Компоновочные коэффициенты
В теории архитектуры существуют коэффициенты, по которым косвенно можно судить об компоновке здания и генплана:
К1 – планировочный коэффициент – отношение полезной площади к общей;
К2 – объемный коэффициент – отношение строительного объема здания к общей площади;
К3 – коэффициент наружных стен — отношение площади наружных ограждающих конструкций к общей площади;
К4 – отношение периметра наружных стен к площади застройки здания.
Так же есть коэффициенты, отражаемые на генплане:
1. Относительная площадь озеленения;
2. Относительная площадь застройки;
3. Относительная площадь покрытий.
Вопрос: в каких пределах, для каких типов зданий должны находиться вышеуказанные коэффициенты?
Просмотров: 66312
Регистрация: 12.06.2005
Сообщений: 1,973
Технико-экономическая оценка проекта жилого дома — обязательный элемент проектного дела. При проектировании жилища следует максимально использовать экономические возможности для удовлетворения потребностей клиента. Для оценки проектов на стадии проектирования и сравнения вариантов применяют следующие технико-экономические показатели:
Планировочный коэффициент, К1 равен отношению жилой площади дома к его общей площади. Планировка дома оценивается с точки зрения доли подсобных помещений: если доля подсобных помещений значительна, то экономическая эффективность планировки снижается. Для комфортабельных домов он равен 0,5-0,55, для экономичных решений целесообразно добиваться величины 0,6-0,7, в высококачественных домах он доходит до 0,3. Это значит, что загородный дом площадью 600 кв.м имеет выход жилой площади 180 кв.м, остальную площадь — 420 кв.м занимают подсобные помещения. Чем больше планировочный коэффициент, тем экономичнее планировка дома.
Объемный коэффициент К2 равен отношению строительного объема здания к его общей площади. Планировочное решение жилого здания оценивается с точки зрения расхода затрат на отопление: чем больше объемный коэффициент, тем больше будут затраты на отопление и, следовательно, ниже экономичность. Объемный коэффициент изменяется в пределах от 3 до 6 (в некоторых источниках 5-6), К2=5,4 означает, что на каждый квадратный метр общей площади жилого дома приходится 5,4 куб.м отапливаемого объема здания.
КЗ считают как отношение площади наружных ограждающих конструкций к общей площади здания: чем меньше коэффициент, тем меньше расходы материалов и эксплуатационные затраты, и тем экономичнее проект, коэффициент не нормируется, т.к. зависит от размеров дома, но существенно влияет на строительные затраты и на теплопотери;
К4 измеряют отношением периметра наружных стен к площади застройки здания. Более компактный план здания имеет меньший периметр наружных стен: чем меньше К4, тем меньше величина периметра на единицу площади застройки и, следовательно, меньше расходы материалов и эксплуатационные затраты.
Коэффициент застройки – отношение площади застройки к площади всего участка. Для промышленных предприятий принимают 0,4-0,42.
Коэффициент использования участка – отношение площади застройки + площадь дорог (рельсовых и безрельсовых) к площади всего участка. Принимают 0,4-0,55.
Площадь озеленения принимают 10-20% от общей площади.
Как разграничить общую и жилую площадь квартиры?
Многие люди рано или поздно сталкиваются с новостью, что, оказывается, площадь квартиры – это не однородное понятие, а весьма сложное и составное. Это для них оказывается сюрпризом, и нередко неприятным. А между тем знать, какие бывают площади, чем друг от друга отличаются и как этим нужно пользоваться – весьма полезная и даже необходимая информация. Например, чем отличается балкон от лоджии? Ванная и кухня к какой категории относятся? Все эти вещи следует знать.
Три площади квартиры
Самым распространенным случаем, когда знание того, как считается площадь квартиры, очень помогает, а незнание становится роковым – это покупка квартиры с долевым участием. Нередко застройщик пытается зачесть лоджию в общую площадь квартиры, увеличив, таким образом, ее стоимость. Чтобы быть готовым к такому повороту событий первым делом нужно уяснить, что квартира имеет три разные площади:
- жилая площадь квартиры;
- площадь квартиры;
- общая площадь квартиры.
