Статья 18. Коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки земельных участков
1. Основными нормативными показателями плотности застройки являются коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки земельных участков.
2. Коэффициент застройки определяется как отношение суммы площадей зданий, которые можно разместить на территории земельного участка к площади земельного участка.
3. Площадь застроенной части участка определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, площадки погрузочных устройств, подземные сооружения, над которыми не могут располагаться здания и сооружения.
4. В площадь застроенной части участка не включаются площади, занятые отмостками вокруг зданий и сооружений, тротуарами, автомобильными и железнодорожными путями, площадками для отдыха, зелеными насаждениями, открытыми автостоянками, подземными зданиями и сооружениями или их частями, если над ними могут располагаться здания и сооружения.
5. Подсчет площадей, занимаемых зданиями и сооружениями, производится по внешнему контуру их наружных стен на уровне планировочных отметок земли.
6. Суммарная площадь зданий определяется как сумма общей площади зданий, сооружений, в том числе и подземных.
7. Коэффициент плотности застройки устанавливается для земельных участков, предназначенных для строительства в жилой зоне. Определяется как отношение суммарной площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).
8. Устанавливаются следующие предельные максимальные значения коэффициента плотности застройки:
— для участков в зоне многоэтажной жилой застройки — 1,4;
— для участков в зоне жилой застройки средней этажности — 1,1;
— для участков в зоне индивидуальной жилой застройки постоянного проживания — 0,6;
— для участков с совмещением общественно-деловой и жилой застройки — 2,5.
| Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельного участка | Статья 19. >> Минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков |
| Содержание Решение Думы города Бийска Алтайского края от 17 февраля 2012 г. N 803 «Об утверждении Правил землепользования и застройки. |
Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки разница
* Без учета опытных полей и полигонов, резервных территорий и санитарно-защитных зон.
1 Для жилых, общественно-деловых зон коэффициенты застройки и плотности застройки приведены для территории квартала (брутто) с учетом необходимых по расчету организаций и предприятий обслуживания, гаражей, стоянок автомобилей, зеленых насаждений, площадок и других объектов благоустройства.
При подсчете коэффициента застройки производственных объектов следует учитывать минимальные коэффициенты застройки, приведенные в СП 18.13330 и СП 348.1325800 .
При комплексном развитии жилой и нежилой застройки, а также при размещении жилой застройки в радиусе пешеходной доступности не более 1500 м от станций скоростного внеуличного транспорта коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки в пределах территории допускается увеличивать до 0,6 и 1,6 соответственно.
2 При подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей определяется по внешним размерам здания. Учитываются только надземные этажи, включая мансардные. Подземные этажи зданий и сооружений не учитываются. Подземное сооружение не учитывается, если поверхность земли (надземная территория) над ним используется под озеленение, организацию площадок, стоянок автомобилей и другие виды благоустройства.
3 При реконструкции сложившихся кварталов жилых, общественно-деловых зон (включая надстройку этажей, мансард) необходимо предусматривать требуемый по расчету объем учреждений, организаций и предприятий обслуживания для проживающего в этих кварталах населения. Допускается учитывать имеющиеся в соседних кварталах учреждения обслуживания при соблюдении нормативных радиусов их доступности (кроме дошкольных образовательных организаций и общеобразовательных организаций начального общего образования). В условиях реконструкции существующей застройки плотность застройки допускается повышать, но не более чем на 30% при соблюдении санитарно-гигиенических и противопожарных норм с учетом раздела 15.
Приложение Б (Измененная редакция, Изм. N 3 ).
Приложение В (Исключено, Изм. N 3 ).
Площадь и размеры земельных участков складов
________________
* Измененная редакция, Изм. N 1 .
Таблица Г.1 — Площадь и размеры земельных участков общетоварных складов на 1 тыс. чел.
Общетоварные склады
Площадь складов, м
Размеры земельных участков, м
для городских населенных пунктов
для сельских поселений
для городских населенных пунктов
для сельских поселений
Продовольственных товаров
310*
210
Непродовольственных товаров
740*
490
* В числителе приведены нормы для одноэтажных складов, в знаменателе — для многоэтажных (при средней высоте этажей 6 м).
1 При размещении общетоварных складов в составе специализированных групп размеры земельных участков рекомендуется сокращать до 30%.
2 В зонах досрочного завоза товаров размеры земельных участков следует увеличивать на 40%,
3 Уровень товарных запасов для общетоварных складов определяется требованиями рынка.
