Конфигурация смежного помещения что это

Как объединить две квартиры: перепланировка и оформление документов

Объединение соседних квартир в одну — это удобный и законный вариант увеличить жилую площадь и количество комнат. Особенно, если семья многодетная. Вместе с экспертами рассказываем о порядке действий при объединении двух квартир в одну.

Эксперты в статье:

— Ангелина Буркеева, ведущий специалист юридической компании «Гуричев, Малинин и партнеры»;

— Антон Мороз, вице-президент объединения НОСТРОЙ.

Можно ли объединять соседние (смежные) квартиры
Согласно ст. 40 Жилищного кодекса, собственник жилого помещения в многоквартирном доме имеет право объединить принадлежащие ему два смежных помещения в одно, объясняет Ангелина Буркеева. По словам эксперта, согласно ст. 25 и ст. 26 Жилищного кодекса, перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.

Варианты объединения квартир
— Убрать межквартирную стену. Это можно сделать только в том случае, если она ненесущая. У каждой квартиры при таких работах остается отдельный вход. Стоимость согласования, оформления документов и подготовки проекта — от 120 тыс. руб.

— Сделать дверь в смежной стене между обеими квартирами. При таком объединении у каждой квартиры также остается отдельный вход.

— Сделать единый вход за счет общего тамбура. Сложность этого варианта в том, что тамбур — это общедомовое имущество, и, чтобы задействовать его в объединении квартир, придется проводить общее собрание жильцов и получать одобрение других собственников. Стоимость согласования, оформления документов и подготовки проекта — от 100 тыс. руб.

— Сделать не горизонтальное, а вертикальное объединение квартир. Они могут быть расположены, например, на втором и третьем этажах. В этом случае жилье обычно соединяется лестницей через пол/потолок и квартира получается двухуровневой. Стоимость согласования, оформления документов и подготовки проекта — от 200 тыс. руб.

Эксперты предупреждают, что объединение квартир — длительный процесс. Собственнику жилья очень важно соблюдать последовательность шагов, чтобы в дальнейшем не было никаких проблем. На все процедуры уйдет несколько месяцев.

Собрать документы
Первый шаг — сбор необходимых для подготовки проекта документов. Собственнику жилья понадобятся:

— общегражданский паспорт;
— правоустанавливающие документы на оба объекта;
— технический паспорт обеих квартир.

Если техпаспорта нет, то собственнику необходимо подать заявление на выдачу поэтажного плана с экспликацией квартиры в БТИ, МФЦ или на портале госуслуг (в зависимости от региона), предупреждает Антон Мороз. Для этого необходимо предоставить паспорт, документы на жилье, а также выписки из домовой книги и с лицевого счета каждой квартиры, добавляет эксперт.

Заказать проект перепланировки
Для начала работ необходим проект объединения (перепланировки), который в дальнейшем надо утвердить. Перед тем как заказать проект перепланировки, необходимо также получить заключение о ее возможности. Такое подтверждение можно получить либо в проектном бюро, либо в компании, располагающей необходимой для этого экспертной базой, говорит Ангелина Буркеева.

После получения такого заключения можно обратиться в любую проектную компанию, которая является членом саморегулируемой организации (СРО). Объединение квартир — это тот вариант, когда проект нужен обязательно, предупреждает эксперт.

Время подготовки проекта в зависимости от его сложности составляет от трех до десяти рабочих дней. Минимальная стоимость проекта — 25 тыс. руб. За отдельную плату проектное бюро может согласовать документ с пожарным надзором, архитектурно-планировочным управлением и санэпидемстанцией (СЭС).

Согласовать проект перепланировки
Подготовленный проект перепланировки надо утвердить в местной жилищной инспекции. В столице это Мосжилинспекция, в регионах — либо местная жилищная инспекция, либо бюро технической инвентаризации. Заявление можно принести в инспекцию лично либо подать через многофункциональный центр или портал госуслуг.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

— паспорт заявителя;
— правоустанавливающие документы на обе квартиры;
— технический паспорт и экспликацию на обе квартиры;
— подготовленный проект объединения (перепланировки).

Срок рассмотрения заявления составляет 30 календарных дней. Эксперты предупреждают, что могут потребоваться дополнительные документы. Если перепланировка затрагивает общедомовое имущество, нужно положительное решение собрания жильцов многоквартирного дома. Если дом имеет историческую, культурную или архитектурную ценность, может потребоваться согласие органов, охраняющих архитектурное и культурное наследие.