Правила и нормативы определения общей площади помещений регулируются Жилищным Кодексом РФ, в частности ст.15, п. 5, а также Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37).
Жилая площадь – это сумма площадей жилых комнат. Общая площадь квартиры – это сумма площадей всех комнат, составляющих данную квартиру, в том числе подсобных помещений, кроме лоджий, балконов, веранд и террас. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванных, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей. Ну и площадь квартиры – это сумма площадей всех помещений, составляющих квартиру, в том числе балконы, лоджии и террасы, площадь которых посчитана с определенным коэффициентом. Коэффициенты такие: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.
Теперь понимаете, чем балкон отличается от лоджии? Лоджия имеет боковые стены, потолок и как бы утоплена в здание, а балкон выступает за периметр дома. И расчет их площади происходит по-разному. Эти на первый взгляд лишние и непонятные различия имеют далеко идущие юридические последствия, так что не пренебрегайте ими.
Обманувшиеся дольщики
Исходя из этого, нужно быть очень внимательным при покупке квартир по договору долевого участия. Дело в том, что проектирование и строительство многоквартирных жилых зданий осуществляются на основании норм СНиП 31-01-2003, в котором расчет площадей предлагается производить согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда. По этой же инструкции производится обмер квартиры при постановке на кадастровый учет, то есть, площадь квартиры рассчитывается с применением понижающих коэффициентов. Но важно знать, что расчет стоимости квартиры регламентируется уже договором долевого участия, а в нем может быть записана какая угодно категория площади. Это может быть жилая площадь, тогда цена квартиры будет выше. Но компания может брать за основу общую площадь, тогда квадратный метр будет стоить меньше, в этом случае застройщик возьмет свое за счет большей квадратуры.
Чтобы не попасть впросак, то есть, чтобы не думать, что вы платите только за жилую площадь, а в итоге вам выставили счет за общую, следует внимательно изучить договор долевого участия. В частности, обратить внимание, какая площадь квартиры идет в зачет. После всего доказать свою правоту будет крайне сложно. Только если реальная площадь квартиры будет отличаться от указанной в документе, можно заставить застройщика вернуть деньги.
На что влияет метраж квартиры
Кубатуру помещения нужно знать также и для оплаты коммунальных платежей, поскольку она напрямую зависит от этого. Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации (от 23.05.2006 г. № 307) для начисления платы за отопление учитывается общая площадь жилого помещения за исключением неотапливаемых помещений. Так что балкон, лоджия, кладовые, в отличие от туалета, коридора, кухни, не входят в площадь, за отопление которых нужно платить. Но помните, что они входят в строку «квартплата».
Также следует помнить, что вы вносите плату за общедомовые нужды пропорционально метражу принадлежащей вам недвижимости. Кстати, владельцам квартир с нестандартной планировкой следует помнить, что в площадь квартиры не входят ниши, высота которых менее 1,8 м; площадь под лестничным проемом (для двухуровневых квартир), если высота от пола до нижней части лестницы не превышает 1,6 м (измеряется по перпендикуляру к полу); место под функциональной печью или камином; дверные проемы, арочные проемы, если их ширина меньше 2 м.
Что касается балкона, то есть еще несколько важных моментов, которые следует учитывать. Вы можете распоряжаться только внутренней площадью балкона, внешняя часть является собственностью всех жильцов дома. В этом есть свои плюсы. К примеру, жильцы дома могут сдать в аренду внешнюю часть площадей всех балконов под рекламный баннер и получать с этого неплохие деньги. Тот же принцип вступает в силу, если кто-то из соседей решил завести у себя на балконе вьющееся растение. Чтобы оно могло переползать на другие балконы, его владелец должен заручиться согласием других владельцев балконов.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Жилая площадь: нормы, расчеты, отличие от общей
Жилая площадь — суммарное значение квадратных метров всех помещений объекта недвижимости, пригодных для жизни. Определение указано в приказе Минземстроя России № 37 от 4 августа 1998 года. В практическом плане это совокупная площадь жилых комнат. Жилая площадь фиксируется в документах на объект, но может меняться за счет перепланировки или реконструкции.