(Измененная редакция, Изм. N 3 ).
Таблица Г.2 — Вместимость и размеры земельных участков специализированных складов на 1 тыс. чел.
Специализированные склады
Вместимость складов, т
Размеры земельных участков, м
для городских населенных пунктов
для сельских поселений
для городских населенных пунктов
для сельских поселений
Холодильники распределительные (для хранения мяса и мясных продуктов, рыбы и рыбопродуктов, масла, животного жира, молочных продуктов и яиц)
190*
70
Фруктохранилища
1300*
610
Овощехранилища
Картофелехранилища
* В числителе приведены нормы для одноэтажных складов, в знаменателе — для многоэтажных.
1 В районах выращивания и заготовок картофеля, овощей и фруктов вместимость складов и размеры площади земельных участков соответственно принимаются с коэффициентом 0,6.
2. Вместимость хранилищ картофеля и фруктов и размеры земельных участков для хранилищ в городских населенных пунктах следует уменьшать за счет организации внегородского хранения, доля которого устанавливается органами потребительского рынка и услуг субъектов Российской Федерации.
(Измененная редакция, Изм. N 3 ).
Таблица Г.3 — Вместимость складов для вахтовых и экспедиционных поселков на 1 тыс. чел.
Склады, единица измерения
Вместимость складов для поселков
вахтовых
экспедиционных
Сухих продуктов, м
Холодильники, т
Овощехранилища, картофелехранилища, фруктохранилища, т
Примечание — Норма складов сухих продуктов и холодильников установлена исходя из месячного запаса для вахтовых и из годового для экспедиционных поселков. Нормы овоще-, картофеле- и фруктохранилищ установлены исходя из годового запаса.
Таблица Г.4 — Размеры земельных участков складов строительных материалов и твердого топлива на 1 тыс. чел.
Склады
Размеры земельных участков, м
Склады строительных материалов (потребительские)
Склады твердого топлива с преимущественным использованием:
— угля
— дров
Примечание — Размеры земельных участков складов твердого топлива для климатических подрайонов IА, IБ и IГ следует принимать с коэффициентом 1,5, а для климатического района IV — с коэффициентом 0,6.
Нормы расчета учреждений, организаций и предприятий обслуживания и размеры их земельных участков
Учреждения, организации, предприятия, сооружения, единица измерения
Число*
Размеры земельных участков
Примечание
Образовательные организации
Дошкольные образовательные организации, место
Устанавливается в зависимости от демографической структуры населенного пункта, принимая расчетный уровень обеспеченности детей дошкольными образовательными организациями в пределах 85%, из них общего типа — 70%, специализированного — 30%, в т.ч. оздоровительного — 12%.
В населенных пунктах — новостройках** при отсутствии данных по демографии следует принимать до 180 мест на 1 тыс.чел.; при этом на территории жилой застройки следует размещать из расчета не более 100 мест на 1 тыс.чел.
При вместимости дошкольных образовательных организаций, м
Площадь групповой площадки для детей ясельного возраста следует принимать 7,0 м
Как считают города. Плотность застройки
Препарирование и изучение городов в разрезах разных видов с помощью геоинформационных систем, подобно изучению молекул в чашке Петри через микроскоп, уже давно перестало быть чем-то редким и необычным. Занимаются этим специалисты разных областей для своих разных целей. В сегодняшней статье мы поговорим о том, как считают города для целей городского планирования (оно же градостроительство, градорегулирование и т.д.), а завтра научимся считать различные вариации плотности застройки с помощью QGIS.
Плотность застройки. Что это такое и зачем она нужна
Плотность застройки – небольшая часть концепции плотности в городском планировании и городской морфологии, науки о городской форме, людях и процессах, формирующих ее. Классически выделяют четыре элемента городской формы – улицы, уличные блоки (street block), здания и земельные участки. Уличные блоки – это части городской территории, ограниченные улицами или естественными границами, если улицы окружают уличный блок не со всех сторон. Самый простой пример – кварталы и микрорайоны.
Различия между кварталом и микрорайоном закрепили в 2022 году в документе рекомендательного характера СП Градостроительство “Планировка и застройка городских и сельских поселений”. Выделяется два основных различия между кварталом и микрорайоном: во первых, квартал не может быть больше 5 га в площади, а микрорайон – не больше 60 га. Второе отличие состоит в том, что квартал не может пересекаться улицами, а микрорайон может, так как может состоять из нескольких кварталов.
