Служба заказчика
Функции Заказчика-застройщика подразумевают круг работ, связанных со взаимодействием с подрядчиками и экспертизой строительства. Их общая цель — соблюдение качества строительных работ. Служба заказчика решает задачи, касающиеся оформления исходно-разрешительной документации, получения разрешения на строительство и разработки проектно-сметной документации.
Исходно-разрешительная документация необходима для определения границ земельного участка, примерных технико-экономических показателей объекта. Она также включает основные требования и рекомендации по размещению, объемно-пространственному решению объекта и стадиям проектирования.
Разработка проектно-сметной документации на строительство (реконструкцию) ведется в соответствии с материалами исходно-разрешительной документации и техническим заданием на проектирование. Разрешение на строительство, реконструкцию градостроительного объекта удостоверяет право застройщика осуществлять строительство и реконструкцию. Заказчик-застройщик подает требуемые документы в соответствующие инстанции и получает согласования и разрешения на строительные работы.
Кроме того, Служба заказчика оказывает помощь в выборе участка под застройку, компенсационное озеленение и в оформлении земельных отношений (отвод земельного участка, право аренды или владения земельным участком, зданием, сооружением или помещением).
Еще одна функция Заказчика-застройщика — технический надзор за строительством. Технический надзор подразумевает контроль за соответствием строительно-монтажных и других видов работ, материалов, изделий и конструкций требованиям проекта, действующим СНиП, ТУ, стандартам и правилам производства работ. Заказчик-застройщик обеспечивает строительные работы материально-техническими ресурсами и оборудованием, предоставляет финансовую отчетность, осуществляет бухгалтерский учет, ведет контроль за бюджетом, оплатой работы.
Исходно-разрешительная документация необходима для определения границ земельного участка, примерных технико-экономических показателей объекта. Она также включает основные требования и рекомендации по размещению, объемно-пространственному решению объекта и стадиям проектирования.
Разработка проектно-сметной документации на строительство (реконструкцию) ведется в соответствии с материалами исходно-разрешительной документации и техническим заданием на проектирование. Разрешение на строительство, реконструкцию градостроительного объекта удостоверяет право застройщика осуществлять строительство и реконструкцию. Заказчик-застройщик подает требуемые документы в соответствующие инстанции и получает согласования и разрешения на строительные работы.
Кроме того, Служба заказчика оказывает помощь в выборе участка под застройку, компенсационное озеленение и в оформлении земельных отношений (отвод земельного участка, право аренды или владения земельным участком, зданием, сооружением или помещением).
Наша организация с успехом реализовала десятки проектов. И у нас есть полная уверенность в том, что этот список будет с каждым годом пополняться.
Служба заказчика и управление строительством
Если перевести эти задачи на практический уровень, то основной функционал службы заказчика сводится к участию в следующих этапах:
- оформление земельно-правовых отношений на объекты недвижимости;
- перевод земель, при необходимости смена разрешенного использования участка, процесса освоения участка (вынос границ в натуру, коммуникаций, дорог, строений и т.п.);
- постановка земельных участков на кадастровый учет, получение кадастрового паспорта на объекты недвижимости;
- получение технических условий от ресурсоснабжающих организаций;
- составление технических заданий на проектирование;
- генеральное проектирование, технический и авторский надзор;
- получение положительного заключения государственной или негосударственной экспертизы проектной документации;
- комплексное обследование зданий, сооружений и сетей;
- получение разрешений на строительство объектов капитального строительства;
- организация и сопровождение строительного производства;
- оформление исполнительной документации;
- получение разрешений на допуск в эксплуатацию энергоустановок;
- сдача объектов в эксплуатацию;
- оформление в собственность объектов недвижимости.
Что лучше — Собственная служба заказчика или привлеченная?
С этим вопросом сталкивается каждый инвестор начинающий заниматься реализацией проекта. Предлагаем наглядно разобраться в этом вопросе и начать с определения стоимости содержания собственной службы заказчика.