Показатель учитывается при:
- расчете коммунальных платежей при отсутствии счетчиков;
- выделении метров в собственность льготникам, определении социальных выплат на жилье;
- подсчете налога на землю;
- определении долей в общем имуществе многоквартирного дома и размера субсидий;
- заключении договоров, связанных с недвижимостью;
- обследовании условий проживания несовершеннолетних органами опеки.
Часто ошибочно считают, что жилая площадь влияет на размер налога на недвижимость. В действительности этот налог рассчитывается по размерам общей площади объекта.
Что входит в жилую площадь квартиры
К жилой площади относятся только комнаты — спальни, детские, гостиные. Гардеробные и кладовые — нежилое пространство и в расчетах не учитывается; лестницы и отопительные печи в частных домах относятся к жилым метрам. Кухня, коридор, балкон и ванная тоже не включаются в жилую площадь. Некоторые элементы объекта недвижимости рассматриваются индивидуально: например, арки и ниши могут быть включены в жилое пространство, если достигают не менее 2 м в высоту.
Общая и жилая площадь квартиры — в чем разница
Жилая площадь — сумма площадей жилых комнат [1]. А общий метраж квартиры учитывает все помещения, включая подсобные, но за исключением балконов, террас и лоджий [2]. Есть еще третий показатель — площадь квартиры. В нем учитываются все помещения, которыми может пользоваться владелец. Некоторые из них считают с определенным коэффициентом:
- балконы (террасы, веранды) — 0,3;
- лоджии — 0,5;
- кладовые, веранды — 1,0.
Как определить жилую площадь квартиры
Жилплощадь можно измерить вручную или заказать подробную выписку из БТИ (Фото: Tima Miroshnichenko/Pexels)
Информация о площадях всех комнат указана в техническом паспорте помещения. Для полной информации можно заказать подробную выписку из БТИ.
Социальная норма жилой площади на человека в 2022 году
Нормы жилплощади на одного человека — 33 кв. м (Фото: Karolina Grabowska/Pexels)
Основные положения о метражах жилплощади содержатся в Жилищном кодексе РФ. Нормы предоставления жилплощади на одного человека — 33 кв. м, для двоих — 42 кв. м. Если семья состоит из трех человек и более, каждому из них положены минимальные 18 кв. м. Регионы и муниципалитеты могут устанавливать свои нормы — но не меньше федеральных. Например, в Чеченской Республике существует норма предоставления жилья для семьи из двух человек, связанных родственными отношениями (родителей и детей), которая составляет 50 кв. м.
Помимо этого, есть санитарная норма обеспеченности жильем. В России эта 6 кв. м на человека, показателем пользуются при расчете площадей квартир и комнат для временного проживания: например, для размещения людей в маневренном фонде на время капитального ремонта дома либо в общежитии [3].
Комментарий эксперта
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:
— Как метраж недвижимости влияет на платежи за общедомовые нужды?
— Если дом оборудован общедомовыми приборами учета холодной, горячей воды, сточных вод, электрической энергии и газа, площадь квартиры учитывается при расчете платежей за общедомовые нужды.
Как рассчитать жилую площадь в квартире-студии, когда кухня объединена с гостиной?
— В действующих нормативных документах (в том числе в строительных нормах и правилах) отсутствует такое понятие, как студия, она считается однокомнатной квартирой. Жилая площадь студии рассчитывается как разница между общим метражом и площадью санузла.
— Какие жилые площади не облагаются налогом? Существуют ли вычеты для квартиры, комнаты, дома?
— При расчете налога на имущество учитывается вычет в размере 50 кв. м для загородного дома, 20 кв. м — для квартиры, 10 кв. м — для комнаты. Этим и обусловлено решение некоторых девелоперов предусмотреть в своих проектах студии площадью до 19,9 кв. м. Помимо этого, если в квартире метражом до 35 кв. м проживает семья с тремя и более несовершеннолетними детьми, то это является основанием для освобождения от уплаты налога.
