Зимний сад или кладовка
Неотъемлемой частью квартир в новостройках , расположенных выше первого этажа, являются балконы и лоджии. Их можно использовать как для хозяйственных нужд, так и в качестве дополнительного пространства. Кто-то хранит на балконах лыжи, санки и удочки. Кому-то по душе поставить на него удобные кресла и в теплые весенние дни проводить там вечера с чашечкой кофе или бокалом вина. Для кого-то балконы выполняют роль креативного пространства или личного кабинета. А любители растений зачастую создают на своих лоджиях зимние сады. Именно поэтому для большинства покупателей квартир эти открытые пространства являются неотъемлемым критерием при выборе жилья.
Спасайся, кто может!
На сегодняшний день основные требования к обустройству балконов и лоджий закреплены в СНиПах. Форма и габаритные размеры балконов и лоджий определяются архитектурно-композиционным решением фасадов и планов здания, а также конструктивным решением. Однако наличие балконов в большинстве квартир не является желанием застройщиков обеспечить всех жильцов дополнительной кладовкой с панорамным остеклением. Лоджии и балконы в современных домах – это, в первую очередь, пути эвакуации.
Сергей Крючков, директор по проектированию Rose Group рассказал, что если выход на лестницу отрезан огнем, люди в помещении погибают от угарного газа с почти стопроцентной вероятностью. Цель устройства балконов – дать человеку возможность выйти из помещения на свежий воздух, и там ждать, пока пожарные либо потушат огонь в квартире, либо эвакуируют его с балкона с помощью специальной техники. По этой же причине на балконах устраивается зона безопасности – участок глухой стены шириной не менее 1,2 метра. Оконный проем между комнатой и балконом нельзя сделать шириной во весь балкон, обязательно должен остаться этот закуток с глухой стеной. Балконы можно не делать на нижних этажах (с первого по четвертый), так как считается, что с высоты 10-12 метров можно спрыгнуть без особого риска для жизни.
Другой нормативный фактор, влияющий на размер и форму балкона – требование обеспечивать в жилых помещениях определенный свето-климатический режим инсоляции. Балкон не может быть настолько глубоким, чтобы полностью блокировать попадание прямых солнечных лучей внутрь комнаты. Это, впрочем, неактуально для многокомнатных квартир, окна которых выходят на разные стороны. Балкон, расположенный с северной стороны дома, никак не влияет на инсоляцию. Для однокомнатных квартир этот фактор имеет значение.
За стеклом
В последнее время значительную часть покупателей составляют те, кому предпочтительнее иметь панорамное остекление, нежели балкон. Владислав Мельников, старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point подчеркнул, что в эконом- и комфорт-классе застройщики сдают жилые комплексы с холодным остеклением балконов в каждой квартире, при этом трех- и четырехкомнатные квартиры оснащаются, как правило, двумя балконами. В сегментах бизнес- и премиум-класса преференции отдаются видовым террасам и большим лоджиям. В то же время по словам Леонида Капрова, старшего вице-президента « Галс-Девелопмент », если в элитных квартирах, где предусмотрено панорамное остекление и много света, балкон или лоджия не влияет на ликвидность жилья, то отсутствие летних помещений в проектах комфорт- и бизнес-класса — это большой минус.
Кроме того, случается, что балконы остекляют некачественно. В этом случае ближайшие к ним комнаты продуваются, а устранить погрешности застройщика бывает не так просто. Сергей Крючков подчеркнул, что в этом случае следует предъявлять претензии застройщику по закону о защите прав потребителей. Впрочем, перед подачей иска необходимо уточнить, какие, собственно, критерии качества применимы к конкретному остеклению. А еще разумнее уточнить это в момент покупки квартиры: ввиду того, что договоры долевого участия заключаются по закону только после получения застройщиком разрешения на строительство, все параметры остекления к этому моменту уже известны. Объективным браком могут считаться физические повреждения (разбитое стекло, помятые профили) и дефекты фурнитуры, препятствующих
Два в одном
Для многих балконы и лоджии – это способ увеличить комнату. Ведь в небольших квартирах даже 2 лишних метра играют существенную роль.