Средний срок реализации проекта полного цикла составляет от 1,5 до 3 лет (в зависимости от масштаба, степени сложности проекта, готовности исходно-разрешительной документации, финансирования проекта) поэтому за расчетный период возьмем 2 года или 24 месяца. Для реализации проекта, например строительства одно подъездного многоквартирного многоэтажного жилого дома потребуется собственный отдел службы заказчика состоящий минимум из 2 человек. На их примере мы и покажем расчет.
| Статьи расходов | Ед. изм. | Количество | Сумма расходов в месяц руб. | Период реализации проекта, месяцев | Сумма руб. |
| Заработная плата: | |||||
| -руководитель службы заказчика | чел. | 1 | 70 000 | 24 | 1 680 000 |
| -специалист службы заказчика | чел. | 1 | 45 000 | 24 | 1 080 000 |
| Организация рабочего места: | |||||
| -аренда помещения | ед. | 1 | 15 000 | 24 | 360 000 |
| -закуп компьютеров, оргтехники, мебели, канцтоваров и пр. | комплект | 2 | 120 000 | единовременно | 120 000 |
| -канцелярия | комплект | 2 | 3 500 | 24 | 84 000 |
| -оплата электроэнергии, услуг связи, интернет и прочие расходы | — | — | 5 000 | 24 | 120 000 |
| Выплата премий/бонусов | |||||
| -руководитель службы заказчика | чел. | 1 | 70 000 | единовременно | 70 000 |
| -специалист службы заказчика | чел. | 1 | 45 000 | единовременно | 45 000 |
| Командировочные расходы/компенсация ГСМ | — | — | 6 000 | 24 | 144 000 |
| Всего за весь период реализации проекта: | 3 703 000 | ||||
Таким образом минимальная сумма затрат при реализации проекта собственной службой заказчика обойдется практически в четыре миллиона рублей. При этом сюда нужно добавить затраты на авторский надзор и затраты на содержание специалиста технического надзора.При обращении в нашу компанию сумма вознаграждения составила бы не более одного миллиона рублей за весь период реализации проекта с учетом все расходов.
Основная нагрузка приходится на первоначальный этап реализации проекта и на финальный, все остальное время загруженность собственной службы заказчика составляет не более 50 % при этом размер заработной платы остается на прежнем уровне.
Не редки случаи, когда в процессе разработки проекта сотрудник штатной службы заказчика принимает неверные решения в оформлении разрешительной документации/проектной документации и др. после чего увольняется, не понеся никакой ответственности. Усугубляется это тем, что как правило допущенные ранее ошибки вскрываются на финальном этапе реализации проекта при вводе объекта в эксплуатацию при полной готовности строительной части когда зачастую что либо изменить уже невозможно или очень затратно. Также стоит отметить, что формирование работоспособной и эффективной команды — процесс весьма длительный и скурпулезный, а если у инвестора отсутствует хоть какое то представление о функционале службы заказчика то он еще становится и малоэффективным.
В случае если Инвестор реализует большое количество проектов и если эти проекты весьма разноплановы, то Инвестору потребуется нанимать и содержать существенный штат профильных специалистов.
Поэтому все больше Инвесторов приходят к решению, что внешняя служба заказчика способна эффективнее справляться с задачами проекта.
Почему стоит выбрать нас?
Компетентность и наличие практического опыта:
Основными факторами, определяющими выбор внешней службы заказчика должны являться ее компетентность и обязательно наличие практического опыта реализации подобных проектов. Сотрудники нашей компании обладают высокой квалификацией и практическим опытом администрирования строительных проектов. На счету ПСК ГИПтолько за последних 2 годаболее 5 крупных успешно реализованных проектов. Все сотрудники постоянно повышают свой профессиональный уровень, проходя обучение и принимают участие в тематических семинарах всегда оставаясь в курсе последних событий.
Стоимость оказания услуг:
Как правило, стоимость оказания услуг наемной службы заказчика формируется в виде фиксированной ставки за управление проектом, зависящей от бюджета строительства, а также дополнительного вознаграждения за снижение затрат и сроков реализации. Средняя стоимость услуг по управлению проектом составляет от 2 до 5% от бюджета проекта. Если рассмотреть формирование стоимости на примере строительства одно подъездного 17 этажного многоквартирного жилого дома общей площадью 10 000 м2стоимость реализации проекта составит порядка 250 000 000 рублей. Вычтем отсюда в среднем 3% и получим сумму 7 500 000 рублей применяя стандартный подход формирования стоимости услуг службы заказчика.
