным, федеральным). Если проводится смена назначения с жилого на нежилое или наоборот, ее нужно будет оформлять отдельно.

Чтобы изменить назначение здания, могут понадобиться следующие работы:

• Расширение площади: строительство пристроек, террас, веранд, дополнительных этажей.
• Перепланировка: изменение функций, площади, расположения существующих помещений, перенос стен, перегородок, дверных, оконных проемов.
• Ремонт инженерных сетей: перенос, модернизация, увеличение мощности, производительности или пропускной способности для электросети, водопровода, канализации, вентиляции. Устройство систем безопасности: видеонаблюдение, пожарная сигнализация, СКД. При оборудовании производств, складов с особыми режимами хранения, лабораторий, медицинских центров, предприятий общественного питания может требоваться установка специального инженерного оборудования.
• Изменение этажности: в том числе за счет строительства дополнительных этажей, устройства цокольного или мансардного этажа, переноса или демонтажа перекрытий.
• Усиление или замена основных строительных конструкций: укрепление фундамента, усиление, армирование несущих стен, перекрытий, кровельной конструкции.
• Обновление фасада, кровли: может проводиться, чтобы уменьшить теплопотери, снизить уровень шума. Если меняется назначение здания, может потребоваться и смена всего его облика, чтобы он лучше соответствовал новым функциям объекта.
• Благоустройство прилегающей территории: организация парковок, подъездных путей, пешеходных или прогулочных, рекреационных зон, площадок для складирования, погрузки, выгрузки продукции, создание других инфраструктурных объектов.

Строительная компания «Олимпия» реконструирует здания, выполняя смену назначения. Мы разработаем проектную документацию, поможем согласовать ее, организуем и выполним необходимые строительные, монтажные и отделочные работы.

• Реконструкция жилых зданий
• Реконструкция и реставрация
• Реконструкция и ремонт промышленных зданий
• Разработка проектной документации по организации строительства и реконструкции
• Снос или реконструкция?
• Реконструкция отдельных элементов зданий и сооружений
• Современные методы реконструкции жилых домов
• Проект организации работ при реконструкции здания
• Оптимизация естественного освещения в офисе и дома
• Особенности реконструкции исторических зданий
• Риски незаконной реконструкции зданий
• Реконструкция склада
• Реконструкция отелей и гостиниц
• Реконструкция торговых и офисных центров
• Проблемы реконструкции зданий и способы их решения
• Реконструкция зданий с изменением назначения
• Обследование и подготовка здания к реконструкции
• Увеличение площади при реконструкции здания
• Редевелопмент: возможности реконструкции промышленных объектов

1. Главная
2. Информация
3. Вопросы реконструкции
4. Реконструкция зданий с изменением назначения

В апреле строительная компания Олимпия предлагает специальные условия на ремонт офисных помещений. Подробности по телефону +7 (495) 796-11-97

По вопросам снабжения, поставки материалов и другим видам сотрудничества просьба обращаться исключительно на электронную почту snab@skmsk.ru

© 2005—2024 Строительная компания «Олимпия»
малоэтажное строительство, ремонт и реконструкция зданий, отделка офисов

Москва
Щелковское шоссе, д. 13

тел./факс: +7 (495) 796-11-97

Когда ремонт переквалифицируют в реконструкцию

На практике в спорах с налогоплательщиками, которые решили, что они провели ремонт и списали расходы единовременно, налоговики применяют свой подход. И суды их в этом поддерживают.

Расходы на ремонт и реконструкцию списывают по-разному

Очень важно различать расходы на реконструкцию, модернизацию и затраты на ремонт основных средств. Дело в том, что затраты на любой ремонт (текущий, средний или капитальный) можно сразу и полностью включить в состав расходов.

Расходы на реконструкцию (модернизацию) списываются постепенно. Поэтому фирме бывает выгоднее, чтобы проведенные работы были квалифицированы как ремонт.

Два ключевых различия между ремонтом и реконструкцией

В результате ремонтных работ качественные характеристики оборудования (здания, сооружения) остаются прежними. Цель ремонта – поддержание объекта в рабочем состоянии. Поэтому любые расходы на обслуживание основного средства (технический осмотр, уход, устранение неисправностей и поломок) – это расходы на ремонт.

В результате реконструкции изменяются качественные характеристики объекта: повышается производительность или мощность основного средства, изменяется его функциональное назначение.

Что считать ремонтом

Определения ремонта в НК РФ нет, но он отсылает к нормам других отраслей законодательства. Так, в Градостроительном кодексе есть определение капитального ремонта. Это замена или восстановление:

• строительных конструкций или их элементов;
• систем (сетей) инженерно-технического обеспечения объектов недвижимости или их элементов.

Капитальный ремонт проводится нечасто – раз в год, а то и реже. Текущий ремонт проводят без прекращения эксплуатации зданий, в том числе тепло-, водо- и энергоснабжения, как правило, несколько раз в год, и он направлен на устранение мелких повреждений и неисправностей, что предотвращает преждевременный износ или полный выход из строя ОС.

Ремонт – это работы, в процессе которых изношенные конструкции и детали полностью заменяют или устанавливают вместо них более прочные и экономичные. Они восстанавливают эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов или даже улучшают. Но при этом класс, категория и первоначально установленные показатели работы не меняются.

Так, судьи, в отличие от инспекции, признали ремонтными работы по перекладке водопроводной и канализационной сети с частичной либо полной заменой труб.

Решающим фактором стало то, что работы не привели к изменению функционального назначения трубопровода, никаких новых технико-экономических показателей в результате он не приобрел. Поэтому такие работы реконструкцией не являются (постановление АС Уральского округа от 4 мая 2022 г. № Ф09-1837/22 по делу № А76-53191/2020).

