Физическое лицо владеет объектом незавершенного строительства. С муниципалитетом на три года заключен договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта. Срок договора аренды закончился. Объект незавершенного строительства продан другому физическому лицу. Имеет ли новый собственник право на заключение договора аренды земельного участка под недостроем для завершения строительства?
Прежде всего отметим, что ранее условие о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях предусматривалось п. 3 ст. 22 ЗК РФ.
Однако с 1 марта 2015 г. с введением в действие Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 171-ФЗ) норма утратила силу.
Данным законом был изменен и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (смотрите гл. V.1 ЗК РФ).
В настоящее время земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются в аренду преимущественно на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), организация и порядок проведения которых прописаны в ст. 39.11 ЗК РФ.
Кроме того, измененная редакция ЗК РФ содержит специальную норму п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, прямо указывающую на то, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В этой связи смотрите письмо Министерства экономического развития РФ от 29 января 2018 г. N Д23и-389 «О разъяснении законодательства».
Согласно пп. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
- земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пп. 13, 14, 20 ст. 39.12 ЗК РФ);
- земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.
Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:
- заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
- исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
- ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ;
- на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп. 1-20 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
То есть на момент перезаключения договора аренды должны сохраняться основания для предоставления такого земельного участка без проведения торгов (из предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
При этом п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает закрытый перечень случаев, когда земельные участки предоставляются без проведения торгов.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24 декабря 2019 г. N Ф09-8417/19 по делу N А07-2792/2019: Названным Законом внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, в соответствии с которыми полностью изменен порядок предоставления земельных участков. Действующие с 01.03.2015 нормы названного Кодекса предусматривают предоставление в аренду земельных участков для строительства на торгах и без проведения торгов. При этом случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов ограничены и прямо предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 декабря 2015 г. N Ф03-5039/15 по делу N А51-34574/2013: Законом N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Земельный кодекс РФ, в соответствии с которыми полностью изменен порядок предоставления земельных участков. Действующие с 01.03.2015 нормы Земельного кодекса РФ предусматривают предоставление в аренду земельных участков для строительства на торгах и без проведения торгов. При этом случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов ограничены и прямо предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
Так, например, в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.
Вместе с тем объект незавершенного строительства не является ни зданием, ни сооружением (смотрите п. 7 ст. 1 ФЗ N 218).
На данные объекты правила п. 1 ст. 39.20, подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ не распространяются.
В этой связи смотрите (по аналогии): апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 11 июля 2019 г. по делу N 33-1290/2019; апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 26 марта 2019 г. по делу N 33-4338/2019.
В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
В силу п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В рассматриваемом же случае данный земельный участок ранее уже предоставлялся для завершения строительства предыдущему собственнику ОНС, что исключает возможность применения данной нормы повторно.
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 августа 2019 г. N Ф04-3333/19 по делу N А81-10211/2018: В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12 декабря 2019 г. N Ф09-7989/19 по делу N А76-34553/2018: Положения пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» являются императивными и исключают в рассматриваемом случае возможность использования преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Принятие мер к освоению арендованного земельного участка, иные обстоятельства, на которые ссылается кассатор и которые были приняты судом первой инстанции во внимание при рассмотрении дела, исходя из буквального толкования подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не являются условиями для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов.
В этой связи смотрите: постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 марта 2020 г. N Ф07-719/20 по делу N А56-24889/2019; постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 сентября 2019 г. N Ф04-3388/19 по делу N А70-17344/2018; разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 23 декабря 2019 г. «О порядке предоставления в аренду земельного участка, обремененного объектом незавершенного строительства»).
В связи с изложенным нами не усматриваются основания для перезаключения договора аренды земельного участка.
В соответствии с п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
В этой связи рекомендуем для ознакомления:
- статья 239.1 ГК РФ «Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка»;
- постановление Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. N 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».
Вместе с тем считаем необходимым обратить внимание на следующее.
В судебной практике существует правовая позиция, в соответствии с которой истечение срока действия разрешения на строительство по смыслу чч. 1, 3, 6 ст. 55 ГрК РФ само по себе не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию при соответствии построенного (реконструируемого) объекта установленным требованиям (смотрите постановления АС Поволжского округа от 22.06.2020 N Ф06-62326/20, АС Восточно-Сибирского округа от 23.09.2019 N Ф02-4693/19, Восьмого ААС от 24.12.2020 N 08АП-12318/20, Двенадцатого ААС от 13.06.2019 N 12АП-4135/19).
Как отметил АС Поволжского округа в постановлении от 14.07.2020 N Ф06-62363/20, то обстоятельство, что строительство соответствующего объекта завершено по истечении срока действия разрешения на строительство, может иметь значение для решения вопроса о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства только в совокупности всех обстоятельств, влияющих на возможность выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего объекта капитального строительства.