В постановлении правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» прямо указано, что присоединение лоджии допускается в соответствии с проектом перепланировки квартиры. То есть объединить лоджию с квартирой – это значит, произвести перепланировку своего жилья.
Генеральный директор компании « МИЭЛЬ-Новостройки » Наталья Шаталина отметила, что снести перегородку и объединить лоджию или балкон с комнатой можно только по согласованию с управляющей компанией и после оформления экспертного заключения, которое проводит любое архитектурное бюро, где есть специалисты со знанием градостроительных норм и зданий в сфере строительства многоквартирных домов. На практике некоторые управляющие компании признают только заключения своих архитектурных бюро, которые занимались архитектурой данного дома и оформляли проектную документацию, так как они знают строение дома, материалы строительства и пр. Стоимость такого заключения, как правило, начинается от 100 тыс. руб.
Больше и дешевле
Наличие балкона или лоджии влияет на стоимость квартиры, как и любые дополнительные проектные площади. По мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера « Метриум Групп », если в составе квартиры есть балкон или лоджия, то ее цена, как правило, ниже аналогичного по площади жилья без летних помещений. Однако практика ценообразования при заключении договоров на продажу квартир в новостройках может быть различной.
Леонид Капров, отметил, что квартира без балкона может продаваться с 15-20% дисконтом. С одной стороны, наличие балкона или лоджии– психологический аспект для покупателя, нежели реально необходимое в практическом использовании пространство. Ведь даже в небольшой квартире можно найти место для хранения редко используемых вещей. Поэтому многие в принципе не нуждаются в балконах и лоджиях. Среди потенциальных покупателей проектов Московского региона 17% клиентов готовы отказаться от балкона или лоджии ради снижения стоимости квартиры.
Тем не менее, застройщики стараются удовлетворить желания большинства покупателей и размещают балконы в квартирах жилых комплексов. Стоит отметить, что сегодня спрос на них довольно высокий, несмотря на тенденцию к уменьшению площадей жилья. Кроме того, балконы являются аварийным выходом и просто многофункциональным помещением, с помощью них можно немного увеличить комнату или обзавестись террасой.
Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube-канале Недвижимость+
Перепланировка квартиры с зимним садом
Сегодня квартиры в новостройках часто имеют нестандартные планировки и решения. Одно из них – это наличие зимнего сада. Нельзя путать это помещение с балконом или лоджией – хоть визуально они похожи между собой, но их перепланировка существенно различается.
В статье рассказываем, когда можно объединять зимний сад с жилым помещением, чем он отличается от балкона или лоджии, а также покажем узаконенный проект перепланировки.
Что такое зимний сад и варианты перепланировки с ним
Зимний сад – это отапливаемое помещение с естественным освещением, которое может быть отгорожено от основной части квартиры подоконным блоком и стеклопакетом.
Зимний сад имеет большую площадь остекления со всех сторон – например, панорамные окна с одной или трех уличных сторон, а также французское окно в пол на его границе с комнатой или стеклопакет.
Если французского окна нет, его можно установить, убрав подоконный блок.
Когда-то это помещение отводилось в основном под выращивание растений в оранжерейных условиях. Сегодня зимний сад может быть:
- кабинетом с комфортным рабочим местом;
- детской или игровой комнатой;
- тренажерным залом или комнатой отдыха.
Чаще всего в современных квартирах зимний сад расширяет жилое пространство: его можно объединить с кухней или комнатой и сделать частью просторной гостиной, столовой.
Чем зимний сад отличается от балкона или лоджии
Главное отличие – зимний сад в большинстве случаев можно объединять с жилым помещением, а лоджию или балкон нельзя ни при каких обстоятельствах, так как это нарушает тепловой контур дома.
Если зимний сад является отапливаемым помещением и входит в общую площадь квартиры согласно выписке из ЕГРН, тогда его можно объединять с помещением.
Если зимний сад – неотапливаемый или не входит в общую площадь квартиры, тогда его нельзя присоединять к комнате.
Все помещения квартиры делятся на жилые, вспомогательные и «прочие»:
- жилые – гостиная, спальни;
- вспомогательные – коридор, туалет, ванная, гардеробная;
- лоджии, террасы, балконы, неотапливаемые веранды в экспликации помечены как «прочие» помещения.