Работу принимает комиссия
После того как разрешение получено, проводятся необходимые строительные работы. По их завершении необходимо утвердить и получить на руки акт в трех экземплярах о соответствии проекту, говорит Антон Мороз. Такой акт принимает комиссия, в которую входят собственник жилья, представитель организации, которая проводила строительные работы, автор проекта и представитель жилищной инспекции. Представитель управляющей компании входит в комиссию в случае, если работы затрагивали общедомовое имущество.

Внести изменения в ЕГРН
Если проведенные работы утверждены, то надо получить новый технический паспорт жилья, говорит Ангелина Буркеева. Для этого следует предоставить в БТИ выписки из ЕГРН на объединенные квартиры и акт о завершенной перепланировке. После этого вновь созданный объект будет поставлен на технический учет, а заявителю выдадут технический паспорт данного помещения. Срок оказания услуги — 10–14 календарных дней, стоимость — 4 тыс. руб.

После получения техпаспорта через МФЦ подается заявление с просьбой объединить лицевые счета обоих жилых помещений и поставить на учет новую квартиру. Срок оказания такой услуги составляет 15 рабочих дней.

Из-за чего могут отказать в объединении квартир:

— затрагиваются несущие стены;
— в проекте нарушаются правила расположения мокрых зон;
— наличие перепланировок в квартирах снизу или сверху;
— высокий износ стен и перекрытий;
— смежная стена занята вентиляционной шахтой (такое часто встречается в сталинках).

«В объединении квартир могут отказать и в случае, если жилье приобретено в ипотеку. Кредитная организация сначала оценит ликвидность изменений и только после этого примет соответствующее решение», — резюмирует Антон Мороз.

В Москве уточняется порядок организации переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах

Атаманов, С. А., Григорьев, С. А. В Москве уточняется порядок организации переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах / С. А. Атаманов, С. А. Григорьев. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2022. – URL: http://кадастр.москва/news/843. – Дата публикации: 20.06.2022

Вам могут быть полезны наши услуги

10 рабочих дней. От 75 тыс. руб.
20 рабочих дней. От 120 тыс. руб.
20 рабочих дней. От 96 тыс. руб.
30 рабочих дней. От 140 тыс. руб.
30 мин. — 5000 руб. Час — 10000 руб.
ООО «Геодезия и кадастр» Москва, ул. Летниковская, д. 11/10 +7 495 774-88-15 https://кадастр.москва

Ранее: 16 июня 2022 года

Что происходило в отрасли учета недвижимости на неделе 08.06.22 — 14.06.20

Далее: 21 июня 2022 года

Что происходило в отрасли учета недвижимости на неделе 15.06.22 — 21.06.22

В разделе новостей мы знакомим вас с изменениями законодательства и значимыми событиями в сфере учета недвижимости. В своих статьях мы стараемся анализировать нововведения, обращая внимание на важные детали. Также мы подбираем ссылки на наиболее интересные статьи за прошедшую неделю. Если вам интересна эта тема, будем рады видеть вас на наших страницах в социальных сетях:

О компании

Вы находитесь на сайте компании «Геодезия и кадастр». С 2003-го года мы предоставляем кадастровые услуги, подготавливаем межевые, технические планы, акты обследования и экспертные заключения в целях кадастрового учета и регистрации права. Вы всегда можете обратиться к нам за консультацией и разработкой алгоритма решения вашей задачи.

Наши преимущества

С нами удобно и комфортно работать. Для начала работ вы просто отправляете на нашу почту имеющиеся отсканированные документы. Вы всегда в курсе дел по проектам благодаря информативному личному кабинету на нашем сайте

Вся деятельность нашей организации максимально автоматизируется. Мы разрабатываем собственную информационную систему ведения кадастровых работ, не имеющую аналогов на рынке

Наша команда состоит из высокопрофессиональных кадастровых инженеров, сотрудников Московского университета геодезии и картографии (МИИГАиК), кандидатов технических наук, членов профильных ассоциаций

Мы не только понимаем, как все устроено в нашей отрасли, но и делимся своими знаниями со специалистами всей страны, ведя собственный публичный справочный портал

В сотрудничестве с ведущими организациями отрасли мы ведем обучение молодых специалистов в области кадастрового учета и регистрации права, а также разрабатываем курсы повышения квалификации

За 20 лет мы выполнили тысячи проектов в Москве и Московской области, что позволяет нам с ответственностью подходить к решению поставленных задач