Также не может являться безусловным основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства и истечение срока действия договора аренды земельного участка.
Данный вывод, в частности, подтверждается следующей судебной практикой:
- постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 февраля 2020 г. N Ф08-108/20 по делу N А32-15875/2019: Одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, что не идентично истечению срока действия такого документа на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. То есть разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не определяет момент окончания реконструкции, а удостоверяет выполнение реконструкции;
- определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 18 февраля 2021 г. по делу N 8Г-387/2021[88-2165/2021].
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван
Ответ прошел контроль качества
4 февраля 2023 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Как завершить строительство объекта незавершенного строительства
Во исполнение п.1.2.1 «дорожной карты» мероприятий по достижению показателей, установленных в целевой модели «Подключение (технологическое присоединение) к сетям теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения» «Наличие калькулятора на сайте Правительства Ростовской области и на сайте РСО, позволяющего рассчитать ориентировочную плату за подключение, исходя из определенной точки подключения и с учетом нагрузки заявителя» министерством разработан ресурсный калькулятор и размещен на официальном сайте http://minjkh.donland.ru ( http://minjkh.donland.ru/ресурсный-калькулятор-2/ )
Объект незавершенного строительства
как объект недвижимого имущества и особенности возникновения права собственности на них
Специфическим объектом недвижимого имущества является объект незавершенного строительства. Изначально предполагается, что такой объект не создан и не построен, его строительство не завершено. Практически он не может быть использован ни для проживания, ни для размещения административных офисов, промышленного производства или торговых мест, он может быть использован только для достройки. До недавнего времени в юридической литературе сложилось устойчивое мнение о том, что до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей. Так как практически до 1992 г. большая часть зданий, сооружений и других объектов недвижимости, за исключением индивидуальных жилых домов, находилась в государственной собственности и их гражданско-правовой оборот был ограничен, необходимость в совершении сделок с объектами незавершенного строительства как объектами недвижимости также отсутствовала. С принятием указанного нормативного акта, а также Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов», утвердившего Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи незавершенных строительством жилых домов, объекты незавершенного строительства были вовлечены в гражданско-правовой оборот как объекты недвижимости. В соответствии с указанным Положением незавершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежали передаче для завершения строительства или продаже. Позднее Указам Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» было установлено, что при приватизации объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистрировано в случае, если заявителем представлены документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на строительство, а также описание объекта незавершенного строительства. На основании положений названного Указа право на объект незавершенного строительства могло быть зарегистрировано после отчуждения этого объекта.
Следует отметить, что все перечисленные нормативные акты предъявляют к объектам незавершенного строительства обязательное требование о том, чтобы в момент отчуждения такие объекты не были обеспечены финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для обеспечения их завершения в нормативные сроки, т.е. строительство объектов должно было быть обязательно приостановлено из-за отсутствия финансирования. Таким образом, до принятия Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) объекты незавершенного строительства рассматривались как движимое имущество, а государственная регистрация права собственности на них имела своим следствием и юридическое признание такого объекта недвижимым имуществом. И наоборот, отсутствие государственной регистрации давало основание считать такой объект движимым имуществом. Право собственности на объект в целом до его государственной регистрации отсутствовало, такое право распространялось лишь на составляющие данного объекта — строительные материалы и конструкции. Отсюда следовал вывод о том, что отчуждение объектов незавершенного строительства может осуществляться по упрощенным правилам об отчуждении движимого имущества. Однако так как объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, т.е. подпадает под определение ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), следует признать, что отнесение такого объекта к движимому имуществу все же выглядело неестественным. Кроме того, двойное толкование допускает норма ст. 219 ГК РФ о том, что государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. Ведь нельзя отрицать, что объект незавершенного строительства находится в стадии создания, т.е. в этом смысле является создаваемым недвижимым имуществом, которое входит в сферу действия ст. 219 ГК РФ.
Под таким углом зрения объект незавершенного строительства вполне обоснованно мог бы рассматриваться как недвижимое имущество. Только после принятия Закона о регистрации объект незавершенного строительства был отнесен к объектам недвижимого имущества. В ст.25 Закона о регистрации указано, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Правда, в Законе о регистрации не был однозначно определен момент приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимости. Если он связан с датой государственной регистрации, объекты незавершенного строительства в зависимости от наличия государственной регистрации либо отсутствия таковой могли быть как движимым, так и недвижимым имуществом. Таким образом, грань между объектами незавершенного строительства, разделяющая последние на движимое имущество и имущество недвижимое, определялась бы моментом государственной регистрации. Поэтому в п.7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — ВАС РФ) от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» было предложено возникновение у объекта незавершенного строительства статуса недвижимости не связывать с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, был определен как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба. Однако не вполне ясно, кто и каким образом в каждом конкретном случае будет определять невозможность перемещения строящегося объекта без несоразмерного для такого объекта ущерба, т.е. представляет ли он собой недвижимость, что имеет ключевое значение.
Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно следующих условий.
1. Он должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено.
2. Он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. Не завершенный строительством объект, являющийся предметом действующего договора строительного подряда, не может быть объектом вещных прав, а только объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства возможна лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам. Возможность отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимым объектам вещных прав при условии прекращения договора строительного подряда является официальной позицией судебной практики, о чем уже говорилось выше.
3. Лицу, которое в силу п.1 ст.218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства. Это указание, отнюдь не исключает возможности государственной регистрации права собственности на незаконченный строительством объект и вне зависимости от совершения сделок, направленных как на отчуждение соответствующего права собственности, так и на его обременение (например, при ипотеке). Вместе с тем в последнее время в научной литературе все чаще встречается точка зрения о том, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом вполне достаточно первого названного условия, которое отличается своей объективностью и законодательно закреплено в п.1 ст.130 ГК РФ. Что же касается второго и третьего условий, указанных выше, то они в большей степени оказывают свое влияние на возможность приобретения права собственности на объект незавершенного строительства и его государственной регистрации. Таким образом, для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом достаточно наличия у последнего критерия, предусмотренного п.1 ст. 130 ГК РФ, вне зависимости от того, является ли данный объект в этот момент предметом действующего договора строительного подряда.
Как закончить незавершенное строительство
Объекты незавершенного строительства, которые называют «долгострой», представляет собой вновь создаваемое недвижимое имущество. Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
Отсюда следует первое простое правило: «Если вы не можете закончить незавершенное строительство, значит, определите его как самостоятельную разновидность недвижимости». Второе простое правило: «Сделайте объект строительства гораздо более простым, интересным и востребованным, чем тот, с которым вы до сих пор бегали по всяким инстанциям, но так и не построили».
- В соответствии со ст. 130 ГК РФ незавершенный строительством объект, определенный как объект недвижимости, не отнесенный ни к зданию, ни к сооружению рассматривается, как самостоятельная разновидность недвижимости.
Уже два года в России действуют поправки, внесенные в марте 2015 года в Земельный кодекс РФ, стимулирующие застройщиков закончить незавершенное строительство, причем не теоретически, как это любят делать у нас, а — практически. Учитывая, что закончить незавершенное строительство может только ключевая фигура, необходимо, чтобы решения, принятые в самый ответственный момент, были грамотными и эффективными.
Измерить в количественном выражении долгострой — очень непросто. Если говорить формальным языком, помимо финансовых расчетов понадобится определить затраты труда по организации материальных процессов, которые бы смогли повысить эффективность денежных трат, необходимых для завершения долгостроя. Для того, чтобы закончить незавершенное строительство нужно, чтобы застройщик зарегистрировал право собственности в ЕГРП, но исключительных прав на оформление земли, тем не менее, закон никому не гарантирует. Поэтому сроки завершения долгостроя жестко фиксируются, что в 99% вероятности, становится причиной срыва сроков строительства и несвоевременного освоения участка. Как в таких условиях закончить незавершенное строительство?
- Оказывается, «закручивая гайки» в механизме регистрации права на объект незавершенного строительства, государство преследует свои цели, чаще всего, возникающие из-за нехватки средств в казне.
Поэтому, застройщик, воспользовавшийся правом на земельный участок, но не приступивший к осуществлению строительства в течении 6-и месяцев, запросто может остаться ни с чем. Так как уполномоченный орган градостроительства может повторно выставить на аукцион долгострой, чтобы найти покупателя, способного закончить незавершенное строительство. Нескончаемая волокита. Не поверите, но это действительно так: застройщик и государство значительно удалены друг от друга, несмотря на то, что, вроде бы, их интересы по улучшению городской застройки, во многом схожи. Остается сложить руки на груди и, под давлением обстоятельств, отказаться от задуманного.
- Успех задуманного дела во многом определяется личной заинтересованностью. И, даже, если 100 человек завтра так и поступят, отказавшись от затеи в кратчайшие сроки закончить незавершенное строительство, обязательно найдется 101-й застройщик, который сможет завершить долгострой.
В наше время реальных проблем с получением разрешения на строительство и с оформлением права собственности на незавершенный объект строительства не так уж и много — в градостроительных инстанциях можно тем или иным способом получить, практически все что угодно. Наверно, поэтому многие проблемы заказчика, со стороны, больше похожи на жизненные обстоятельства, наблюдая за которыми понимаешь, все противоречия оплачиваются деньгами. Закончить незавершенное строительство можно с разной степенью удобства, одни предпочитают — бег по полосе препятствий, другие — установление законных договорных отношений.