Зимний сад может быть или вспомогательным помещением (когда входит в общую площадь квартиры и, значит, может объединяться с комнатой), или прочим (значит, не входит в площадь квартиры и не может быть присоединен к жилому помещению).
В данном случае зимний сад в квартире – это вспомогательное помещение. Его можно объединять с жилой комнатой.
- На площади зимнего сада есть радиаторы отопления или их можно установить, если это необходимо. Выносить любые источники тепла на балкон нельзя. В том числе запрещено делать теплые полы. На лоджии может быть отопление, но она по-прежнему будет оставаться лоджией;
- Балкон и лоджия имеют понижающие коэффициенты для расчета их площади. У зимних садов этих коэффициентов нет.
Понижающий коэффициент балкона – 0,3. То есть если у него реальная площадь 1 кв. м., то в экспликации будет написано, как 0,3 кв. м. Аналогичный коэффициент лоджии – 0,5. То есть если лоджия имеет площадь 1 кв. м., то в экспликации она будет 0,5 кв. м.
Пример зимнего сада в московском ЖК «Сиреневый парк». Установлены радиаторы отопления, и это разрешено.
Пример перепланировки квартиры с зимним садом
План квартиры до перепланировки в ЖК «Северный парк» был такой:
Красным выделен зимний сад. Жилая комната №1 до перепланировки была площадью 18,6 кв. м., а зимний сад – площадью 6,2 кв. м.
Собственник сделал присоединение зимнего сада к комнате, тем самым увеличив ее площадь и общую жилую площадь квартиры.
Ненесущие перегородки со стеклопакетом, которые разделяли зимний сад от комнаты, снесли. На стенах сделали шумоизоляцию. Перегородку, разделяющую эту комнату с соседним помещением и санузлом, передвинули. В итоге после перепланировки площадь комнаты, в которой раньше был зимний сад, стала 26,2 кв. м.
Так выглядит квартира после перепланировки:
Согласование перепланировки квартиры с зимним садом и цены на него
Объединение зимнего сада с жилой комнатой является перепланировкой, и это нужно согласовывать. В Москве этим занимается Мосжилинспекция. Ее услуги бесплатны в отличие от БТИ или проектных организаций, в которые также необходимо обращаться.
Документы для перепланировки, которые нужно подготовить:
- техпаспорт на квартиру или только поэтажный план с экспликацией всех помещений. Заказывается в БТИ. Как получить эти документы, мы подробно рассказываем в этой статье. Услуги БТИ стоят от 2 400 рублей в зависимости от того, нужен ли выход техника на квартиру для обмеров;
- проект перепланировки квартиры. Готовит проектное бюро с допуском СРО. Проверить членство компании в СРО можно на сайте ассоциации «НОСТРОЙ». Мосжининспекция может не принять проект, сделанный фирмой без такого разрешения или непрофессионально. Мы можем помочь с проектом. У нас это стоит от 25 000 рублей;
- паспорта всех собственников квартиры;
- документы, подтверждающие право собственности – свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН;
- заявление – заполняется онлайн через портал www.mos.ru. Туда же загружаются все документы для Мосжилинспекции.
Если все документы сделаны правильно, и к проекту перепланировки не будет вопросов, вы получите разрешение на ремонт, которое действует год. Выглядит документ вот так:
В течение года вы самостоятельно или с помощью строителей делаете перепланировку. Когда ремонт будет завершен, нужно вызвать инспектора Мосжилинспекции. Он проверит, что в реальности перепланировка совпадает с проектом, и нет никаких нарушений.
В итоге у вас на руках будет акт о проведенной перепланировке.
После этого останется вызвать техника БТИ, который проведет обмеры и составит новый план квартиры для техпаспорта. Услуги БТИ на этом этапе стоят 10 000 рублей. Вы получите новый техпаспорт на квартиру.
Вывод
Согласование перепланировки квартиры с зимним садом – процедура несложная, но имеет свои нюансы. Если вы хотите объединить зимний сад с комнатой – для начала вам нужно убедиться, входит ли он в общую площадь квартиры.