Наши услуги

Для удобства мы разделили наши основные услуги по видам недвижимости. Выберите:

Согласование перепланировки квартиры

Перепланировка квартиры может заключаться в переносе перегородок, расширении жилплощади за счет вспомогательных помещений, объединении смежных квартир, обустройстве нового санузла. Результат изменения конфигурации жилого помещения должен быть внесен в технический паспорт. Такие положения содержит статья 25 ЖК РФ. По закону осуществить указанные действия с квартирой самостоятельно нельзя – их нужно согласовать с местными властями и получить разрешение. Однако и самовольную перепланировку при соблюдении ряда условий тоже можно узаконить. В данном материале речь пойдет об этих и некоторых других моментах, связанных с оформлением изменения конфигурации помещения. В том числе рассмотрим, какая ответственность может грозить за самовольную перепланировку квартиры.

Прежде всего стоит убедиться, что в конкретном случае изменение конфигурации жилья в принципе возможно. Перепланировка квартир не допускается, если она ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, неполадкам в работе инженерных систем или установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (п. 1.7.2 правил, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).

В Москве действуют дополнительные запреты относительно перепланировки помещений. Они касаются следующих действий (пп. 9.1, 9.5, 9.7, 9.8, 9.9 nребований, утвержденных Постановлением правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП):

• ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан;
• ликвидация или изменение сечения каналов системы вентиляции, частичного или полного демонтажа вентиляционных и технических коробов;
• устройство или перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения или центрального отопления, на лоджии и балконе;
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления;
• нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.

Если изменение конфигурации квартиры не подпадает под запрет, можно приступить к оформлению документов.

1. Потребуется подготовка проекта перепланировки жилого помещения. При этом заключают договор с организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (ст. 758 ГК РФ, ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

2. Затем нужно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о перепланировке и необходимыми документами (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). В Москве указанными вопросами занимается Мосжилинспекция (п. 4.2.6 положения, утвержденного Постановлением правительства Москвы от 26.07.2011 № 336-ПП).

Собственник или наниматель по договору социального найма обращаются за согласованием по месту нахождения квартиры непосредственно в уполномоченный орган либо через МФЦ. В столице услуга предоставляется только с использованием портала государственных и муниципальных услуг Москвы.

3. Через 45 дней после подачи заявления и всех необходимых документов можно будет получить разрешение на перепланировку. Оно признается основанием для изменения конфигурации квартиры (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ). Если же по согласованию перепланировки получен отказ, его можно обжаловать в суде в течение трех месяцев (ч. 3 ст. 27 ЖК РФ, ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

4. Далее можно проводить перепланировку жилого помещения в соответствии с проектом и полученным разрешением. Региональным законодательством могут быть предусмотрены определенные требования к проведению таких работ. Так, в Москве они должны выполняться организацией, являющейся членом соответствующей саморегулируемой организации (п. 13 требований, утвержденных Постановлением правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП).

Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который содержит информацию о соответствии или несоответствии выполненных работ требованиям нормативных документов.

Орган, проводивший согласование, направляет акт приемочной комиссии в Росреестр для внесения соответствующих сведений в ЕГРН (п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, п. 1 положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).

5. Потом следует обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана перепланированной квартиры. Для этого заключается договор подряда на проведение кадастровых работ с предпринимателем — кадастровым инженером, являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров, или компанией, имеющей в штате кадастрового инженера. Техплан готовят в форме электронного документа и заверяют усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Он является основанием для кадастрового учета изменений технических характеристик жилого помещения (п. 7.3 ч. 2 ст. 14, ч. 12 ст. 24 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ч. 2 ст. 36 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

6. Завершающим этапом служит внесение сведений в ЕГРН. Государственный кадастровый учет проводится по заявлению собственника на основании подготовленного кадастровым инженером техплана. Проведенный учет удостоверяется выпиской из ЕГРН (ст. 15, 28 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Разрешение на перепланировку квартиры признается основанием для проведения запланированных изменений конфигурации жилого помещения. В столице для его получения по общему правилу потребуются следующие документы (ч. 2, 2.1 ст. 26 ЖК РФ, п. 2.5.1.1.1 Административного регламента, утвержденного Постановлением правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП):

• заявление на предоставление соответствующей государственной услуги;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• в случае обращения через представителя — документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия;
• проект перепланировки квартиры, подготовленный и оформленный в установленном порядке;
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих жилое помещение на основании договора социального найма, или всех собственников помещения, а если при перепланировке изменяется конфигурация смежного помещения, то также нотариально удостоверенное согласие всех собственников или членов семьи нанимателя смежного помещения;
• если при производстве работ передается в пользование часть общего имущества многоквартирного дома — решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пользовании части общего имущества, содержащее описание используемого объекта, оформленное протоколом, и его копия;
• если перепланировка невозможна без присоединения к помещению части общего имущества в многоквартирном доме — протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии на перепланировку.

Решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе в этом принимается в срок до 45 дней с момента получения всех необходимых документов. В Москве этот срок составляет 20 рабочих дней, если не требуется соответствующего заключения департамента культурного наследия. Если данное заключение требуется, то срок составляет 30 рабочих дней (п. 2.7.1.1 Административного регламента, утвержденного Постановлением правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП).

Документ, подтверждающий решение о согласовании, выдадут заявителю или направят по адресу, указанному в заявлении, не позднее трех рабочих дней со дня принятия. Если заявление подавалось через МФЦ, орган, осуществляющий согласование, направит указанный документ в МФЦ, если не был выбран другой способ его получения (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).

При намерении провести перепланировку жилого помещения любого человека будет интересовать ее возможная стоимость. Однако однозначного ответа на вопрос, в какую сумму обойдутся такие действия, дать не получится — ведь каждый вариант изменения конфигурации квартиры индивидуален. Кроме того, цена будет складываться из нескольких составляющих: стоимости проекта, сумм, которые пойдут на оплату работ, выполненных кадастровым инженером, и регистрацию вносимых изменений, затрат на строительные материалы и оплату труда мастеров, которые будут выполнять работы по перепланировке.

Узаконить самовольную перепланировку, проведенную без разрешения уполномоченного на то органа или с нарушением согласованного им проекта, можно в административном или судебном порядке. Исключение составляют помещения, расположенные в аварийных и подлежащих сносу или реконструкции многоквартирных домах (ч. 4, 7 ст. 29 ЖК РФ).

Чтобы узаконить самовольную перепланировку квартиры, гражданину потребуется пройти следующие этапы:

• обратиться за консультацией в орган местного самоуправления. При себе нужно иметь технический паспорт помещения, содержащий его поэтажный план на дату последнего обследования и экспликацию. Если эти документы выданы до перепланировки, на них можно отметить произведенные изменения (ч. 5 ст. 19 ЖК РФ). В случае если таких документов нет, потребуется получить их в БТИ (п. 3 положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301). В документах, выданных после перепланировки, органы БТИ сделают отметку о самовольной перепланировке (пп. 2, 3 приложения № 3 к инструкции, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37);
• заказать проект перепланировки в организации или у индивидуального предпринимателя, которые являются членами саморегулируемой организации (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ);
• подготовить документы и представить их в орган местного самоуправления или через МФЦ;
• получить решение о согласовании изменений в конфигурации жилого помещения или об отказе в этом;
• в случае отказа — обратиться в суд с административным исковым заявлением. Иск о признании незаконным решения об отказе в согласовании перепланировки помещения в многоквартирном доме подается в районный суд по месту жительства заявителя или по адресу органа, осуществляющего согласование. Срок для обращения в суд составляет три месяца со дня, когда человеку стало известно об отказе в согласовании перепланировки (ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Размер госпошлины за подачу такого искового заявления составляет 300 рублей. При этом инвалиды I или II группы, дети-инвалиды, инвалиды с детства освобождены от уплаты госпошлины (пп. 7 п. 1 ст. 333.19, пп. 2 п. 2 ст. 333.36 НК РФ);
• принять участие в судебном заседании и получить решение суда. Подобные дела рассматриваются судом в течение месяца (ч. 1 ст. 226 КАС РФ). При этом истцу нужно будет доказать, что незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью, осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами, а также что были предприняты все возможные действия для получения разрешения (ч. 1 ст. 62 КАС РФ);
• заказать у кадастрового инженера подготовку нового технического плана;
• обратиться в орган регистрации прав для внесения соответствующих изменений.

Если перепланировка квартиры сделана без разрешения местного органа власти или был нарушен согласованный с ним проект, то такое изменение конфигурации квартиры будет считаться самовольным (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ). За самовольную перепланировку ответственность предусмотрена ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. Так, гражданина могут оштрафовать на сумму от 2 000 до 2 500 рублей.