— Что делать, если договором ДДУ не предусмотрены уменьшения, увеличения площади готовой квартиры, но она не соответствует заявленной при его подписании?
— Закон о долевом строительстве содержит норму, что между проектной и реальной площадью может быть отклонение не более 5%. Если в договоре долевого участия не прописан порядок перерасчета стоимости квартиры, то результаты обмера могут быть оспорены в судебном порядке. Кроме того, при значительном расхождении в площади ДДУ может быть расторгнут по суду.
Жилая площадь: в чем ее отличия от общей и как рассчитать жилую площадь квартиры
Объясняем, чем жилая площадь отличается от общей площади квартиры. Разбираемся, как и зачем считать жилую площадь. Рассказываем о том, почему девелоперы оперируют приведенной площадью и что это такое.
Поделиться:
Ссылка скопирована
Недвижимость
- Что входит в общую площадь квартиры
- Что включает в себя жилая площадь квартиры
- Что считается жилой площадью в квартире
- Как рассчитать площадь квартиры
- Как узнать жилую площадь квартиры
- Зачем нужно знать площадь квартиры
- Социальная норма жилой площади на одного человека в 2023
- Как увеличить жилую площадь квартиры
- Чтo тaкoe oбщaя пpивeдeннaя плoщaдь
- Делаем выводы
Жилая площадь — это сумма всех квадратных метров в помещениях квартиры, предназначенных для проживания. А ее основная особенность это то, что в ней не должно быть «мокрых» зон и она не предназначена для удовлетворения санитарно-гигиенических нужд. Жилая площадь — это один из важных показателей, которые необходимо знать при покупке или продаже квартиры или при ее ремонте. Рассказываем, что входит в жилую площадь и как ее рассчитать.
Что входит в общую площадь квартиры
Определение «жилая площадь» введено в обиход в 90-х годах прошлого века и зафиксировано в приказе Министерства по земельной политике, строительству и ЖКХ № 37. Зафиксировано вот так лаконично: «Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат».
Статья 17 Жилищного кодекса тоже дает предельно краткое определение: «Жилое помещение предназначено для проживания граждан».
То есть жилплощадь — это суммированная площадь гостиной, спален и детских комнат. Любопытно, что при перепланировках в квартире, а также при реконструкции здания, эта площадь может изменяться.
Что включает в себя жилая площадь квартиры
Пример: молодая пара купила трехкомнатную квартиру. В квартире есть три комнаты — большая, площадью 20 «квадратов», и две поменьше, площадью 14 и 16 квадратных метров. Также в квартире есть кухня 12 квадратных метров, санузел площадью 5 квадратных метров, коридор 7 квадратных метров и две лоджии общей площадью 9 квадратных метров.
Из всего этого в жилую площадь входят только площади трех комнат, причем без учета лоджий, — то есть жилая площадь именно этой квартиры составляет 50 квадратных метров.
Что считается жилой площадью в квартире
В квартире может быть запланировано множество разных помещений. В современных новостройках можно найти и гардеробные, и постирочные, и кладовые комнаты без окон. Всегда присутствует санузел, а то и два. Часто есть выделенная кухня, если речь не идет о студиях, «евродвушках» или «евротрешках».
Из всего этого многообразия к жилплощади относится только площадь тех помещений, в которых люди будут жить — спальня, детская, гостиная, гостевая. Постирочные, кладовые, гардеробные помещения не относятся к жилой площади.
В студиях (поскольку такое понятие законодательно не закреплено, они рассматриваются как квартиры с одной комнатой) жилплощадь — это общая площадь студии за вычетом площади санузла. То же относится к «еродвушкам» и «евротрешкам» — объединенная кухня-гостиная учитывается как составляющая жилой площади несмотря на то, что в ней предусмотрена «мокрая» зона. Вероятно, эта правовая коллизия с течением времени будет урегулирована, но пока — вот так.