Для расчета плотности застройки необходима информация о двух элементах городской формы: уличные блоки и здания.
Когда мы говорим о плотности, то имеем в виду количество чего-либо по отношению к какой-либо единице измерения, например, плотность населения измеряется в количестве человек на квадратный километр или на гектар; ее использовали и в градостроительстве, но параметр не прижился, так как его соблюдение очень сложно контролировать, а если и контролировать, то как тогда его соблюдать? Насильно завозить людей или насильно выгонять? А если выгонять или перевозить, то по какому признаку это делать? Конечно и такие практики встречались в мире, но положительных отзывов они не сыскали.
Измерение плотности застройки и использование ее в нормативных целях или в целях регулирования застройки – явление относительно недавнее, но используемое все больше и больше в городских политиках и городском планировании. Одна из причин появления такого показателя – борьба с перенаселением городов, которым страдал стремительно урбанизирующийся мир из-за индустриализации. Использование плотности застройки в регулировании помогло справиться с перенаселенностью, но были случаи, когда плотность застройки оказалась слишком низкая и привела к такому негативному явлению как urban sprawl (расползание городов). Другая причина – переход в городском планировании от правления к управлению (from government to governance), то есть когда власти не принимают каждый раз решение относительно застройки какой-либо части города, а создают правила, по которым сразу можно понять, что, где и каким образом строить можно.
Методика
Когда говорят о плотности застройки, подразумевают какой-то вариант ее измерения, и существует два основных варианта измерения плотности застройки: коэффициент застройки, называемый еще мерой компактности застройки, и коэффициент плотности застройки, называемый еще мерой интенсивности использования территории.
Коэффициент застройки, он же building coverage (покрытие зданиями) или просто coverage (покрытие), и он же Ground Space Index (GSI). Считается этот показатель делением площади следа здания к площади территории уличного блока (или иной территории) в метрах квадратных.
Коэффициент плотности застройки, он же FAR (Floor Area Ratio), он же Floor Space Index (FSI). Показатель рассчитывается как отношение суммы площадей всех этажей здания по внешнему контуру стен к площади территории уличного блока (или иной территории) в метрах квадратных.
Использование плотности в городском планировании
И коэффициент застройки, и коэффициент плотности застройки используют в разных странах в городском планировании в той или иной степени. Например, Floor Area Ratio используют в документах зонирования в США практически везде. Обычно этот показатель используется в связке с ограничениями по высотности здания, чтобы контролировать облик той или иной части города.
Пример того, как сильно может изменяться типология застройки при одинаковом FAR. Источник – Землеустроительный кодекс города Делтона.
В отечественной практике градорегулирования, в Правилах землепользования и застройки, повсеместно встречаются требования по максимальному проценту застройки земельного участка, что тоже является ипостасью коэффициента застройки, но выраженной в процентах. Если вы когда-нибудь захотите что-то построить на своем земельном участке, то вам придется заглянуть в этот документ, и с вероятностью почти 100% вы встретите этот предельный параметр разрешенного строительства в градостроительном регламенте территориальной зоны, в которой вы захотите построить ваше родовое гнездо, дачу или девелоперский проект.
Использование двух показателей плотности застройки одновременно при регулировании тоже может давать разную типологию застройки. Источник — https://en.wikipedia.org/wiki/Floor_area_ratio
Как вы могли заметить, плотность застройки становится более эффективной с целью регулирования застройки или с целью сравнения или описания части города при использовании с какими-либо еще показателями. С помощью них мы можем точнее сравнивать между собой участки города для поиска взаимосвязей, либо получать все более предсказуемую застройку города. В настоящий момент наиболее популярной стала методика Space matrix, позволяющая наиболее точно описать морфотипы застройки через четыре показателя городской плотности (Urban density), два из которых – уже упомянутые в статье коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки. В Space matrix эти показатели называются GSI (Ground Space Index) и FSI (Floor Space Index) соответственно.
Все больше наблюдается тенденция использования показателей плотности застройки и параметров зданий в практике градорегулирования и уход от уже классического функционального зонирования, предполагая возможность многофункционального использования все большей части городского пространства.
Традиционным законам о зонировании и правилам землепользования и застройки, более сфокусированным на регулировании в первую очередь через варианты использования земельных участков, приходят конкуренты в виде различных вариаций Form Based Code, в русскоязычной практике – «объемно-пространственный регламент», возводящего параметры разрешенного строительства на земельных участках в ранг как минимум равный разрешенному использованию, а как максимум – в основной.
