Неопределенная малоэтажка
Термин «малоэтажное строительство» иногда ассоциируется со строительством коттеджным. По мнению специалистов, к малоэтажке следует относить не только загородные индивидуальные дома, но и все нетиповые жилые здания небольшой высотности.
Причем такие объекты могут быть расположены как в городе, так и за его чертой. Четких ограничений высоты для объектов, претендующих на «звание» малоэтажных, нет. Постановление городского правительства № 69 от 17.12.2001 «О размещении зон малоэтажного строительства в Санкт-Петербурге» считает возможным строительство зданий не выше 3 этажей. Раздел «Термины и определения» Строительных норм и правил (СНиП РФ) относит к малоэтажной «застройку до 4 этажей включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком». На практике в состав малоэтажных комплексов включаются 5–6-этажные здания.
В нашей стране малоэтажных жилых домов строится гораздо меньше, чем высотных. Это обусловлено объективными факторами. Политика советского государства долгое время была направлена на ввод больших объемов дешевого типового жилья. Критерий удобства при этом практически не принимался во внимание. Сами же граждане, успевшие испытать на себе все прелести коммуналок, оказались весьма неприхотливы. Отдельная квартира в типовой «коробке» уже воспринималась как величайшее благо.
Между тем ситуация постепенно начинает меняться к лучшему. С ростом благосостояния определенной части россиян растут и требования к качеству возводимого жилья, уровню удобства. Все больше строительных компаний предлагают нетиповые малоэтажные объекты, способные удовлетворить достаточно взыскательных заказчиков.
Меньший брат многоэтажки
Современный рынок малоэтажки весьма неоднороден: от объектов, предназначенных для так называемого среднего класса, до элитных жилых комплексов. В зависимости от конструктивных особенностей подобных построек специалисты традиционно подразделяют их на малоэтажные многоквартирные дома, сблокированные коттеджи (таун-хаузы) и индивидуальные коттеджи.
Малоэтажные многоквартирные дома по своим основным характеристикам близки к многоэтажным. Но все же они имеют ряд отличий, которые позволяют выделить такие объекты в самостоятельную группу. Многоквартирная малоэтажка – это жилье если и не элитное, то, по крайней мере, особо комфортное. Следовательно, его должно отличать удачное месторасположение, гармоничное архитектурное решение (авторский проект), небольшое количество квартир, свободные планировки, хорошо обустроенная охраняемая придомовая территория с подземными гаражами, высокий уровень сервиса, качественные коммуникации и др. Таким образом, малоэтажный многоквартирный дом – это «усеченный» вариант многоэтажки с более качественными характеристиками.
Классический таун-хауз представляет собой несколько сблокированных домов (секций) с общей кровлей и боковыми стенами. У каждой секции должен быть отдельный вход, небольшой придомовой участок и, как правило, встроенный гараж. В связи с этим не стоит путать таун-хауз с коттеджным поселком – комплексом отдельных коттеджей, объединенных общими коммуникациями и обнесенных забором.
Покупателю дом в таун-хаузе обходится дешевле, чем отдельно стоящий коттедж. Ведь себестоимость строительства комплекса, допустим из десяти секций, ниже, чем десяти отдельно стоящих объектов. Да и прилегающий к жилью участок обычно невелик – не более 1 сотки. Хотя некоторые застройщики увеличивают размер надела в 3–4 раза.
Впрочем, не стоит думать, что жилье в таун-хаузе выбирает лишь тот, кто не может позволить себе загородный дом: многих попросту не прельщает перспектива каждый день добираться до работы из Ленобласти. Между прочим, таун-хауз может включать в себя от двух до 64 секций. Но при этом, как показывает практика, большая часть покупателей предпочитает дома с минимальным количеством соседей. Это подтверждает предположение о том, что данной категорией граждан движет отнюдь не желание сэкономить.
Индивидуальный коттедж – это отдельно стоящий загородный (реже – находящийся в черте города) дом, выполненный по авторскому проекту и предназначенный для постоянного проживания. К нему обязательно «прилагается» земельный участок, которым владелец пользуется на правах аренды или собственности. Коттеджи бывают преимущественно двухэтажными с внутренней лестницей: обычно на первом этаже располагаются общая комната, кухня, хозяйственные помещения; на втором – спальни и комнаты отдыха. Важным фактором являются экологическая безопасность района и обеспеченность инженерной инфраструктурой. К обязательным требованиям относится наличие охраны: желательно, чтобы поселок охранялся круглосуточно.