Стоимость услуг нашей компании формируется по другому принципу. Мы считаем затраты необходимые для реализации определенного проекта размер которых зависит от масштаба проекта, степени его сложности, стадии реализации проекта, перечень возлагаемых на технического заказчика обязанностей. После формирования суммы затрат мы добавляем процент доходности который обсуждается индивидуально с каждым Инвестором. При таком подходе размер стоимости услуг для Инвестора является ясным и понятным, ведь любому заказчику важно знать за что он платит деньги и чем обусловлен размер суммы.
Репутация компании и отзывы клиентов:
Репутацию нереально сформировать на пустом месте. Компания должна обладать действительно значимыми достижениями и преимуществами. Процесс создания репутации требует длительного времени сил и энергии. Это постоянный, очень непростой процесс, который нельзя застраховать от угроз, потерь и рисков. Создавать репутацию компании нужно непрерывно, системно и комплексно. Только тогда доброе имя компании станет приносить дополнительные деньги – те деньги, которые заплатят люди за гарантию, подкрепленную репутацией.Конечно в процессе взаимодействия между Инвестором и службой заказчика возможно возникновение разногласий по тем или иным вопросам и порой избежать конфликтной ситуации становится невозможно. Это может быть вызвано различными факторами, которые мы обсуждать не будем.
Наша компания всегда учитывает пожелания Инвестора, даже если эти пожелания возникли после заключения договора и ведут к изменению проекта. Мы проявляем гибкий подходоснованный на профессиональном опыте поиска решений поставленных задач Инвестором. В процессе реализации проекта ПСК ГИП старается быть надежным партнером для Инвестора и выйти на долгосрочное сотрудничество в дальнейшем. В результате своевременного и качественного выполнения взятых на себя обязательств наша компания имеет целый ряд положительных отзывов клиентов, а также оформленных с ними долгосрочных партнерских отношений.
Чем занимается служба заказчика?
Собственно в заголовке темы и есть вопрос. Чем занимается служба заказчика в странах бывшего СССР? Не исключено, что представится возможность поехать по контракту в одну из стран бывшего СССР, поработать в качестве того, что является представителем заказчика. Судя по описаниям должностных обязяностей, у нас в Канаде точно таких же должностей нет. Есть что-то похожее, но не совсем и не везде. Вот я и подумал, может быть уважаемые коллеги смогут поделиться своим опытом.
Регистрация: 16.12.2008
Сообщений: 6,015
Организацией и управлением строительства.
Артиллерист — вертолётчик. Дипломированный инженер-механик. Technologist
Регистрация: 29.11.2004
Где-то около Москвы
Сообщений: 16,521
Только обязательно уточняте, что речь идет об службе заказчика для строительства. Потому как для машиностроителей «представитель заказчика» это совсем другая история
__________________
«Артиллерия не токмо грохот, но и наука!» Пётр I
Регистрация: 17.07.2009
Сообщений: 3,783
Уже нет «стран бывшего СССР», есть вполне конкретные страны где различия довольно большие, от Таджикистана до Эстонии. И заказчики разные, от государства/муниципалитета до частного девелопера. У последнего вообще ничего кроме занятых денег может не быть независимо от страны.
Регистрация: 26.01.2011
Сообщений: 173
Со слов господина Шишкова, это «холопы», которые занимаются «вещами абсолютно никому не нужными и надуманными от начала до конца» И по его мнению «это признано на самом высоком уровне». (ссылка)
И че он тут теперь лукавит, мне не понятно. Пишите как думаете, товарищ!
Если серьезно, VB, служба заказчика в первую очередь занимается составлением грамотного и внятного ТЗ, выполняет сбор ИРД для проектирования и строительства, организует изыскания, исследования различные, сопровождает проект в экспертизе, оформляет разрешение на строительство и вводит объект в эксплуатацию. Ну и многое другое по мелочи.
| testimonial |
| Посмотреть профиль |
| Найти ещё сообщения от testimonial |
Регистрация: 16.12.2008
Сообщений: 6,015
Сообщение от testimonial
это «холопы»,
Offtop: Холопы — все, кто работает по найму. Не нравится слово — замените на клерка, наемную рабсилу, функциональную единицу. Хрен редьки не слаще.