У нас вы можете подобрать подходящую квартиру в новостройке или на вторичном рынке
Как рассчитать площадь квартиры
Обращаемся опять к старинному приказу №37 Минземстроя России. Вот что говорит документ по этому поводу:
Существует еще понятие общей площади. В общую площадь квартиры вместе с жилой площадью, кухней, санузлами входят все помещения, в том числе холодные, принадлежащие квартире. Это могут быть лоджии, балконы, веранды, террасы, холодные кладовые. При учете таких площадей применяют понижающие коэффициенты. Для лоджий это 0,5, для балконов и террас — 0,3. Площади веранд и холодных кладовых на понижающий коэффициент не умножаются.
Лучше всего пояснить на примере:
Есть двухкомнатная квартира с комнатами 12 и 18 метров, с кухней 9 метров, санузлом 3 метра, лоджией 4 квадратных метра, коридором 7 метров и небольшой кладовой 2 квадратных метра.
Чтобы рассчитать площадь квартиры, суммируем метраж всех помещений. К метражу лоджии применяется понижающий коэффициент 0,5, то есть ее площадь учитывается как 2 квадратных метра.
12+18+9+3+7+2+2 = 53 м2
Это и есть общая площадь конкретной квартиры. Также общую площадь квартиры можно узнать в Росреестре; быть собственником или арендатором квартиры для этого не обязательно.
А еще площадь каждого помещения квартиры всегда указана в планах БТИ и техническом паспорте объекта, который можно заказать онлайн.
Как узнать жилую площадь квартиры
Если вы знаете общую площадь квартиры, но не знаете площади комнат, вычтите из площади квартиры сумму метража вспомогательных помещений и помещений общего пользования. Получившаяся цифра покажет жилую площадь.
Если вы знаете площади всех комнат квартиры, то достаточно сложить их метраж — это тоже отразит именно жилую площадь.
Если в квартире проводилась перепланировка, необходимо вызвать сотрудников БТИ, которые проведут обмеры помещений для точного расчета жилой площади.
Зачем нужно знать площадь квартиры
Если говорить о жилой площади квартиры, то этот показатель применяется в разных ситуациях. В том числе:
- при выделении квадратных метров в пользование жильцам льготных категорий;
- при определении условий проживания несовершеннолетних, например, если семья хочет усыновить ребенка;
- при определении социальных выплат на жилье;
- при продаже или покупке недвижимости;
- при планировании ремонта и расчете количества необходимых отделочных материалов.
А от общей площади квартиры зависит размер налога на недвижимость, который определяется в том числе исходя из количества квадратных метров в жилище. И еще — размер коммунальных платежей (отопление, капитальный ремонт, общедомовые услуги), а при отсутствии счетчиков — оплата потребленных электричества и воды.
Социальная норма жилой площади на одного человека в 2023
Социальные нормы жилой площади не меняются в России на протяжении нескольких лет и закреплены в положениях Жилищного Кодекса. В настоящее время это:
- при предоставлении жилья одному человеку — 33 м2;
- при предоставлении жилья семье из двух человек — 42 м2;
- для семьи из трех и более человек — по 18 квадратных метров жилой площади на каждого члена семьи.
Регионы и даже муниципалитеты имеют право устанавливать свои нормы обеспечения жилплощадью, они могут быть больше федеральных, но ни в коем случае не меньше.
Нормы жилой площади на человека в Москве и СПБ
Нормы жилой площади в Москве зафиксированы в региональном законе «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».
В соответствии с этим документом учетная норма, или количество жилой площади на 1 человека для постановки малообеспеченной семьи в очередь на улучшение жилищных условий, — 10 м2. Если в квартире проживают несколько семей (например, родители и взрослая дочь с мужем), или семья вселена в квартиру по решению суда, учетная норма составляет 15 м2.
При предоставлении нового жилья от муниципалитета минимальная норма жилой площади — 18 квадратных метров на человека.
Минимальный общий метраж квартир, которые могут предоставляться очередникам или людям, чьи дома включены в программу реновации:
- одному человеку или супругам без детей — 44 м2;
- двум жильцам, которые не состоят в браке — двухкомнатная квартира минимум в 54 м2;
- семье из трех человек — 62 м2;
- трем незамужним/неженатым жильцам одной квартиры — трехкомнатная квартира не менее 74 квадратных метров;
- семьям из 4 и более человек — из расчета 18 м2 на человека.