Надеюсь, эта теоретическая статья дала вам пищу для размышлений и расширила кругозор. Вторая статья этой серии расскажет вам, как считать плотность застройки в QGIS и с какими трудностями вы можете встретиться при ее расчете.
Источники:
- http://www.urbanform.org/glossary.html
- Berghauser Pont, Meta & Haupt, Per. (2021). Spacematrix — Space, Density and Urban Form;
- http://postgis.net/workshops/postgis-intro/indexing.html
- MLA+ «Нераскрытый Петербург»;
- Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Автор: Александр Зуев
Раз в две недели мы выбираем лучшие материалы блога про карты и геотехнологии, добавляем к ним полезные ссылки от команды, подкрепляем личным посланием и отправляем это все в нашей e-mail рассылке. Подписывайтесь, чтобы не пропустить новости от нас ⭐
Плотность застройки
Плотность застройки земельного участка — один из основных предельных параметров в сфере градостроительства. Он используется для регулирования интенсивности использования территории наряду с такими показателями, как минимальные отступы от границ и предельная этажность различных объектов. Плотность застройки определяется для участков с частными жилыми домами, а также для кварталов, микрорайонов, зон промышленного и социального назначения. Это значение фиксируется в градостроительной документации.
Формула и нюансы расчета
В градостроительной практике используют два похожих понятия:
- Коэффициент застройки (КЗ). Обозначает отношение площади строений в габаритах наружных стен к площади земельного участка.
- Коэффициент плотности застройки (КПЗ). Учитывает отношение суммарной поэтажной площади зданий к площади ЗУ.
Во многих нормативных документах фигурирует параметр плотности застройки. Он демонстрирует отношение поэтажной площади зданий к общей площади территорий в гектарах (кв.м./га).
Для расчета данных коэффициентов используют простую математическую формулу: КЗ = Пз/Пу. В нормативных актах, рекомендациях, проектной документации полученный показатель отображают в виде коэффициента (например, 0,4) или в процентах.
При проведении исчислений потребуется два параметра:
- Пз — площадь горизонтального сечения по внешнему обводу зданий на уровне цоколя, включая выступающие части, в том числе крыльца и террасы. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним также включаются в площадь застройки.
- Пу — общая площадь осваиваемого земельного участка по кадастровой документации.
Чтобы рассчитать допустимые размеры зданий перед началом строительства, нужно узнать КЗ для конкретного региона и воспользоваться формулой: Пу х КЗ = Пз. Приведем пример таких вычислений. Допустим, вы приобрели земельный участок площадью 6 соток в Москве или Новой Москве, хотите построить на нем несколько капитальных строений, в том числе дом, баню, хозблок, гараж. Какую максимальную площадь могут занять здания?
Переведем сотки в квадратные метры: 6 соток = 600 кв.м.
Уточним коэффициент плотности застройки для столичного региона. Он составляет 0,4.
Воспользуемся приведенной выше формулой и умножим площадь ЗУ на КЗ: 600х0,4 = 240 кв.м.
Таким образом, на своем новом участке вы можете застроить 240 кв.м. площади. Например, на 120 кв.м. возвести жилой дом, а оставшиеся 120 кв.м. распределить между капитальными хозяйственными зданиями, баней и гаражом.
Обратите внимание, что в формуле для участков под ИЖС учитывается поэтажная площадь всех объектов. В формулу включают цокольные и подземные этажи, галереи, антресоли, балконы, веранды, застекленные переходы и даже здания на высоких опорах, под которыми организован проезд. То есть двухэтажный дом, основание которого занимает 120 кв.м., существенно превысит допустимый КПЗ.
Почему важно учитывать плотность застройки?
При проектировании микрорайонов, крупных жилых комплексов, уплотняющей застройки в городах КЗ учитывают в обязательном порядке. Если максимальный установленный показатель превышен, контролирующие инстанции выявят нарушение и не допустят начала строительства, приостановят его и потребуют устранить расхождения.
Плотность застройки учитывают, чтобы оптимизировать нагрузку на территорию:
- рассчитать нагрузку на новые или действующие инженерные сети, коммуникации, объекты дорожной инфраструктуры;
- предусмотреть парк общественного транспорта, нужное количество парковочных мест;
- спроектировать зоны для социальных объектов (больниц, детских садов, спортивных площадок и т.д.);
- обеспечить соответствие района застройки нормам противопожарной безопасности, доступность территории для проезда коммунальной техники;
- соблюсти нормы инсоляции, предусмотреть озеленение района;
- рассчитать технико-экономические, коммерческие показатели.
