Различия между капитальным ремонтом, реконструкцией и новым строительством
На практике имеется достаточно много пограничных случаев, когда в зависимости от малозначительных, на первый взгляд, нюансов, похожие строительные работы могут быть квалифицированы различным образом.
Реконструкция
С одной стороны, реконструкция в большинстве случаев требует подготовку проектной документации и получение разрешения на строительство. В связи с чем возникает естественное желание избежать такой квалификации производимых строительных работ, чтобы сократить бюрократические формальности.
С другой стороны, реконструкция возможна во многих случаях, когда новое строительство вообще запрещено или связано со значительными платежами в бюджет. В связи с чем возникает задача квалифицировать производимые работы именно как реконструкцию старого объекта, а не его снос с последующим новым строительством.
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, реконструкцией считаются такие изменения объектов капитального строительства, которые приводят к увеличению площади (пристройка, надстройка и т. д.) или связаны с заменой или восстановлением несущих конструкций. При этом не является реконструкцией замена отдельных элементов на обладающие иными, улучшенными характеристиками.
Таким образом, под определение реконструкции подпадают:
- изменение площади или высотности объекта (даже незначительное).
- существенное изменение конструктива объекта независимо от изменения площади.
Второй критерий — замена или восстановление несущих конструкций — является крайне расплывчатым, допускает разную квалификацию аналогичных работ.
Отличие реконструкции от капитального ремонта или перепланировки
«Капитальный ремонт» — это замена или восстановление ненесущих строительных конструкций, инженерных систем и сетей инженерно-технического обеспечения.
Понятие «перепланировки» для нежилых задний нормативно не определено, на практике под ней понимают изменение конфигурации помещений без увеличения общей площади и внешних габаритов здания.
Основным практическим отличием от реконструкции является то, что для проведения реконструкции требуется получать соответствующее разрешение, которое выдается в том же порядке, что и разрешение на строительство нового объекта.
Например, зона сохраняемого землепользования (зона «Ф») в г. Москве запрещает реконструкцию недвижимости в границах данной зоны, связанную с увеличением технико-экономических показателей. Запрет на реконструкцию может быть установлен и договором аренды земельного участка.
При этом, законодательством отдельных регионов, в частности, г. Москвы, могут предусматриваться случаи, когда изменение объектов капитального строительства не требует получения разрешения на реконструкцию.
Так, например, законы г. Москвы допускают без получения разрешения на реконструкцию проводить демонтаж или частичную разборку перегородок и ненесущих стен, пристраивать внутренние лестницы, входные группы, тамбуры в подвальные или цокольные этажи, создавать навесы, в том числе, остекленные, а также производить некоторые другие работы.
Кроме того, есть отдельные случаи, когда по усмотрению судов изменение здания с увеличением площади признается реконструкцией, которая не требует получения разрешения на реконструкцию.
Вместе с тем, законодательство не содержит четкого критерия разграничения случаев, когда произведенные в здании изменения должны рассматриваться как реконструкция (которая по общему правилу требует получения разрешения) либо капитальный ремонт (которые могут проводиться без разрешения).
В связи с этим задача компетентного юриста — обосновать для уполномоченного органа или суда, что в каждом конкретном случае для проведения соответствующих строительных работ разрешение на реконструкцию не требовалось.
Отличие реконструкции от нового строительства
Ещё одна пограничная ситуация — восстановление разрушенного или сильно изношенного объекта. В таких случаях, учитывая расплывчатость формулировок о «частичной» замене несущих конструкций и «улучшении» их характеристик без разрешения на реконструкцию иногда можно построить фактически новый объект на фундаменте и в габаритах прежнего, но с применением новых материалов, изменением внутренней планировки, назначения.
Принципиальное значение данный вопрос может иметь в том числе:
- при реконструкции на участке, обременённом запретом на строительство (при определённых условиях для реконструкции плата за снятие запрета не взимается).
- в Москве при строительстве на участках, ранее оформленных в аренду по эксплуатацию недвижимости (в режиме дополнительного соглашения к договору аренды). При реконструкции повышенная арендная плата за первый год строительства может быть в разы меньше, чем при возведении нового объекта.