Вы можете согласовывать перепланировку самостоятельно или обратиться к нам. Первая консультация бесплатна. Подготовьте вопросы, напишите нам в WhatsApp, и мы ответим на все, что вам интересно о согласовании ремонта в вашей квартире.
Задайте вопрос эксперту в WhatsApp
Здравствуйте! �� Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.
Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.
Позвоните нам
Зимний сад: варианты и нюансы при строительстве
Посетив любую из стран Западной Европы, вы заметите, что большинство частных домов имеет интересную стеклянную пристройку. Это зимний сад. В России такую конструкцию увидишь нечасто. Многие опасаются возводить это строение, потому что думают, что оно не выдержит суровой русской зимы. И они ошибаются.
В этой статье вы узнаете, как подготовить место для зимнего сада, какие материалы выбрать и какие нюансы стоит учитывать при постройке.
Свойства и сравнение материалов
Зимний сад — это светопроницаемое помещение, практически полностью состоящее из окон. У него есть собственный фундамент и отдельные коммуникации, что обеспечивает дополнительную прочность и практичность. Часто сад используется как гостиная, бассейн, библиотека, оранжерея или теплица.
Для остекления постройки чаще используется алюминий. Рассмотрим основные характеристики таких окон.
Алюминиевая конструкция имеет большие переплеты. На кровле скапливается снег и пыль, поэтому приходится часто мыть окна. Качественный материал обеспечивает высокую защиту от холода, его не придется дополнительно утеплять, если вы решитесь установить такие окна в северном регионе.
Конструкция сложная в установке, но все работы выполняются профессионалами, поэтому заказчик получает качественную конструкцию. Шумоизоляция высокая.
Зимний сад в доме — расположение
Начать работу над планировкой зимнего сада следует еще до начала возведения дома. Тогда фундамент для обеих построек будет единым и вы без проблем разместите строения на участке.
Чаще всего зимний сад в доме строится у стены или прямо на углу дома, на втором этаже или отдельно от дома. Расположение зависит от того, с какой стороны на ваш участок попадает солнце. В первую очередь зимний сад — это помещение, где приятно находиться. Поэтому самым удобным местом для него станет восточная сторона участка. Солнце и тень сменяют друг друга, поэтому днем растения напитаются светом, а вечером помещение подарит прохладу и спокойствие.
Конструкция зимнего сада
После выбора места расположения пристройки нужно решить, какой она будет формы.
Самый распространенный тип — прямоугольник с односкатной крышей. Если вы хотите обустроить маленький уютный уголок, можно сделать помещение в форме четверти полигона с четырехлучевой крышей.
Если вы выбираете сложную конструкцию, расчеты должны быть сделаны идеально. Иначе пристройка будет небезопасной. Лучше всего для разработки планировки зимнего сада обратиться к профессионалам.
Выбор стекла
Для зимнего сада отлично подойдут окна с теплыми стеклами. Стеклопакеты линейки Titanium сочетают в себе сразу несколько функций. Они не только превосходно пропускают свет. Модели Sunproof, Multifunctional и Luxury поддерживают комфортную атмосферу в помещении благодаря эффективной защите от жары в виде зеркального покрытия. Warm Plus и Energy Safe сохранят необходимую температуру и выработают тепло, что позволит сэкономить на установке дополнительного отопительного оборудования.
Зимний сад под ключ — установка дополнительных систем
Для обеспечения комфортных условий для растений вам нужно будет поддерживать в помещении определенную влажность и температуру.
Но даже если вы не планируете заниматься садоводством, для приятного времяпровождения в зимнем саду необходимо сделать хорошую теплоизоляцию пола, провести отопление, вентиляцию и освещение. По этой причине вам будет удобнее сразу заказать зимний садо под ключ.
Отопление
В зимний сад можно провести центральное отопление. Это удобно, но очень затратно.
Для зимнего сада можно выбрать воздушное отопление или электрообогреватели. Однако вам следует знать, что они будут пересушивать воздух. Печки могут даже сжечь растения. А теплый пол и кондиционеры обойдутся очень дорого.