Кроме того, согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ на собственнике или нанимателе жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, лежит обязанность восстановить квартиру до прежнего состояния.

Что такое перепланировка помещения

Перепланировка необходима для увеличения жилой площади в квартире. Цель подобного мероприятия – объединить или разъединить несколько помещений для более комфортного проживания людей. Более серьезные проекты могут предусматривать: объединение смежных квартир; изменения нагрузки на несущую конструкцию.

ЧТО ЭТО ТАКОЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКА?

Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения. При выполнении работ могут: устанавливаться или сноситься межкомнатные перегородки, проемы; остекляются лоджии, балконы. Распространены проекты, предусматривающие изменение площади отдельных помещений за счет общедомового имущества. Перепланировке на основании статьи 25 ЖК РФ должны предшествовать формально-юридические процедуры: создание и согласование проекта; осуществление технических работ; составление акта приема; заключение комиссии. Перепланировка осуществляется в обязательном разрешительном порядке, предполагающем обращение в жилищную инспекцию и местные органы власти.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ

Перепланировка касается внесения технических изменений в параметры квартиры. Количество мероприятий зависит от сложности проекта (ссылка на проектирование) или эскиза, требует профессиональных знаний для составления подробной сметы работ. Заинтересованность в изменении конфигурации жилых помещений не должна затрагивать целостность общедомового имущества, безопасность и здоровье граждан.

Перепланировка может касаться как квартиры целиком, так и отдельных жилых помещений. Технический проект предусматривает внесение полных или частичных изменений в перегородки и др. технические элементы.

Законом определен перечень мероприятий, требующих согласование у профильных ведомств (статья 26 ЖК РФ). К таким работам относятся: расширение площади жилья за счет вспомогательных помещений; уменьшение размеров ванны и санузла; объединение балкона с кухней или лоджией и т.д. Планирование всех работ должно начинаться с подробного проекта и завершаться актом комиссии о допустимости планируемой перепланировки. Согласование перепланировки требует своевременного предоставления документов, в перечень которых входит: Заявление установленного образца, в котором должны быть обозначены конкретные мероприятия, сроки начала и завершения работ. Копии правоустанавливающих документов. Техническая документация на квартиру. Согласие всех постоянно зарегистрированных в квартире жильцов. Решение должно быть принято в течение 45 дней после обращения.

На основании статьи 27 ЖК РФ в перепланировке квартиры может быть отказано, если: заявитель предоставил не все документы; информация в документах не соответствует реальному техническому состоянию квартиры.

Перепланировка частного дома в целом не существенно отличается от переделки технического состояния квартиры в многоэтажном доме. Отдельные сложности могут возникнуть при узаконении пристроек, котельных и других подсобных помещений.

Особенности документации:

— Перепланировка в частном доме не должна касаться распределительных инженерных систем.
— Снос межкомнатных перегородок, пристройка террас и других можно выполнить по типовым проектам.
— Пакет документов аналогичен, но требует заключения о сохранности фундамента – если перепланировка проводится путем достройки второго (третьего) этажа или мансарды.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Для нежилых помещений обязательным является наличие заключение пожарного надзора. Мероприятия по перепланировке зависит от специфики и назначения помещения. В пакет документов может входить справка о приспособлении – в том случае, если объект недвижимости представляет культурную или историческую ценность. Завершается перепланировка актом ввода в эксплуатацию, который подписывается представителем технической комиссии на основании статьи 28 ЖК РФ. Регистрация перепланировки в БТИ является обязательным этапом в процессе оформления переустройства жилья.

ПОРЯДОК СОГЛАСОВАНИЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

Порядок согласования предполагает: составление проекта с подробными изменениями; подачу пакета документов в жилищную инспекцию по месту нахождения объекта недвижимости. В заявлении указывается перечень проводимых перепланировок, с приложением проекта и правоустанавливающих документов. ЖК РФ предусматривает возможность обращаться за разрешением без подачи технической и правоустанавливающей документации. Она может быть запрошена жилищной инспекцией из территориального органа Росреестра и БТИ по межведомственным информационным каналам.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА ПО ЭСКИЗУ

Перепланировка по эскизу предполагает внесение незначительных изменений в технический паспорт помещения. Собственник может: полностью или частично разобрать несущие перегородки; устроить дверные проемы; заделать проход кирпичной стеной. Эскиз позволяет устроить новые перегородки, без увеличения нагрузки, заменить или установить дополнительное инженерное оборудование. Чертеж можно поместить в плане БТИ. Красным цветом отмечаются сносимые перегородки, зеленым – возводимые.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА ПО ПРОЕКТУ