- для работ в зонах охраны объектов культурного наследия, на особо охраняемых природных территориях и иных подобных зонах с особыми условиями использования. В зависимости от специфики установленных ограничений может идти речь о реконструкции с сохранением внешних габаритов или их увеличением, изменении назначения объекта и т. д.
В данных случаях при сохранении (хотя бы частичном) фундамента и стен исходного объекта можно обосновать, что производимые работы являются именно реконструкцией, а не новым строительством. В пограничных ситуациях вопрос разрешается исходя из содержания проектной документации на работы, в рамках судебной экспертизы.
Также возникают вопросы о квалификации нового объекта, строящегося рядом с существующим, как пристройки к нему или самостоятельного объекта. В этом случае возможность квалифицировать работы именно как реконструкцию зависит от проектной документации, схемы подключения к инженерным сетями и ряда других факторов.
Виды строительства
Как быстро определить вид строительства объекта (реконструкция, модернизация, капремонт, новое строительство-возведение).
Человеку, который профессионально не занимается проектной деятельностью порой очень тяжело отнести те, или иные работы к видам строительства. В этой статье, я простыми словами постараюсь вам кратко объяснить, что к чему относится.
1. Реконструкция объекта – изменение назначения здания (сооружения) или изменение его объема (м3). Т.е. если вы хотите из жилого дома сделать офисное помещение или сделать пристройку/надстройку то данный вид работ – реконструкция.
2. Модернизация – выполнение работ по доведению элементов здания (сооружения) до требований нормативной документации действующей сейчас. Т.е. утепление Вашего дома, установка современных энергосберегающих окон или устройство системы рекуперации – это модернизация.
3. Капремонт – выполнение восстановительных работ по зданию (сооружению). Т.е. к капремонту относят работы по ремонту элементов здания без доведения до требований современных норм (протекала шиферная кровля — заменили несколько листов покрытия без утепления чердачного перекрытия, штукатурные работы при наличии трещин на потолке или стенах, окраска фасадов зданий и т.п.)
4. Новое строительство – возведение. Собственно — строительство нового объекта.
Более точную информацию можно получить обратившись к нашим специалистам, а определения можно найти в ТКП 45-1.01-4-2005.
Директор компании ООО «Бюро комплексного проектирования»
Реконструкция дома или новое строительство?
С течением времени жилые дома стареют, происходит снижение их функциональности и основных эксплуатационных характеристик. Этот процесс неизбежен — даже бережное отношение и регулярные косметические ремонты способны лишь несколько продлить срок службы. Рано или поздно перед владельцем недвижимости возникнет необходимость проведения капитального ремонта, модернизации, а возможно и сноса старого дома с возведением на его месте нового.
Выбор между реконструкцией и новым строительством — достаточно сложная задача, требующая взвешенного подхода к процессу в целом и каждому этапу в отдельности. Результатом принятия правильного решения будет не только моральное удовлетворение, но и размер материальных затрат. В первую очередь необходимо оценить техническое состояние основных строительных конструкций: фундамента, стен, перекрытий, кровли.
Объективный результат оценки можно получить, поручив выполнение работ специалистам-экспертам. Они дадут официальное заключение о свойствах грунта на земельном участке, о несущей способности фундамента, состоянии других конструктивных элементов дома. Материалы экспертизы послужат основанием для принятия решения о дальнейших действиях. В случае если остаточная прочность фундамента и стен допускает проведение перестройки, надстройки, расширения или модернизации, то имеет смысл провести реконструкцию дома. В противном случае придётся снести отслужившее свой срок строение и построить новый, современный дом.
Решая, что лучше — реконструкция домов или новое строительство, необходимо принимать во внимание и финансовую сторону вопроса. Однозначно сказать, что выгоднее, невозможно — здесь необходим грамотный технико-экономический расчёт, учитывающий все нюансы предстоящих работ с подсчётом объёмов и рассмотрением возможности повторного использования строительных материалов. Реконструкция позволит восстановить утраченные эксплуатационные характеристики и даже расширить их. В то же время результатом нового строительства будет дом, полностью удовлетворяющий потребностям семьи, с длительным сроком эксплуатации без серьёзных материальных вложений. Окончательное решение принимается с учётом семейных потребностей и финансовых возможностей.
