Коэффициент балкона в площади квартиры

Обсуждения

Данный приказ получил номер 854/пр был принят 25 ноября и зарегистрирован 16 декабря. Вступает в силу с 1 января 2017г.

Текст приказа добавлен в файлы проекта.

Администратор, 21 декабря 2016

Пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите на сайт, чтобы оставить комментарий.

Другие обсуждения

Публичное обсуждение проекта продлится до 24 ноября 2016г.

Согласно пункту 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Порядок определения общей площади квартиры при проектировании ‎и строительстве многоквартирных домов установлен в Приложении «В» СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (далее — СП 54.13330.2011).

Согласно пункту В.2.2 Приложения «В» СП 54.13330.2011 общая площадь квартиры – это сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации. Площадь лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитывается со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

В соответствии с пунктом 1.1 СП 54.13330.2011 указанный свод правил распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых жилых зданий.

Одновременно с этим, в соответствии с примечанием к разделу ‎В.2 Приложения В СП 54.13330.2011 площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, по завершению строительства уточняются по правилам, установленным в «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. № 37.

На основании изложенного принимаются такие коэффициенты:

• для лоджий – 0,5;
• для балконов – 0,3;
• для террас – 0,3;
• для веранд – 1,0.

Администратор, 10 ноября 2016

Как БТИ рассчитывает площадь лоджии или балкона

Необходимо правильно учитывать площадь балкона, ведь зачастую неясно, входит ли она в общую площадь жилья или нет. Указанный момент стоит прояснить, поскольку это важно для некоторых операций и правильного определения сумм:

• при расчете налогов;
• для оформления документов на собственность жилья;
• для расчета суммы, причитающейся за отопление квартиры.

Регулируется это Инструкцией БТИ, строительными нормами и правилами, относящимися к общежитиям, квартирам, которые были возведены или реконструированы с 2006 года и позже этого срока.

Основные понятия, которые используются в документе, звучат так:

• балконом является выступающая часть – площадка, огражденная для безопасности людей и используемая для отдыха в теплый сезон года;
• лоджия – закрытое с трех сторон помещение, которое используют для отдыха и защиты от солнца в теплый сезон года;
• террасой называют пристройку к строению открытого типа – место для отдыха, имеющее крышу. Она может располагаться на земле или над нижним этажом;
• остекленное помещение без отопления, которое пристроено к строению или встроено в него, называется верандой.

Терраса и веранда оборудуются в индивидуальных жилых строениях. Балкон и лоджия чаще всего встречаются в многоквартирных домах. Они делаются как открытого типа, так и с остеклением.

Расчет площади балкона и лоджии согласно существующим нормативам

Эти помещения входят в общую площадь жилья, но с применением понижающего коэффициента. Общей площадью является сумма площадей всех комнат и летних помещений с применением коэффициента понижения.

К примеру, если кухня имеет площадь 10 кв. м, то в техпаспорте она так и будет указана. Балкон и лоджия будут указаны с меньшей площадью, чем в реальности. Незастекленный балкон умножается на 0,3, а с остеклением – на 0,8. Если площадь балкона в реальности составляет 5 кв. м, то в техническом паспорте будет указана 5 х 0,3 = 1,5 кв. м – если балкон не застеклен, и 5 х 0,8 = 4 кв. м, если остекление проведено.

Что касается лоджии, то для нее применяется коэффициент 2,5 для незастекленного варианта, и 1,0 – при остеклении.

Если говорить о расчете отапливаемой площади, то балкон в нее не входит. Это регламентировано в Правилах, где говорится, что отапливаемая площадь – это общая без учета помещений, где нет радиаторов отопления.

Как учитываются балконы и лоджии в общей площади квартиры

Когда мы выбираем квартиру немалое значение имеет её площадь. Она влияет на наш комфорт в будущем, но также и на стоимость квартиры. При просмотре схемы планировки квартиры мы можем видеть несколько разных значений площади. Давайте разберёмся, что входит в жилую площадь, что такое приведенная площадь, чем она отличается от общей площади. И какую роль в расчете площади квартиры имеют балконы и лоджии.

В законодательстве РФ есть два документа, которые описывают значения расчётов площади.

Согласно Жилищному кодексу можно дать определение жилой площади и общей площади квартиры.

В расчёте жилой площади учитываются все помещения квартиры, которые предназначены для проживания — это жилые комнаты, такие как гостиная, спальня, детская.

Общая площадь включает в себя все помещения квартиры, жилые и нежилые — гостиную, спальню, кухню, санузел, прихожую, но исключают внешние части квартир, такие как балкон, лоджия, веранда или терраса.