Технический проект (ссылка на проект перепланировки)позволяет внести более серьезные изменения: объединить 2 смежные квартиры; устроить в перекрытиях внутренние лестницы и проемы. В проектной документации можно устроить перегородки, с увеличением нагрузок на несущие стены, изменить конструкцию полов. На основании проекта можно осуществить следующие мероприятия по переустройству: устройство санузлов, ванной и кухни; замена сантехнического, инженерного оборудования; замена газовых плит на электрические; перемещение отопительных устройств. Проект составляет автором дома – архитектором либо специалистом проектной организации, имеющей лицензию на осуществление соответствующей деятельности.

ЧТО РАЗРЕШЕНО ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ?

При перепланировке допустимо: осуществлять косметический ремонт в жилых помещениях; менять инженерные сети на аналогичные по конструкции устройства; сносить не несущие перегородки внутри квартиры; устанавливать стены из гипсокартона и других легких материалов. В уведомительном порядке (без проекта) можно: остеклять лоджии; менять сантехнические приборы; заделывать дверные проемы в не несущих перегородках.

ЧТО ДЕЛАТЬ НЕЛЬЗЯ ДЕЛАТЬ ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ?

Запрещается: выносить отопительные приборы и радиаторы на балкон или лоджию; нарушать тепловой контур здания, объединять внутренние помещения с внешеими (балконы, лоджии); устанавливать перекрывающие устройства на общедомовые сети; увеличивать нагрузку на несущие перегородки; объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами; демонтировать каналы естественной вентиляции; устраивать санузлы над жилыми помещениями.

НЕЗАКОННОЕ ПЕРЕУСТРОЙСТВО ЖИЛЬЯ

Незаконной перепланировкой или переустройством признаются технические мероприятия, проводимые без согласования с контрольно-надзорными органами. Незаконные перепланировки могут не выявляться десятилетиями. Информация о таких действиях вносятся в техническую документацию квартиры или другого объекта недвижимости.

ПОСЛЕДСТВИЯ НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

Незаконная перепланировка может быть опасна для жильцов. Снос несущих перегородок становится причиной обрушения, пожаров и других происшествий. Погрешности в технической документации существенно снижают рыночную стоимость квартиры, затрудняют ее куплю-продажу.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕЗАКОННУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

За самовольную перепланировку жилого или нежилого помещения на сегодня предусмотрен штраф. Для физических лиц составляет от 2000 до 2500 руб. (статья 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях). Юридическим лицам придётся заплатить от 300 до 350 тысяч рублей (статья 9.12 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях, принятые поправки в 2016г.).

Стоит заметить, что стоимость штрафа для юридических лиц в 2016 году была увеличена до 300-350 тысяч рублей, для физических лиц осталась на прежнем уровне. Сумма в 2500 рублей пока не сильно влияет на стремление собственников квартир согласовывать перепланировки, поэтому Жилищная инспекция предлагает на законодательном уровне увеличить штраф для физических лиц. Сумма в 2017 году для физлиц может быть увеличена до 100 тысяч рублей. Кроме того уплата не освобождает от несогласования выполненных работ, ее узаконить все равно придётся. Если выполненные работы нарушают Нормы и Требования, предстоит вернуть квартиру в первоначальный вид. Контрольный орган выносит предписание об устранении правонарушение, что предполагает восстановление прежнего технического состояние квартиры за счет собственника. Более серьезные случаи могут быть чреваты судебными разбирательствами и выселением жильцов из квартиры. Такие случаи возможны, когда перепланировка небезопасна для проживания не только самих жильцов, но и соседей.

КАК УЗАКОНИТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ?

Узаконение незаконной перепланировки возможно в административном и судебном порядках. Административный способ сложен тем, что у заявителя есть ограниченный набор средств доказывания обоснованности своих требований. Решение о согласовании перепланировки зависит полностью от воли должностного лица. Судебный способ защиты более эффективен потому, что судья является не заинтересованным лицом, и у истца есть возможность добиться удовлетворения своих требований в полном объеме.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Решение суда зависит от сложности перепланировки, времени, на протяжении которого нарушения были не замечены жилищной инспекции. При рассмотрении дела в суде следует полагаться на: результаты независимой экспертизы о безопасности незаконной перепланировки; ее соответствие санитарно-гигиеническим, техническим, противопожарным правилам эксплуатации жилых и нежилых помещений.