Перерождение пространства: отличия реконструкции от строительства
В мире недвижимости каждый квадратный метр имеет свою историю. Это особенно верно для городов со столетними историями, таких как Москва. Здесь каждое здание, каждый район несут в себе отпечаток времени, и задача архитекторов и застройщиков – найти баланс между сохранением этого наследия и необходимостью модернизации и развития. Вот здесь и начинаются сложные вопросы: что делать с зданиями, которые устарели или утратили свою первоначальную функцию? Строить новое или перестраивать старое?
В этой статье мы попытаемся вникнуть в нюансы этих вопросов, понять, что такое строительство и реконструкция, и какие отличия между ними. Мы рассмотрим эти вопросы на примере уникального проекта девелопера GRAVION – апартаментов CULT, которые являются результатом реконструкции исторической гостиницы «Варшава».
Что такое строительство?
Строительство – это процесс создания новых зданий и сооружений или модификации уже существующих. Это, в сущности, перевод архитектурного проекта из плоскости чертежа в трёхмерный объект в реальном мире. Процесс строительства включает в себя целый ряд этапов – от земляных работ до внутренней отделки и благоустройства территории.
Строительство новых зданий подразумевает строгое следование нормам и стандартам, которые обеспечивают безопасность и устойчивость зданий. Это включает нормы энергоэффективности, сейсмической устойчивости, пожарной безопасности и многих других критериев.
Строительство — это сложный и многоэтапный процесс. Каждый этап имеет свою специфику и необходимость. Среди основных этапов: проектирование, подготовка строительного участка, земляные работы, возведение несущих конструкций, установка внешних и внутренних инженерных систем, внешняя и внутренняя отделка, благоустройство территории и сдача объекта в эксплуатацию.
Что такое реконструкция?
Реконструкция — это процесс переосмысления и переоборудования существующих зданий и сооружений, целью которого является модернизация и улучшение функциональности объекта. В отличие от строительства, реконструкция обычно подразумевает сохранение основных элементов и исторического контекста здания, с добавлением современных технологий и дизайнерских решений.
Реконструкция зданий и сооружений направлена на сохранение ценного исторического наследия и его современное обновление. Это может означать сохранение фасада, некоторых интерьерных элементов или структурной конструкции здания.
Часто старые здания не соответствуют современным стандартам и потребностям. Реконструкция позволяет адаптировать здание под новые функции, улучшая его удобство и комфорт для использования.
Реконструкция, как и строительство, включает в себя ряд этапов. Основные фазы процесса реконструкции могут включать: изучение и анализ существующего объекта, разработку проекта реконструкции, согласование и получение разрешений, демонтаж и строительные работы, монтаж инженерных систем, внутренняя и внешняя отделка, сдача объекта в эксплуатацию.
Реконструкция — это процесс, который требует четкого планирования, глубокого понимания здания и его контекста, а также способности сочетать старое с новым, сохраняя при этом ценность и историю здания.
Отличия реконструкции от строительства
Сравнивая строительство и реконструкцию, можно выделить следующие ключевые отличия:
- Объекты деятельности : Строительство обычно предполагает создание нового объекта «с нуля», в то время как реконструкция включает в себя модернизацию и изменение существующих зданий и сооружений.
- Цели : Целью строительства является создание нового объекта, который отвечает определенным требованиям и стандартам. Реконструкция же направлена на улучшение и модернизацию существующего объекта, а также на сохранение его исторического и культурного наследия.
- Этапы работы : Несмотря на то, что оба процесса включают в себя ряд этапов, в строительстве основное внимание уделяется новому проектированию и строительству, в то время как в реконструкции ключевыми этапами являются анализ и изучение существующего здания, его адаптация и модернизация.
- Требования к материалам и технологиям : В строительстве часто используются новые материалы и технологии, в то время как в реконструкции может потребоваться использование специфических материалов и техник для сохранения старых элементов здания и их интеграции с новыми.
- Экологичность : Реконструкция обычно считается более экологичной практикой, так как она требует меньше материалов и ресурсов, чем новое строительство, и помогает снизить объем строительных отходов.