1. Также есть правовой документ — СНиП (строительные нормы и правила) — это определённые регламентирующие документы, касающиеся строительства зданий. В соответствии с требованиями СНиПа строительные организации обязаны учитывать в общей приведенной площади жилого помещения метры балконов и лоджий. Но учитываются они в соответствии с утвержденными Приказом Минстроя РФ с понижающими коэффициентами:

лоджия — коэффициент 0,5

балкон — коэффициент 0,3

терраса — коэффициент 0,3

веранда — коэффициент 1,0

Данные нормы расчета вступили в силу с 1 января 2017 года.

Т.е. при установлении стоимости на квартиру и при продаже квартиры Застройщиком учитывается общая приведенная площадь жилого помещения вместе с балконными помещениями, учитывая предусмотренные для них понижающие коэффициенты. Это в первую очередь обусловлено потраченными ресурсами на строительство и рабочую силу, но также будет справедливо и по отношению к тем владельцам квартир, кто не имеет в планировке таких дополнительных площадей.

По всем вопросам подбора квартиры в новостройках Саратова, Энгельса, Москвы и Санкт-Петербурга обращайтесь в нашу организацию – полное сопровождение сделки, начиная от подбора лучшего варианта и до получения ключей, абсолютно бесплатно. Тел. 8-927-910-9728, Чугунова Елена Владимировна.

Определение стоимости балкона при покупке квартиры

Приобрели квартиру в новостройке. В ДДУ написано, что балкон идет по коэффициенту 0,3. Но далее есть пункт, в котором написано, что остекленный балкон рассчитывается по коэффициенту 1,0. Застройщик хочет взять доплату. Можно ли оспорить это пункт в суде?

Наталия Булахова
Консультаций: 236

Содержание

• Что включает общая площадь жилого помещения
• Общая площадь помещения при наличии балкона, лоджии, веранды или террасы
• Понижающие коэффициенты
• Может ли застройщик включить застекленный балкон в общую площадь квартиры
• Судебная практика
• Выводы

Что включает общая площадь жилого помещения

Согласно ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В договоре долевого участия (ДДУ) указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Общая площадь помещения при наличии балкона, лоджии, веранды или террасы

В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти (ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 214-ФЗ).

Понижающие коэффициенты

С 1 января 2017 г. при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5; для балконов – 0,3; для террас – 0,3; для веранд – 1,0 (приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения»).

Положения вышеуказанного приказа Минстроя России о понижающем коэффициенте (в том числе для балкона) должны применяться после 1 января 2017 г. в отношениях между дольщиками и застройщиками при расчете общей приведенной площади жилого помещения.

Может ли застройщик включить застекленный балкон в общую площадь квартиры

В конкретно рассматриваемом случае балкон (даже остекленный) все равно остается по своим характеристикам холодным неотапливаемым помещением, который (согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) не включается в общую площадь жилого помещения. И хотя остекление балкона не влечет за собой изменение его наименования и изменение общей площади квартиры, рассчитывается застройщиком по цене полноценного квадратного метра жилого помещения (с коэффициентом 1,0).

Как указал Госстрой России еще в письме от 20.03.2000 № НМ-1096/30 «О лоджиях и верандах», «наблюдается своеобразная практика инвесторов и застройщиков, которые манипулируют коэффициентами, применяемыми к лоджиям и верандам при подсчете площадей помещений и веранд, в результате чего искусственно может увеличиваться и уменьшаться общая площадь здания». Письмо издано более 20-ти лет назад, а действия застройщиков все те же.

Судебная практика

Судебная практика по данной категории дел неоднозначна. В одних случаях, суды выносят решения, основываясь на том, что нормативные акты, устанавливающие обязательность понижающего коэффициента для балкона, должны применяться к договорным отношениям между застройщиком и дольщиком, несмотря на то, что заключенные ДДУ содержат иные положения. При этом суды делают ссылку на законодательный запрет ограничения прав потребителя (п. 2 ст. 16 «Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя» Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).

В других случаях суды, руководствуясь ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, согласно которой «по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения», а также ст.: 8 «Основания возникновения гражданских прав и обязанностей», 421 «Свобода договора», 422 «Договор и закон», 424 «Цена», 425 «Действие договора» ГК РФ, делают вывод, что истец-дольщик добровольно заключил указанный договор на приведенных в нем условиях, в том числе, о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта, требований о признании пунктов договора недействительными не заявлял, следовательно, каких-либо нарушений его прав со стороны ответчика не допущено (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23.12.2020 № 8Г-19208/2020[88-19496/2020).

Выводы

Подводя итог, несомненно можно в судебном порядке оспорить пункт ДДУ, включив в свое исковое заявление требование о признании недействительным пункта договора о расчете остекленного балкона без понижающего коэффициента.