Взгляд в будущее
В середине 1990-х городские власти признали возведение малоэтажных домов в черте города перспективным направлением. Слова «коттедж» и «таун-хауз» прочно вошли в лексикон специалистов по недвижимости. По замыслу «отцов города», малоэтажки должны стать типичным жильем для среднего класса (как это принято на Западе). Развитие городских предместий по американо-европейскому образцу предусматривает Генплан на 2005–2025 годы. К окончанию его реализации прирост малоэтажной застройки должен составить 20 млн кв. м против 40 млн кв. м в многоэтажных домах. Такая пропорция позволит Петербургу соответствовать званию европейского города.
заместитель директора по продажам холдинга «Европейские предместья»:
Холдинг «Европейские предместья» является родоначальником малоэтажного строительства в Петербурге. «Европейские предместья» в Санкт-Петербурге – это принципиально новый в современной России вид жилья, так как появляющиеся петербургские предместья, в отличие от спальных районов, имеют собственное неповторимое лицо, а опыт европейской истории, учитываемый при проектировании, делает их особенно привлекательными для проживания. Предместья расположены в экологически благополучных местах, поблизости от парков, озер и залива, среди живописных естественных ландшафтов. Таким образом, природная среда защитит вас и вашу семью от неблагоприятного техногенного воздействия современной цивилизации.
«Европейские предместья» – единственные в своем роде пригородные малоэтажные комплексы, в которых без труда узнаются черты классического Петербурга.
Наши партнеры:
Строительная компания «Европейские предместья», Пугачева ул., 2, 346-91-83,
Текст: Алексей Резенков
Малоэтажная многоквартирная жилая застройка: характеристики, плюсы и минусы
Деление зданий по этажности на малоэтажное строительство, средне-этажное и высотное не имеет четкой классификации ни в одной стране. Неопределённость усугубляется тем, что разные нормативные документы истолковывают требуемое количество этажей по-своему.
Что такое малоэтажная жилая застройка
В обиходе так называют здание, высота которого недостаточна, чтобы отнести его к высотным.
Под высотным подразумевают здания, в которых:
- жильцам приходится пользоваться лифтом, чтобы добраться до места назначения;
- высота заставляет принимать дополнительные меры на случай экстренной эвакуации жильцов, т.е. 7-10 этажей и выше (эквивалентно 23-30 м и больше).
Деление зданий по этажности не слишком принципиально для покупателя квартиры, но важно для строителя. Малоэтажная застройка (высотой до 3-х этажей) не требует экспертизы проектной документации согласно ст. 49 ГК РФ.
Этажность косвенно интересует и инвесторов. В 2008-2009 годах наблюдался кризис строительного сектора. Покупательская активность населения падала и участки, закупленные застройщиками для продажи частным покупателям под строительство домов и коттеджей, оказались невостребованными.
Тогда кто-то нашел выход: строить малоэтажные многоквартирные дома и продавать квартиры в них. Если не удастся продать все квартиры сразу, то все равно какая-то прибыль будет получена. Так появились пригородные поселки в смешанном формате. В рекламе их описывали, как малоэтажные жилые комплексы, и в качестве преимуществ предлагали жизнь на природе, но с городскими удобствами:
У детей будет достаточно пространства для игр и много друзей.
Бабушки и дедушки смогут пообщаться с другими пенсионерами и при желании вырастить небольшой огород или клумбу.
Родители смогут отдохнуть от шума городов.
Сколько этажей в малоэтажной застройке
По санитарным требованиям — 4 этажа (СП 42.13330.2011). Но в том же документе указывается, что 4-й этаж – мансардный. Это можно понимать как:
- 3 жилых + чердак;
- 4 жилых.
В другом документе (СП 54.13330.2011) говорится о трех этажах, в число которых входят подвал, мансарда и цоколь. Т.е. если человек построил дом, сделав гараж нижним этажом, а потом организовал детям игровую комнату на чердаке, то жилым окажется один этаж, но дом будет считаться трехэтажным.
Какие преимущества у малоэтажного жилого дома
В любом мероприятии каждая из сторон-участников получает свои плюсы, которые перевешивают минусы и, собственно, поэтому она участвует в действии. Это верно и для сторон, соприкасающихся с малоэтажной жилой застройкой.