Основной для сотрудничества на взаимовыгодной основе служит договор Генерального подряда. Мы предлагаем закончить незавершенное строительство по схеме «заказчик — застройщик». Сегодня эта схема сотрудничества наиболее актуальна, так как позволяет:
- Вовремя закончить незавершённое строительство
- Владеть, пользоваться и распоряжаться капитальными вложениями инвестора, в пределах полномочий, установленных договором о сотрудничестве
- Брать на себя ответственность за целевое использование средств инвестора
- Качественно выполнять строительно-монтажные (СМР) и другие объемы работ
- Своевременно вводить объект строительства в эксплуатацию
В качестве заказчика—застройщика может выступать компания, специализирующуюся на деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности, в штате которой есть специалисты соответствующих квалификаций, обладающие навыками и знаниями. Позвонив нам по телефону 209-09-40, вы сможете быстро решить то, с чем сталкивается большинство людей в реальной жизни. А именно, закончить незавершенное строительство и решить другие строительные задачи. Обращайтесь!
Достройка объекта незавершенного строительства
Правовой центр «Два М» оказывает квалифицированную юридическую помощь в рамках предоставления услуг, связанных с оформлением прав на землю под объектом незавершенного строительства, получением разрешения на достройку объекта незавершенного строительства, а также проектной и иной необходимой документации.
Для возобновления прерванного строительства необходимо урегулировать ряд правовых вопросов. В ряде случаев задача может оказаться даже боле сложной чем при оформлении разрешительной документации на новое строительство.
Права на землю
Для осуществления достройки объекта незавершенного строительства (далее — ОНС) необходимо иметь надлежащим образом оформленные права на земельный участок – право собственности или аренды на землю.
В случае, если земельный участок, на котором расположен ОНС, находится в аренде, то договор аренды должен быть действующим и предусматривающим право возведения капитальных объектов.
В противном случае, если ОНС расположен на публичном земельном участке, предоставленном в аренду по результатам аукциона, то в случае прекращения договора аренды такой объект может быть изъят у собственника по решению суда (путем продажи с публичных торгов).
Однако, следует иметь в виду, что действующим законодательством предусмотрена возможность продления аренды публичной земли.
Так, например, публичная земля без проведения торгов может быть предоставлена для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства:
- если до 1 марта 2015 года было зарегистрировано право собственности на такой объект либо был предоставлен в аренду земельный участок;
- если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по его продаже, в случае изъятия у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды;
- если уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или торги не состоялись.
Продлить аренду без торгов для достройки не получится, если к моменту окончания договора ОНС на участке не появился.
Обновление / получение разрешительной документации
Следует учитывать, что к моменту начала работ по достройке ОНС срок действия разрешения на строительство, а также, например, срок давности инженерных изысканий (2 года) могут истечь или изменится назначение объекта строительства либо градостроительный регламент земельного участка, измениться подлежащие применению технические нормы. В связи с этим потребуется повторное оформление разрешительной документации на строительство.
А в некоторых случаях предварительно необходимо установить градостроительный регламент, допускающий достройку.
Следовательно, для возобновления строительства незавершенного объекта необходимо, чтобы имелось действующее актуальное разрешение на строительство.
Если срок ранее выданного разрешения на строительство истекает, следует обратиться в компетентные органы с запросом о продлении действия такого разрешения, если срок истек — получить заново.
Разрешение на строительство выдается уполномоченным на то органом на основании заявления застройщика с приложением необходимых документов, среди которых в обязательном порядке должны быть представлены:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- результаты инженерных изысканий и материалы, содержащиеся в проектной документации, проект организации строительства объекта;
- положительное заключение экспертизы проектной документации и др.
При этом, подготовка проектной документации не требуется при строительстве отдельно стоящих домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи, садового дома.
Также, в соответствии с недавними поправками в законодательное регулирование, касающегося вопроса возобновления строительства недостроенного объекта, застройщик в целях выявления дефектов и определения текущего состояния объекта обязан проводить техническую инвентаризацию.
Осуществление кадастрового учета недостроенного объекта
Для возобновления работ по строительству ОНС и получения соответствующего разрешения необходимо, чтобы такой объект был поставлен на кадастровый учет.
Постановка осуществляется на основании заявления с приложением правоустанавливающих документов на землю, проектной документации, технического плана объекта незавершенного строительства, межевого плана и др.
Правовой центр «Два М» имеет обширный опыт по сопровождению проектов, связанных с достройкой объектов незавершенного строительства.
Именно знание деталей процедуры легализации планируемых к осуществлению работ по завершению строительства недостроенных объектов сводит к минимуму вероятность получения отказа уполномоченных органов в согласовании дальнейшего строительства.
Юристы Правого центра «Два М» оказывают на высоком качественном уровне спектр юридических услуг, начиная от подготовки всех необходимых для получения разрешения на строительство документов и заканчивая сопровождением процедуры оформления прав на земельный участок и готовый объект.
Также по теме
- Понятие объекта незавершенного строительства
- Регистрация прав на объекты незавершенного строительства