Что считать реконструкцией

Определение реконструкции дано в пункте 2 статьи 257 НК РФ. Здесь говорится, что целью проведения реконструкции объекта ОС является такое его переустройство, которое повышает его технико-экономические показатели (срок эксплуатации, мощность и т.п.) и ведет к:

• увеличению производственных мощностей;
• улучшению качества выпускаемой продукции;
• изменению номенклатуры выпускаемой продукции.

Также для определения реконструкции в налоговых целях обязательно наличие проекта реконструкции.

В Градостроительном кодексе тоже говорится о реконструкции (п.14 ст. 1 ГСК РФ). Это комплекс строительных работ, которые направлены на:

• изменение параметров зданий, сооружений, их частей (высоты, количества этажей, площади, объема), включая надстройку, перестройку и расширение объекта;
• замену или восстановление несущих строительных конструкций зданий, сооружений (за исключением замены отдельных элементов конструкций на аналогичные либо улучшенные, или их восстановление);
• изменение параметров линейных объектов (трубопроводов, линий электропередачи, линий связи) или их частей, которое приведет к перемене класса, категории или первоначальных показателей функционирования объекта (например, его мощности, грузоподъемности) и границы охранной зоны объекта.

Реконструкция производится только в отношении объектов капитального строительства — зданий, сооружений и линейных объектов. А вот реконструкция автомобиля или любого технического оборудования невозможна. В отношении них проводят модернизацию.

Когда ремонт переквалифицируют в реконструкцию

1. Перепланировка

Вот совсем свежее судебное решение. Организация силами подрядчика провела строительные работы по перепланировке административно-бытового корпуса. В результате в здании появились новые помещения – номера для проживания, актовый и тренажерный залы, офисы, кухни, санузлы, душевые и др., и оно стало использоваться в качестве гостиницы.

Затраты по договору компания учла единовременно как расходы на ремонт основных средств. Но налоговая, а затем и суд с этим не согласились, отметив, что по итогам работ здание приобрело новые характеристики, назначение объекта поменялось.

Перепланировка здания, которая сопровождается изменением его назначения, для целей налогообложения прибыли должна рассматриваться не как капитальный ремонт, а как реконструкция. Соответственно, расходы на такие работы учитываются не единовременно, а через амортизацию. К такому выводу пришел АС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 16 октября 2023 г. № Ф02-5637/2023 по делу № А19-12747/2021, и доказать такую переквалификацию не составило труда.

1. Изменение назначения помещения

Бывают более сложные случаи, когда суду приходится исследовать конкретные работы и их результаты.

Показателен пример, когда в результате ремонта изменили назначение помещения, хотя в договоре с подрядчиком все работы обозначены как капитальный ремонт. В результате работ бывший склад начали использовать как офис.

Важно не то, как названы работы в договоре. Важно то, для чего они произведены (Постановление АС Волго-Вятского округа от 8 августа 2017 г. № А82-7455/2016).

Не убедит налоговиков и причина, по которой потребовалось проводить работы. Например, на складе случился пожар. В результате полноценная эксплуатация помещения стала невозможна, потребовался ремонт.

Все было бы хорошо, если бы после него помещение стали бы использовать как до пожара – как склад. Но компания распорядилась по-другому. Вместо склада в нем разместили гараж.

Результат – инспекция отнесла работы к реконструкции и доначислила налог (постановление АС Волго-Вятского округа от 30 января 2015 г. № А31-13064/2013).

1. Изменение технических характеристик объекта

На признаки реконструкции указал АС Поволжского округа в постановлении от 31 января 2022 г. № Ф06-13720/2021 по делу № А72-13737/2020.

Рассматривали дело о замене полов в производственном помещении. Судьи выделили три группы факторов, свидетельствующих о том, что замена полов – не капремонт, а реконструкция.

Совокупность таких факторов говорит о том, что в результате работ свойства объекта совершенствуются, повышаются его качество и технико-экономические показатели, тогда как сами работы вызваны новыми качествами устанавливаемого в здании оборудования. А это все – признаки реконструкции, которые прямо указаны в пункте 2 статьи 257 НК РФ.

Изменение функционального назначения здания без проведения строительных работ

Здание склада в Минской области, площадью около 1000 м 2 .

Задача:

Изменение функционального назначения здания без проведения строительно-монтажных работ (здание склада перепрофилировалось в СТО).

ЗАКАЗАТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Оставьте Ваш номер телефона и наш менеджер свяжется с Вами в течение 5ти минут

Выполненные работы:

Разработан раздел «Обеспечение пожарной безопасности» с отражением всех вопросов, входящих в перечень ТНПА системы противопожарного нормирования и стандартизации применимо к данному объекту. В разделе указаны все мероприятия для установления необходимого уровня пожарной безопасности на объекте.

С помощью расчетов обосновано отсутствие:

— системы противодымной вентиляции (расчет параметров эвакуации по ГОСТ 12.1.004 и ТКП 45-2.02-273-2012);

— установок пожарной автоматики, внутреннего противопожарного водоснабжения (расчет категорий по взрывопожарной и пожарной опасности по ТКП 474-2013)

— огнезащитной обработки стальных строительных конструкций (расчет температурного режима пожара по СТБ 11.05.03-2010 и ГОСТ 12.1.004).

Финансовая эффективность проведенных мероприятий:

С помощью предложенных мероприятий и проведенных расчетов удалось сэкономить
около 69000 белорусских рублей средств заказчика на проведение перепрофилирования