Строители получают три преимущества:
- сокращают объем документов, требующих согласования;
- экономят на создании фундамента (он окажется дешевле, чем фундамент многоэтажного дома);
- удешевляют стоимость строительства за счет отсутствия лифта, меньшего расхода материалов.
Считается, что удешевление дает строителям 10-15% экономии, но не сказывается на цене, которую платит покупатель. Для него покупка одинаковой по характеристикам квартиры в многоэтажном и малоэтажном здании обойдется в одну и ту же сумму.
Для покупателя рекламируется такой ряд преимуществ:
Больше «природных» удобств и парковочных мест. Рядом с малоэтажными домами разбиваются клумбы. Могут благоустраиваться сады. Соответственно, такие дома подходят тем, кто хотел бы быть ближе к природе.
Больше покоя. В пригороде не так слышен шум городских трасс. Поэтому семьям с маленькими детьми или пожилым людям рекомендуют покупать квартиры в малоэтажных домах.
Недостатки малоэтажной жилой застройки
Главный недостаток для покупателя по совместительству оказывается преимуществом застройщика. Вопросы строительства инфраструктуры и благоустройства территории малоэтажного дома не регламентированы и остаются на усмотрение самих компаний.
Управление малоэтажными зданиями тоже не регламентировано. Ухоженная придомовая территория через пару лет окажется заросшим пустырем, и требования по уборке будет не кому предъявить. Поэтому покупатели не спешат отказываться от приобретения квартир в многоквартирных домах в пользу загородной недвижимости.
Кроме этого, в города люди переезжали из-за большего количества возможностей для развития ребенка. Если родителям не нравится одна школа, то ребенка переводят в другую. Но если семья живет за городом, то решать эти вопросы становится сложнее.
Что входит в малоэтажный жилой комплекс
Понятие малоэтажного жилого комплекса стало синонимом словосочетания «коттеджный поселок» согласно Федеральному закону №476-ФЗ от 30.12.2021. Теперь в это понятие входит совокупность зданий и других объектов, отделенная от остального окружающего мира. Часто вокруг поселка устанавливается ограждение.
Застройка внутри должна соответствовать проектной документации, утвержденной строительной компанией. Если они предусмотрели магазин или детский сад на территории поселка, то они там должны быть.
Имущество внутри комплекса делится на индивидуальное и общее по аналогии с многоквартирными домами. Общим будет тротуар, детская площадка, котельная и подобные им объекты. Пользоваться общим имуществом имеют право все владельцы квартир на территории комплекса. За это они вносят ежемесячную плату.
Обязанности застройщика по строительству малоэтажного многоквартирного дома
От застройщика требуется раскрывать при продаже квартир в комплексе следующую информацию:
- характеристики домов и других объектов на территории;
- состав общего имущества, включая инженерное оборудование, которое будет обслуживать потребности жильцов;
- предъявлять план планировки территории и проект межевания границ, если комплексов несколько.
Требования к планировке квартир
Такие требования в законе отсутствуют. Часто застройщики предлагают свободную планировку по желанию покупателя. Но также учитывают мнение тех, кому сложно придумывать как должна выглядеть их «квартира мечты». В продаже наравне со свободной планировкой могут предлагаться готовые квартиры под ключ.
Особенности благоустройства территории
Главная проблема малоэтажного строительства – обслуживание придомовых территорий. Раньше при строительстве такой недвижимости дороги и прочее общее имущество оставалось у застройщика или же передавалось в ТСЖ (товарищество собственников жилья). Так назвали альтернативу ЖЭКам многоквартирных домов с 1 сентября 2014 года.
Через ТСЖ государство фактически сняло с себя проблему содержания домов, переложив на плечи жильцов. Но на практике заниматься проблемами благоустройства на общественных началах желающих не нашлось. Возникали конфликты из-за того, что кто-то вообще не хотел платить взносы за обслуживание общего имущества. Кто-то не соглашался с тем, как решаются проблемы, через какого исполнителя и т.д.
Способов собрать взносы с тех, кто не хочет платить, нет. Законом не предусмотрены методы воздействия на неплательщиков или регламенты разрешения спорных ситуаций. Поэтому споры решались и продолжают решаться в судах. Соответственно, единых правил благоустройства территории и поддержания ее в порядке до сих пор нет.