Есть более выгодный вариант — стеклопакеты с электрообогревом. На стекле есть специальное отражающее напыление, которое нагревается и не выпускает тепло на улицу. Тепло, выделяемое окном, остается внутри помещения даже после выключения функции обогрева.
Вентиляция
Для устройства этой системы следует совместить естественное проветривание и автоматическое кондиционирование. В первом случае вы просто устанавливаете несколько автоматических форточек по периметру сада. Во втором используются кондиционеры. Снизить затраты на кондиционирование можно с помощью специальных стеклопакетов Titanium Sunproof, которые защищают помещение от летнего зноя и высоких температур.
Освещение
Одним из лучших решений для зимнего сада станет установка специальных фитоламп. Они имеют необходимые для роста и развития растений характеристики: оптимальный спектр и длину волн. Если вы не хотите устанавливать дополнительное освещение, можно приобрести стеклопакеты с подстветкой.
Для защиты растений от палящего солнца летом следует установить тенты внутри и навесы снаружи конструкции. Удобны в использовании жалюзи, прикрепленные в помещении. Однако они препятствуют только попаданию света. Тепло будет проникать в сад независимо от того, закрыты шторы или нет. Самый подходящий вариант — применить специальные стеклопакеты Titanium Sunproof. Они защищают помещение от прямых солнечных лучей и жары благодаря внешнему зеркальному покрытию, сохраняя при этом способность пропускать свет без затемнения.
Полив
Если вы будете использовать сад по его прямому назначению, стоит обеспечить помещение поливочным механизмом.
После установки всех необходимых систем вам останется только расположить растения, поставить мебель и наслаждаться уютом вашего собственного зимнего сада.
Итого: теперь вы вы знаете все тонкости чтобы купить зимний сад, жде вас в нашем офисе для его заказа, приходите и получите зимний сад своей мечты!
Вместо лоджии будет зимний сад, такое уведомление пришло от застройщика по ДДУ
Ваша ситуация типична и объяснима. Как следует из открытых источников (круглый стол в Госдуме РФ по «реформе долевого строительства и её влиянию на деятельность региональных застройщиков») в 2019 году почти на 40 % снизился объём новых площадок под жилищное строительство.
Снижение предложения по законам рынка должно повысить стоимость. К этому и стремятся застройщики, придумывая способы увеличения площади объекта долевого строительства, для взимания дополнительной оплаты за него.
Ваш вопрос имеет правовую и техническую составляющую.
1. Правовая составляющая объясняется противоречивостью и неоднозначностью нормативных правовых актов.
Однако ФЗ № 214 противоречит этому:
Само понятие общей площади квартиры тоже не имеет однозначного определения.
Согласно Приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», п. 3.37: Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.
Это не соответсвует указанному в ЖК РФ.
Однако согласно ЖК РФ ст. 15, ч. 5.: Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Тут мы видим классическую правовую коллизию. Она решается, как правило, по принципу нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу.
Почему понятие общей площади так важно для покупателя квартиры?
Общая площадь определяет::
- размер платы за жилое помещение, размер взноса на капитальный ремонт и тарифы на коммунальные услуги (ЖК РФ ст. ст. 156-157);
- размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ЖК РФ, ст. 37, ч. 1);
- количество голосов собственника квартиры на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ЖК РФ, ст. 48, ч. 3);
2. Техническая составляющая вашего вопроса определяется соблюдением установленных требований при внесении застройщиком изменений в проектную документацию. К проектированию зимнего сада существуют определенные требования. Зимний сад не может быть спроектирован аналогично животноводческим или птицеводческим объектам.
Задача экспертизы определить соответствие зимнего сада условиям договора и установленным требованиям.
Таким образом конфликтная ситуация, описанная в вашем вопросе носит комплексный характер – юридический и технический.
Чтобы быть уверенным в возможности обоснования доказательств позиции дольщика и отставания ее в суде, необходимо предварительно исследовать текст договора, переписку застройщика с дольщиком, другие материалы, имеющие отношение к предмету экспертизы.
Вернутся в раздел: Вопрос-ответ
127562, г. Москва, Алтуфьевское ш. д. 32
Мы в соцсетях:
© 2008-2024. ООО «Горэкспертиза». Москва. Проведение независимой экспертизы зданий и сооружений.