Сообщение от testimonial
это признано на самом высоком уровне»
Уровень Путина довольно высок.
| Согласование новых строительных проектов затягивается на годы, цены увеличиваются в полтора-два раза. Мириться с подобным дольше невозможно — премьер Владимир Путин поставил задачу найти способы справиться с бюрократической машиной. Некоторые предложения, подготовленные минрегионом, сегодня планируется обсудить в правительстве. «Складывается впечатление, что сегодня от строителей в первую очередь требуется умение «договариваться» с властями, а само строительство — дело уже второе, — так обрисовал нынешнее положение дел в отрасли премьер. — Зачем тогда, спрашивается, обращать внимание на качество, внедрять новые технологии, повышать эффективность работы, если все заранее решают «теневые связи»?»http://rg.ru/2010/03/25/stroy.html |
А помимо сбора никчемных бумажек типа АРИ, ТУ на подключение и прочего, служба Заказчика еще и сам процесс строительства курирует целиком.
Последний раз редактировалось Шишков В.С., 20.02.2011 в 13:41 .
Регистрация: 26.01.2011
Сообщений: 173
Господин разумный, вы постройте в натуре что-нибудь без «никчемных» бумажек, а я на это с радостью посмотрю.
Если вы думаете, что перейдя в собственники, вы станете барином Шишковым — вы глубоко ошибаетесь, иметь вас будут так же, просто другие люди. У вас просто жизненная позиция, которую видно за версту — обиженная на всех и вся. Отсюда и неуважение к чужому труду и ненависть к проклятым буржуям.
Ну и то, что вы с вниманием внемлете словам ув. ВВП, это конечно большой вам плюс, только вы бы фильтровали, как оно есть на самом деле и какую кость кидают публичные политики электорату. Борьба с коррупцией у нас вообще президентом признана — и чего? Сильно исчезла коррупция?
| testimonial |
| Посмотреть профиль |
| Найти ещё сообщения от testimonial |
Регистрация: 16.12.2008
Сообщений: 6,015
Ну коттеджики строят без бумажек в основном.
А суть строительства — в получении готового объекта, а не в сборе тысяч согласований местечковых бюрократов. Понятно, что и бумажки приходится собирать, раз есть такие законы. Но это деятельность вспомогательная, и на процесс строительства влияния не имеющая. Не зря в службе заказчика два вида специалистов — спецы по бумажкам и согласованиям и спецы по строительству и проектированию.
Есть много объектов, построенных без лишних бумажек, и успешно введенных в эксплуатацию. Есть и не введенные в эксплуатацию по причине отсутствия тех же самых бумажек.
Регистрация: 01.08.2006
Сообщений: 2,156
[quote=Шишков В.С.;705108]Но это деятельность вспомогательная, и на процесс строительства влияния не имеющая. Не зря в службе заказчика два вида специалистов — спецы по бумажкам и согласованиям и спецы по строительству и проектированию.[quote]
Проектировали большой магазин, понадобился сброс канализации, заказчик запросил ТУ и получил точку подключения за 3.5км с установкой промежуточных насосных, заказчик радовался как дитё, что бумажку получил пока ему не растолковали, что в бумажке. После работы совместно проектировщика, службы заказчика и сетевой компании нашли вариант в разы дешевле и проще, переполучили ТУ. А могли выполнить ТУ, на бумаге всё можно нарисовать и попал бы заказчик вместе со своей службой.
А чтоб заказчик сам техническое задание на проектирование написал я за последние годы вообще не помню, проектировщик сам себе задание пишет, служба заказчика согласовывает. И во время переговоров по договору частенько вопрос слышишь «А вы проект согласуете в городских службах?». Когда объясняешь, что это функция заказчика искренне удивляются/огорчаются.