Дают ли ипотеку на малоэтажное строительство
Для выдачи ипотеки банки определяют три типа жилья: первичное, вторичное, отдельный дом или участок под ИСЖ. Следовательно, ипотека доступна как для тех, кто строит дом для себя самостоятельно, так и для тех, кто покупает квартиру в малоэтажном доме. Проверка документов будет проходить так же, как если бы заемщик покупал квартиру в высотном многоквартирном доме.
Какой дом предпочесть: малоэтажный или многоэтажный
Все зависит от ответов на сопровождающие вопросы: где находится покупаемое жилье, удобно ли вам туда добираться и т.д. Принимая решение, учитывайте, что при перепродаже стоимость квартир в малоэтажных жилых зданиях выше, чем у недвижимости из обычной новостройки. Поэтому их считают лучшей инвестиционной недвижимостью. Кроме того, они дольше сохраняют высокие цены, чем квартиры в многоэтажке. Хотя у высотных квартир также есть свои преимущества. Среди них: хороший вид из окна, улучшенная вентиляция и качество воздуха и другие. Какие из них в приоритете, может определиться только сам покупатель.
Парадокс понятия «малоэтажного жилого комплекса»
В стремлении расширить возможности проектного финансирования законодатель в конце 2021 года ввел в Закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве новое понятие «малоэтажного жилого комплекса» (далее – МЖК) как совокупности индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.
Из приведенного определения следует, что в состав МЖК входят два вида объектов: объекты ИЖС и иные объекты, которые относятся к общему имуществу (т.е. обслуживающие и несамостоятельные объекты). При этом иные объекты (многоквартирные дома, дома блокированной застройки) входить в состав МЖК не могут, так как это законом не предусмотрено.
В тоже время, классификатор ВРИ, утвержденный приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412, разграничивает такие ВРИ как ИЖС и малоэтажное строительство: в частности, применительно к малоэтажной многоквартирной жилой застройке (код 2.1.1) относятся многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный.
В свою очередь, ИЖС (код 2.1) вообще не оперирует термином «малоэтажный», а определяет ИЖС как «отдельно стоящие здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которые состоят из комнат и помещений вспомогательного использования». С учетом того, что количество этажей ограничено 3, а малоэтажная застройка допускает 4 этажа, можно уверенно говорить о том, что неиспользование в классификаторе ВРИ термина «малоэтажный» применительно к ИЖС это не случайность.
В итоге МЖК формально не является малоэтажным, так как малоэтажность это до 4 этажей включительно, а ИЖС – всегда не более трех, а само понятие «жилого комплекса» нормативно не существует в обязательном к применению законодательстве.
Стоит обратить внимание, что в 2022 году в СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. было включено понятие «малоэтажная жилая застройка» (п.3.20а СП) — жилая застройка, в которой размещают многоквартирные жилые здания (до четырех этажей, включая мансардный), в т.ч. блокированные и индивидуальные жилые дома, преимущественно с земельными участками при домах (квартирах). Сюда сразу попали и малоэтажные многоквартирные дома, и ИЖС, и таунхаусы.
Казалось бы, можно было вздохнуть с облегчением и сделать вывод, что найден «объединяющий» коды 2.1 и 2.1.1 классификатора ВРИ критерий, однако не получится – за две недели до внесения этого понятия в СП законодатель утвердил изменения в Постановление Правительства РФ от 28.05.2021 №815 об определении перечня обязательных стандартов и исключил СП 42.13330.2016 в полном объеме (с 01.09.2022). Иными словами, теперь норма СП носит сугубо добровольный характер и не имеет нормативно-обязательного характера .
Классификация домов по этажам — малоэтажные, среднеэтажные, многоэтажные, здания повышенной этажности и высотки.
Какие дома считаются малоэтажными, среднеэтажными и многоэтажными, здания повышенной этажности и высотки. Классифицируйте по этажам.
Ответы на вопрос (1):
08.01.2021, 17:37,
г. Краснодар
Местная администрация обладает полномочиями принимать и вносить изменения в правила застройки и землепользования с установленным видом разрешённого использования участков.