Нормы жилой площади в Санкт-Петербурге фиксирует закон «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях».
Документ определяет, что учетной нормой в городе считается 9 м2 на человека в отдельной квартире и 15 — в коммунальной (все же помнят, что СПБ — столица «коммуналок» и лидер по их количеству?)
При выделении жилья от муниципалитета предоставляются квартиры не менее 33 м2 общей площади для одного жильца и из расчета 18 квадратных метров для семей, состоящих из двух человек или больше.
Как увеличить жилую площадь квартиры
Увеличение жилплощади может быть номинальным и фактическим. Номинально жилая площадь может включать площади, занятые печами или каминами (актуально прежде всего для индивидуальных жилых домов), перегородками, внутренними межэтажными лестницами. Также в жилую площадь включаются ниши в стенах, если высота ниш превышает 2 метра. На качестве жизни такие номинальные расчеты не скажутся, но в объявлении о продаже недвижимости можно будет указать максимальную жилую площадь — это поможет привлечь покупателей.
Фактическое увеличение жилой площади возможно при помощи перепланировки. Вот какие варианты есть смысл рассмотреть:
- Присоединение лоджии к комнате. В таком случае убирают оконный и дверной блоки, на лоджию проводят отопление и утепляют ее. Вариант может быть проблемным в согласовании, так как изменяется тепловой контур дома. Если перепланировка будет узаконена, то площадь лоджии при подсчете жилплощади квартиры учитывается уже без понижающего коэффициента.
- Соединение кухни и гостиной. Популярный вариант перепланировки, но узаконить можно только в тех жилых домах, в которые не проведен газ.
- Объединение гостиной и коридора. Если перегородка между этими помещениями не несущая, то такой вариант возможен, его будет несложно узаконить.
- Объединение кладовой или гардеробной с комнатой. Тоже вариант, который легко узаконить, если не затронуты несущие стены.
После перепланировки и обмеров БТИ новая жилая площадь квартиры будет отражена в плане БТИ и в сведениях Росреестра. А значит, помимо улучшения качества жизни, возрастет рыночная стоимость такой квартиры.
Чтo тaкoe oбщaя пpивeдeннaя плoщaдь
Этот термин желательно знать людям, которые приобретают квартиру в новостройке на этапе строительства. Когда дома еще фактически нет, установить точную площадь каждой будущей квартиры невозможно, ведь на нее влияет и толщина стен, и размеры дверных проемов, и другие технические параметры, которые могут меняться при возведении дома. Поэтому площадь, указанная в проекте, называется приведенной — застройщики используют ее для определения стоимости квартиры.
В договор долевого участия всегда включают пункты с расчетами на случай отклонений в площади различных помещений квартиры. В соответствии с федеральным законом о долевом строительстве максимально допустимые расхождения не должны превышать 5 % от площади, указанной в проекте дома.
Заходите в нашу нашу базу лучших новостроек Москвы и Московской области и выбирайте комфортные квартиры.
Делаем выводы
Жилая площадь — один из важных показателей при покупке, продаже или ремонте квартиры. Важно отметить, что жилая площадь и общая площадь квартиры различаются. Жилая площадь включает в себя только площадь помещений, предназначенных для проживания, то есть гостиной, спален и детских комнат. Она не включает «мокрые» зоны (исключение — студии и «евроквартиры»), такие как кухня, а также другие помещения, не предназначенные для проживания, например, кладовые и гардеробные.
Чтобы узнать точную жилую площадь квартиры, можно обратиться к плану БТИ. В качестве альтернативы можно сделать самостоятельные замеры и суммировать площади всех жилых помещений.
«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
- покупки недвижимости,
- продажи недвижимости,
- аренды недвижимости по всей России.
А также различные дополнительные услуги:
- дизайн интерьера;
- капитальный ремонт квартир;
- помощь в переезде;
- меблировка;
- страхование;
- оценка недвижимости;
- trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.