СТОИМОСТЬ ОФОРМЛЕНИЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

Затраты на перепланировку (ссылка на цены) зависят от сложности проекта, объема работ, желания воспользоваться услугами организации-посредника.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ И ЕЕ ОФОРМЛЕНИЕ

Процесс перепланировки предполагает изменение конструкции стен в квартире, или же просто изменение местоположения двери или порога. Перепланировка проводится для увеличения площади комнаты, или же вам необходимо переоборудовать место, чтобы использовать каждый квадратный метр с пользой. Все что нужно – это фантазия и мышление. Но в этом вопросе стоит подумать и об остальных жителях, например, в панельном доме, не пострадают ли они в этом случае, ведь вы можете снести несущую стену или нарушить какие-то перекрытия, тем самым создав опасность всему дому. Чтобы у вас не возникло проблем с законом, необходимо быть в курсе всех законодательных нюансов.

ЧТО ЭТО ТАКОЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКА?

Жилищное законодательство в статье 25 ЖК РФ закрепляет понятие «перепланировка», под которым следует понимать изменение квартиры, закрепление которых указываются в паспорте на квартиру. К таким изменениям относится: изменение перегородок или местоположения двери, увеличение площади жилья, используя дополнительное помещение; объединение ванной и санузла, объединение нескольких квартир; установка встроенного шкафа на всю высоту стены, соединение комнат или лоджий. При совпадении хотя бы одного из вышеперечисленного, вы должны получить разрешение на проведение перепланировки от уполномоченных государственных органов.

МОЖНО ЛИ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ ПРОВОДИТЬ САМОСТОЯТЕЛЬНО?

Заняться перепланировкой – важный шаг во время ремонта. Однако прежде, чем начать этот процесс, вы должны знать, что узаконивание достаточно длительный процесс и требует получения множества согласований с представителями государственных органов. Вы можете самостоятельно заняться перепланировкой, ведь не сообщив о перепланировке, сотрудники БТИ и не узнают о ней.

Большинство граждан так и делают, оставляя все в секрете, однако нужно помнить, что у вас могут возникнуть неприятности: Если появится информация о вашей перепланировке, на вас могут наложить штраф. При совершении сделок, предметом которых будет квартира, ваш покупатель не воспримет предложение всерьез или же будет требовать снижения цены. И это понятно, весь акцент будет делаться на том, что потенциальный покупатель должен будет потратиться на оформление документов по перепланировке. Государство запрещает самостоятельно проводить перепланировку во избежание нарушения системы безопасности кровли и перекрытий, ведь многие из них трогать просто запрещено. Поэтому и необходимо для начала получить разрешение на проведение таких действий от специалистов.

ЧТО МОЖНО, А ЧТО НЕЛЬЗЯ ДЕЛАТЬ ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ?

Рассматривая вопросы перепланировки квартиры, необходимо разобраться, что можно, а что нельзя:

Нельзя при перепланировке квартиры проводить следующие действия:

• убирать перегородки для увеличения жилой площади;
• в несущих стенах делать двери или окна;
• убирать печь или камин, при этом не перекрывая дымоходы;
• устанавливать дополнительный санузел;
• из чердака делать жилую комнату;
• объединять несколько квартир или квартиру с чердаком;
• за счет жилой комнаты увеличивать площадь ванной комнаты;
• объединять балконы, тем самым, сносить стены или двери;
• переносить на балкон регистры отопления; переносить газовые сети;
• утеплять полы, используя систему отопления.

Без разрешения перепланировку можно проводить:

• замену материалов балкона;
• установку кондиционеров и элементов фасада;
• проводить косметический ремонт;
• заменять оборудование на аналогичное на том же месте.

Необходимо получить разрешение для: проведения работ, связанных с изменением архитектурного облика фасада; работ, которые затрагивают несущие конструкции; установки полов; переноса туалета и ванной комнаты; переноса газового оборудования. Согласование перепланировки квартиры по закону является обязательным. Не знаете, как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно? Обращайтесь в «Кадастровый инженер».

БЕЗ СОГЛАСОВАНИЯ СДЕЛАТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ.