В итоге, реконструкция и строительство — это два разных процесса с разными целями, требованиями и принципами, но оба они играют важную роль в современной архитектуре и градостроительстве.
Апартаменты CULT – пример успешной реконструкции
Москва богата на исторические здания, многие из которых сегодня преобразуются и переживают свое второе рождение. Один из таких примеров — реконструкция бывшей гостиницы «Варшава»:
превращенная в комплекс элитных сервисных апартаментов CULT, проекта девелопера GRAVION. Проект стоимостью более 4 миллиардов рублей объединил в себе преимущества нового строительства, сохранив историческую ценность объекта и привнеся современные технологии и удобства.
Местоположение CULT – на пересечении Ленинского проспекта и Садового кольца — открывает для его жителей доступ к культурной и деловой жизни столицы. Всего несколько минут ходьбы — и вы в Парке Горького, популярном месте отдыха москвичей.
Особенности реконструкции апартаментов CULT:
- Современное арт-лобби в нью-йоркском стиле. Забудьте о стандартных общих помещениях. Вход в CULT оформлен как стильное искусственное пространство, где каждый элемент продуман до мелочей. Для комфорта жителей работает отдельный сервисный лифт.
- Видовая терраса на крыше. С этой террасы открывается потрясающий вид на центр Москвы. Это идеальное место для деловых встреч и дружеских вечеринок на свежем воздухе.
- Wellness-центр и спа-салон. Нет нужды искать спортзал или салон красоты вблизи — все это есть прямо в вашем доме. Индивидуальные тренировки доступны в любое удобное время.
- Консьерж-сервис. Ваши бытовые проблемы решает круглосуточно работающий консьерж-сервис.
- Профессиональная прачечная. Служба, работающая по принципу отельного сервиса, поможет поддерживать порядок в апартаментах.
- Системы безопасности. Современные системы безопасности, круглосуточное видеонаблюдение, NFS-системы обеспечивают жителям CULT спокойствие и защиту.
Реконструкция CULT была проведена с учетом характера архитектурного ансамбля Октябрьской площади. Разработчики внимательно подошли к оформлению фасадов, воплотив в них черты модернистской архитектуры 1980-х. Тонкие горизонтальные пояса, четкий ритм окон, аттиковый этаж — все эти элементы подчеркивают статус и престижность объекта.
Облицовка натуральным камнем из Португалии придает зданию особую выразительность и тактильность. Каждый элемент внешнего и внутреннего дизайна продуман и выполнен с учетом последних трендов и технологий, делая CULT не просто местом жительства, а объектом искусства в самом сердце столицы.
Реконструкция и строительство в современной архитектуре и строительстве
Реконструкция и строительство — это два важнейших процесса в современной архитектуре и строительстве. Оба подхода имеют свои преимущества и особенности, но важно понимать, что выбор между ними всегда обусловлен конкретными условиями и задачами проекта.
Все чаще и чаще великолепные примеры исторической архитектуры сохраняют свою привлекательность и в наше время, благодаря технологии реконструкции. В то же время, строительство с нуля предоставляет уникальную возможность реализовать самые смелые и новаторские идеи, не ограничиваясь рамками уже существующих строений.
Проект элитных сервисных апартаментов CULT в Москве является превосходным примером того, как можно сочетать эти два подхода, совершенствуя историческую архитектуру и при этом не забывая о требованиях и комфорте современного жителя города.
В перспективе мы можем ожидать, что роль и значение обоих подходов в архитектуре и строительстве будут только усиливаться. С одной стороны, сохранение исторического наследия и привлекательности старых зданий через реконструкцию становится все более важным в условиях урбанизации. С другой стороны, строительство современных зданий продолжает быть актуальным, т.к. оно позволяет внедрять новейшие технологии и отвечать на текущие требования к качеству жизни.
Таким образом, будущее строительства и архитектуры, безусловно, будет связано с развитием обеих этих областей — реконструкции и строительства с нуля. И это значит, что впереди нас ждет еще больше уникальных и интересных проектов, сочетающих в себе лучшие традиции прошлого и новаторские решения будущего.