Застройка повышенной плотности является проблемой многих современных городов. В одних районах такая ситуация сложилась исторически (вспомните узкие улочки между небольшими домами в европейских столицах), в других обусловлена экономическими, социальными и коммерческими факторами. В переуплотненных кварталах наблюдаются экологические, социально-психологические, санитарные и градостроительные сложности.
Для участков под ИЖС, ЛПХ, дачные и садовые товарищества нормативы действуют по тем же причинам. В регионах с высокой плотностью населения, в том числе в Москве и Новой Москве, контролирующие органы все более пристально следят за соблюдением КЗ, КПЗ при постановке недвижимости на учет.
Росреестр может обратить внимание на несоответствие фактической площади застройки принятому коэффициенту при подаче заявления о регистрации нового или реконструированного дома. Даже при превышении норматива на несколько процентов дело может быть приостановлено. Фактически это означает, что прописаться в новом доме, застраховать его, подвести коммуникации вы не сможете. Процесс регистрации нужно будет проводить через суд, что потребует вложения времени и ресурсов.
Нормативные значения для разных территорий
Принятые КЗ зависят от типа территориальной зоны и региона. Коэффициенты варьируются от 0,2 в районах с жилыми домами и приусадебными ЗУ до 1,0 в кварталах с многофункциональной застройкой.
Приведем примеры максимальных показателей:
- жилая многоэтажная застройка — 0,4;
- реконструируемые, уплотняемые городские кварталы — 0,6;
- блокированные дома с приквартирными ЗУ — 0,3;
- общественная застройка — 0,8;
- научно-производственные участки — 0,6;
- коммунально-складские зоны — 0,6.
При проектировании производственных и общественно-деловых комплексов в расчете КЗ не учитывают опытные поля, полигоны, территории санитарных зон и защитных полос. В случае с жилыми кварталами в расчет включают объекты социальной инфраструктуры.
Для объектов, расположенных в Москве, значения КЗ и КПЗ установлены Постановлением Правительства Москвы №120, которое утверждает правила землепользования и застройки в столице. Чтобы узнать, к какой зоне относится конкретный участок, нужно заказать ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. Эта выписка содержит большой массив информации, которая будет актуальна перед началом проектирования и строительства. Получить документ можно через МФЦ, Госуслуги, местную администрацию.
Для некоторых территорий максимальные КПЗ, КЗ в настоящее время не установлены. В таком случае можно руководствоваться общими нормативами и правилами застройки и землепользования в конкретном муниципалитете.
Вопросы и ответы
Какие существуют методики расчета КПЗ для жилых районов?
Сотрудники уполномоченных органов используют два способа исчисления в зависимости от целей расчета:
- нетто. В формуле учитывают только площадь планируемых жилых помещений;
- брутто. В расчет входят все строения, включая коммунальные, социальные, рекреационные объекты.
Например, рассчитать КПЗ нетто можно, чтобы установить примерное количество жителей в микрорайоне и предусмотреть нужное число детских садов, парковочных мест. При этом нужно учитывать предполагаемые параметры жилищной обеспеченности в конкретном квартале.
Устанавливается ли минимальная плотность застройки?
Чаще всего такой показатель не фигурирует в нормативных актах. Однако при проектировании территории застройщики и инвесторы стремятся к максимальной площади застройки. Это позволяет рационально использовать территорию, повышать коммерческие показатели жилого комплекса, микрорайона.
Какова плотность застройки в Москве?
ПЗ в столице сильно зависит от района. В некоторых кварталах этот показатель достигает 25 000 и даже 60 000 кв.м./га., в других — сохраняется на комфортном уровне в 6000 — 9000 кв.м./га. Москва входит в число лидеров по плотности застройки среди европейских столиц.
Какие параметры учитывают для расчета КПЗ при проектировании новых микрорайонов?
Чтобы предложить заказчику обоснованное решение, инженер проводит полноценный анализ условий строительства, а не просто пользуется готовой формулой. Он учитывает предполагаемую этажность строений, жилищную обеспеченность, плотность населения, размеры территории, параметры типовых или нестандартных секций, требования общих и местных нормативов.
Как правило, проектировщик предлагает несколько архитектурно-функциональных решений, учитывает перспективы развития и коммерческую рентабельность района. Выполнив комплексный анализ, специалист определит оптимальное количество предприятий обслуживания для конкретной территории.