Проведение перепланировки без получения согласования – не лучший вариант. Конечно, можно скрывать о своих перепланировках, тем самым сэкономить и время, и деньги, но, проводя ремонт, вы будете обращаться к непрофессиональным работникам. В их профессионализме можно сомневаться, у вас могут возникнуть определенные сбои в работе системы, о которых ваши соседи сразу доложат в соответствующие органы. Это значит, что вам в итоге буде необходимо: зарегистрировать и оплатить перепланировку; заплатить штраф. Если же у вас нет проблем с соседями, с юридической точки зрения ваша квартира все равно не совершенна. Вы не сможете заключить никакую сделку по продаже, обмену или дарению.

ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ ПО ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ КВАРТИРЫ и КУДА ОБРАЩАТЬСЯ?

Проводить перепланировку возможно только по разрешению жилищной инспекции, сотрудники которой, изучив представленные им документы, выдают распоряжение на проведение работ по переустройству помещения. После того, как были выполнены работы по перепланировке, необходимо пригласить комиссию, которая должна на основании осмотра выдать акт о вводе в эксплуатацию объекта.

В состав комиссии как правило входят представители:

• ЖЭКа;
• Жилищной инспекции;
• БТИ.

После этого в паспорт БТИ на квартиру и ЕГРН вносятся изменения по площади и планировке.

ЭТАПЫ СОГЛАСОВАНИЯ ОФОРМЛЕНИЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ.

Чтобы приступить к этому длительному процессу, необходимо на первом этапе: собрать все разрешительные документы; создать проект по перепланировке (ссылка на проектирование) и согласовать его в вышеуказанных учреждениях, а также в Межведомственной комиссии по техническому надзору; получить решение о согласовании проекта по перепланировке. После всего вышеуказанного, можно переходить к следующему этапу – выполнение строительных работ на основании полученного распоряжения.

Далее необходимо:

• путем подписания акта, ввести жилье в эксплуатацию;
• получить новые технические документы на квартиру, а также внести изменения в ЕГРН(ссылка на внесение изменений в ЕГРН «выписки из ЕГРН» в третьем столбце замени на «Внесение изменений в ЕГРН»).

НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ.

Чтобы приступить к оформлению перепланировки необходимо собрать пакет документов:

• Правоустанавливающие документы на квартиру;
• Заявление;
• Паспорт на квартиру;
• Акт о техническом состоянии квартиры до проведения перепланировки;
• План квартиры;
• Перед началом процесса необходимо получить согласие всех проживающих в квартире граждан.

ПРОЕКТ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

Первым делом следует обратиться в фирму, которая обладает лицензией на проведение соответствующих услуг. Описав ситуацию, специалист предоставит вам консультацию или же предложит осмотреть квартиру. После осмотра, специалист скажет, реально ли и возможно провести данные изменения, и предложат возможный вариант. После этого специалисты приступят к выполнению проекта, только после его согласования с собственником.

Заказать проект – платная услуга, цена которой варьируется от 10 до 70 тыс. руб. Цена зависит от сложности выполняемых работ и изменений квартиры.

РАСПОРЯЖЕНИЕ

После выполнения проекта его необходимо согласовать с представителями органов местного самоуправления. По результатам предоставленных документов уполномоченное лицо принимает решение об отказе или разрешении. Выносится результат в течение 45 рабочих дней с момента подачи документов. По получению положительного решения вы можете приступать к выполнению запланированных работ.

КАК ОФОРМИТЬ САМОВОЛЬНОЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ?

Самовольное переустройство грозит негативными последствиями, по которым вы должны вернуть все в первоначальное состояние. Однако жилищное законодательство предоставляет гражданам амнистию на планировку, то есть просто узаконить уже сделанное переустройство. Данное оформление возможно только: в судебном порядке; при отсутствии нарушений прав и интересов соседей.

КАК УЗАКОНИТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ?

Узаконить незаконное переустройство можно в порядке искового судопроизводства. В этом случае необходимо обратиться в БТИ с предоставлением своего паспорта и правоустанавливающих документов на квартиру, чтобы представитель органа оформил проведенные изменения. По результатам данного действия вы получите технический паспорт с внесенными изменениями. Затем для получения проекта совершенной перепланировки нужно обратиться в проектный институт. Далее с полученными и имеющимися на руках документами обращайтесь в суд, по решению которого перепланировка квартиры будет узаконена, либо же придется все вернуть в прежнее состояние.

ЧТО СОГЛАСОВЫВАТЬ НЕ НУЖНО ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ?

Не требуется получения согласования перепланировки в таких случаях: установление кондиционера; установление нового шкафа вместо встроенного; на кухне электроплита была передвинута.

Опубликовано 25.02.2017

Другие услуги кадастрового инженера