Например, нормативы градостроительного проектирования Московской области (утв. постановлением Правительства Московской области от 17 августа 2015 г. N 713/30)
1.19. При определении этажности зданий устанавливается следующий тип застройки:
малоэтажная — 1-4 этажа (с учетом мансарды);
среднеэтажная — 5-8 этажей;
многоэтажная — 9 этажей и выше.
Пожаловаться
Консультация по Вашему вопросу
8 800 505-91-11
звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России
. Под окнами начали строительство жилого дома. Наши окна будут смотреть прямо в глухую стену. Может быть, есть какие то нюансы по этажности строящегося здания. Наш дом 9 этажный.
Имеют ли право строить многоэтажИмеют ли право строить многоэтажный дом рядом с дачей если да то должны ли строители учитывать этажность здания в зави
симости от расстояния между домом (многоэтажным) и дачейный дом рядом с дачей.
В собственности есть квартира в многоквартирном доме (согласно свидетельства). Фактически весь дом представляет из себя Г-образное здание, одно крыло которого (по красной линии улицы) является 2-х этажным, а второе представляет из себя 2 х этажное продолжение которое перетекает в одноэтажное строение (как раз моя квартира фактически является одноэтажным пристроем к остальному двухэтажному дому). Далее ко мне пристроено двухэтажное строение — следующий дом (по документам — земля (на кадастровом учете стоит) — назначение под индивидуальное жилое строительство, строение тоже оформлено). Под нашим многоквартирным домом участок на кадастровом учете на сегодняшний день не стоит.
Я хочу снести свою квартиру и построить новое здание. А далее вопросы:
1. Если я буду возводить здание (квартиру) с увеличением этажности (например, подвал + 2 этажа + мансарда) в границах существующей квартиры — как мне дешевле и быстрее узаконить это действие? Нужно ли что-то оформить заблаговременно на этапе производства строительных работ во избежание каких либо действий со стороны администрации или каких-либо инспекций с целью пресечения производства строительных работ без разрешений?
2. Если я возведу здание (квартиру) с увеличением этажности и увеличением пятна застройки — реально ли это в последствии узаконить или однозначно только вариант в рамках существующего пятна застройки?
3. Реально ли выделить квартиру в отдельное строение (с выделением своей части земли в долевой собственности в отдельный участок) при таких вводных?
4. В случае если все действия будут происходить в рамках реконструкции именно квартиры стоит ли превышать этажность (2 этажа) остальной части жилого дома? Не снизит ли превышение этажности шансы на успех в легализации реконструкции в дальнейшем?
В Техническом паспорте БТИ указано что Паспорт составлен по состоянию на 16 июня 1983 года, Год постройки 1917, Этажность здания 1/0 (хотя часть дома по красной линии изначально так и была двухэтажной).
Как лучше мне поступить чтобы не наломать дров с последовательностью действий — какие документы стоит оформить до производства работ по сносу и постройке, а какие можно делать параллельно или после?
Читать 8 ответов
Имеем в сообственности здание торгового центра. Желаем провести реконструкцию внутри здания, не затрагивая фасад и этажность. Какие нужны разрешительные документы? С чего начать?
На против нашей пятиэтажки построили высотку и в результате придомовая территория нашего дома перешла в собственность жильцов высотки, так как она не была оформлена.
Читать 4 ответa
Имею в собственности частный 2-х этажный жилой дом с мансардным этажом. Этажность здания 3 этажа. Хочу перевести часть 2-х этажей и мансарды в нежилое под магазин. Это будет перепланировка или реконструкция? И нужна ли экспертиза (перепланировки) или нужно техническое заключение о состоянии конструкций?
При создании технического плана нежилого здания кадастровым инженером было неверно указана этажность здания, в результате получен кадастровый паспорт, в котором стоит что здание в 1 этаж, а фактически в 2. Как сделать реальную этажность здания. Право собственности не зарегистрированно, свидетельства на собственность нет. хочется сделать на стадии кадастрового паспорта.
ДДУ по новостройке, задержка срока сдачи в связи с изменением этажности дома (с 14-ти на 17 этажей). Это считается уважительной причиной? Изменения на этажность в декларации есть, разрешение на строительство продлено до нового срока сдачи с учётом изменения этажности, негосударственная экспертиза проекта дала добро. Прислали письмо с уведомлением о новых сроках сдачи. Что делать, доп.соглашение (или новый договор) подписывать обязательно? (оно должно регистрироваться в юстиции?) Спасибо.