Пару лет назад делал проект для иностранцев, так у них «Требования инвестора» книженция на 100 страниц, в которой все принципиальные вопросы конкретезированны, видно что у людей есть служба заказчика.
__________________
Понятно только то, что ничего не понятно.
Что такое служба заказчика
Служба заказчика
Группа компаний «Строй-Эксперт» оказывает услуги службы заказчика на любом этапе реализации проекта: от выбора участка до ввода объекта в эксплуатацию.
Технический заказчик – организация, которая фактически организовывает и контролирует весь процесс реализации объекта от разработки проектной документации и до ввода построенного объекта в эксплуатацию.
Функции службы заказчика (технического заказчика) может осуществлять застройщик самостоятельно. Тем не менее, распространено привлечение специализированных организаций для осуществления функций технического заказчика.
Обязанности технического заказчика регламентирует Градостроительный кодекс РФ и другие нормативно-правовые акты. Помимо этого, существуют также исторически сложившиеся обязанности заказчика, которые напрямую не прописаны в законодательстве, но, тем не менее, выполнение которых обязательно для качественной реализации объекта. Ниже указаны основные функции службы заказчика.
Служба заказчика до начала проектирования
1. Помощь в выборе земельных участков и объектов для инвестирования
2. Перевод земельных участков в нужную категорию
3. Оптимизация затрат и технико-экономических показателей
4. Сбор и подготовка правоустанавливающей документации
5. Получение и согласование исходно-разрешительной документации:
5.1. Получение и корректировка градостроительных планов
5.2. Заказ и получение всех инженерных изысканий:
- инженерно-экологические изыскания
- инженерно-геодезические изыскания
- инженерно-геологические изыскания
- обследования зданий, сооружений, инженерных коммуникаций
5.3. Получение технических условий и условий подключения к инженерных сетям:
- электроснабжения
- водоснабжения и водоотведения
- теплоснабжения
- газоснабжения
- радиофикации, телефонизации, телевидения и интернета
6. Участие в разработке задания на проектирование
Служба заказчика на стадии проектирования
1. Выбор проектной организации
2. Контроль за качеством и сроками разработки проектной документации
3. Сопровождение проектно-сметной документации при прохождении государственной или негосударственной экспертизе, получение положительного заключения экспертизы
Служба заказчика на стадии строительства
1. Получение разрешения на строительство
2. Выбор генподрядчика, основных субподрядчиков, поставщиков
3. Осуществление функций строительного контроля (технического надзора)
4. Прием выполненных объемов работ, исполнительной документации
5. Ввод объекта в эксплуатацию
6. Получение Свидетельства о Государственной регистрации права собственности
Группа компаний «Строй-Эксперт» осуществляет функции заказчика на всех стадиях реализации проектов с 2003 года.
Экономическая эффективность службы заказчика
- Защита интересов заказчика
- Сокращение сроков согласования документации
- Повышение инвестиционной привлекательности объекта
- Контроль качества разработки проектно-сметной документации
- Контроль сроков производства работ
- Снижение строительных рисков
- Контроль качества производства работ
На что должна обратить внимание служба заказчика?
- Оценить обеспеченность участка социальной инфраструктурой (школы, детские сады, поликлиники, больницы)
- Провести анализ в необходимости строительства объектов социальной инфраструктуры в случае их нехватки (в обязательном порядке)
- Оценить обеспеченность участка инженерными ресурсами (электричество, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, газоснабжение)
- Учесть возможную отрицательную реакцию проживающего населения и найти оптимальные пути решения
- Отсечь нежелательные пути развития ситуаций при проектировании и строительстве объекта
Законодательство, регламентирующее деятельность службы заказчика
- Градостроительный кодекс РФ
- Земельный кодекс РФ
- Правила землепользования и застройки
- Закон Санкт-Петербурга N 728-99 от 21.12.2005г. — О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга
- Закон Санкт-Петербурга N 820-7 от 19.01.2009г. — О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга»
Кто может выполнять функции технического заказчика?
В полный комплекс функций технического заказчика входит ведение строительного контроля (технического надзора). Для осуществления строительного контроля организация должна иметь действующее свидетельство о допуске к работам, выданное СРО.