Проектирование и строительство высотных зданий
Высотным принято называть здание высотой более 75 м (более 25 этажей). Эти здания могут иметь разное назначение: быть гостиницами (Ленинградская, Киевская), офисами (Министерство иностранных дел на Смоленской площади), жилыми домами (Кудринская площадь, Котельническая набережная), учебными зданиями (МГУ). Чаще всего высотное здание является многофункциональным. В нем, помимо помещений основного назначения, размещаются автостоянки, магазины, офисы, кинотеатры и др.
Московским Правительством принята программа «Новое кольцо», предусматривающая строительство более 60 многофункциональных высотных зданий. Существенным фактором, негативно влияющим на развитие высотного строительства, является отсутствие современной нормативной базы, без которой невозможно успешное развитие этого вида строительства.
Жилой комплекс «Алые паруса»
В этой связи Госстрой России совместно с Правительством Москвы наметили в течение 2004 года создание нормативной базы, включающей разработку московских городских строительных норм (МГСН) на проектирование многофункциональных высотных зданий и целого ряда рекомендаций, охватывающих разные аспекты проектирования таких зданий. К разработке этих документов привлечено свыше 20 ведущих научно-исследовательских, проектных, строительных и эксплуатационных организаций. Головной организацией, координирующей всю эту работу, назначено ОАО «ЦНИИЭП жилища».
Несущие конструкции высотного здания «Эдельвейс»
В ряде стран особенно в США, накоплен значительный опыт проектирования, строительства и эксплуатации высотных зданий. Одним из первых высотных зданий можно считать Вулворт билдинг (Woolworth Building) в Нью-Йорке высотой 241 м (57 этажей), возведенный в 1913 году. Долгое время самым высоким зданием в мире считался Эмпайр стейт билдинг (Empire State Building), имеющий 102 этажа и общую высоту 381 м (с антенной – 448 м). В дальнейшем его потеснили здания Международного торгового центра (World Trade Center) в Нью-Йорке (415, 417 м) и Сирс Тауэр (Sears Tower) в Чикаго (442 м). В последние годы строительство самых высоких зданий переместилось на Восток – в Малайзию, Тайвань и Китай.
Несущие конструкции высотного здания «Эдельвейс»
В 1998 году в Куала-Лумпур построены две башни-близнецы Петронас-тауэрс (Petronas Towers) высотой 452 м, в 2004 году в Тайбее планируется завершить строительство здания Международного финансового центра (Taipei 101, более известный как Taipei Financial Center) высотой 448 м (со шпилем – 508 м). Здание Шанхайского всемирного финансового центра (World Financial Center), строительство которого предполагается завершить в 2007 году, будет составлять 492 м. Существует проект строительства в Сеуле к 2008 году 580-метрового здания (International Business Center).
В последние годы в Москве активно строятся высотные здания. Среди них высотные жилые комплексы «Алые паруса» (рис. 1) и «Эдельвейс» (рис. 4).
Высотные здания, особенно здания значительной высоты, имеют свою специфику, существенно отличающую их от обычных зданий. Во-первых, с ростом высоты здания резко увеличиваются нагрузки на несущие конструкции, в связи с чем с развитием высотного строительства было разработано несколько конструктивных систем таких зданий: каркасная, рамно-каркасная, поперечно-стеновая, ствольная, коробчатая, ствольно-коробчатая («труба в трубе», «труба в ферме») и др.
В свою очередь, ствольные системы имеют свои разновидности: консольное опирание перекрытий на ствол, подвешивание внешней части перекрытия к верхней несущей консоли «висячий дом» или его опирание посредством стен на нижерасположенную несущую консоль, промежуточное расположение несущих консолей высотой в этаж с передачей в них нагрузки от части этажей (рис. 3). Стволом или ядром в высотных зданиях является жесткий (монолитно выполненный) лестнично-лифтовой узел.
Выбор той или иной конструктивной системы зависит от многих факторов, основными из которых считаются высота здания, условия строительства (сейсмичность, грунтовые особенности, атмосферные, особенно ветровые, воздействия), архитектурно-планировочные требования. Следует отметить, что по данным немецких исследователей ветровые нагрузки в большинстве случаев более значимы, нежели сейсмические воздействия. Одни из наиболее высоких на сегодняшний день зданий – Джон Хенкок Сентер в Чикаго и Международный финансовый центр в Тайбее – выполнены по схеме «труба в ферме», при которой наружный периметр стен жестко связан со стволом и дополнительно укреплен мощными диагональными связями. В этом случае все здание работает как жесткая консоль, заделанная в тело фундамента.
Для уменьшения колебаний высотных зданий под действием ветрового напора в последние годы стали применять подвешенные в их верхней части инертные массы.
Практикой строительства установлено, что каркасные и рамно-каркасные системы, обладающие ограниченной жесткостью, целесообразно применять в зданиях высотой до 40 этажей, ствольные – до 50–60 этажей, ствольно-коробчатые и коробчатые – до 80–90 этажей, а свыше этого – по схеме «труба в ферме».
Одними из основных требований, предъявляемых к высотным зданиям, как показала мировая практика, являются требования комплексной безопасности, предусматривающие обеспечение путей эвакуации при кризисных ситуациях, противопожарные и антитеррористические мероприятия, надежный контроль и управление всеми системами инженерного оборудования, дублирование ряда систем жизнеобеспечения и др.
В связи с этим российскими нормативами (СНиП 10-01-94 и СНиП 21-01-97*) в настоящее время предусмотрена разработка технических условий на проектирование каждого высотного здания. ОАО «ЦНИИЭП жилища» совместно с рядом других организаций в целях обеспечения полного и обоснованного составления технических условий по заданию Москомархитектуры разработал в 2002 году «Общие положения к техническим требованиям по проектированию жилых зданий высотой более 75 м». Они являются практическим руководством по составлению технических условий, отражающим особенности проектирования высотных зданий.
Жилой 43-этажный дом «Эдельвейс»
В «Общие положения» включены разделы по архитектурно-планировочным решениям, основаниям, фундаментам и подземным частям высотных зданий, их инженерному и санитарно-гигиеническому обеспечению, а также комплексу противопожарных мероприятий.
Архитектурно-планировочные решения жилого высотного здания должны удовлетворять требованиям, предъявляемым к жилищу I категории по уровню комфортности. Вместимость проектируемых автостоянок необходимо обеспечивать в соответствии с требованиями МГСН 1.01.99 к жилищу I категории. Учитывая условия эксплуатации высотных зданий, требуется снаружи размещать специальные технические средства для ремонта фасадов и стеклопрозрачных ограждений. Приквартирные летние помещения подлежат обязательному остеклению и применению соответствующих ограждений для снижения психологического дискомфорта высотобоязни у жильцов, а окна выше 20–22 этажей в целях безопасности рекомендуется выполнять с неоткрывающимися наружными створками.
Следует особо остановиться на применении стеклопрозрачных ограждений. Анализ проектов уже первых высотных зданий показывает, что архитекторы склонны широко применять остекленные наружные ограждения и витражи. При этом не учитывается, что сопротивление теплопередачи этих конструкций не превышает 0,8 (м 2 •К)/Вт, что в 4 раза ниже требуемого сопротивления теплопередачи, предъявляемого к наружным стенам. Вследствие этого становится невозможным сделать теплоэффективными высотные здания с такими решениями фасадов.
Проектирование оснований, фундаментов и подземных частей высотных зданий могут выполнять только организации, имеющие лицензию на строительное проектирование зданий I и II уровней ответственности в сложных инженерно-геологических условиях.
При проектировании высотных зданий их следует размещать на территориях, где отсутствуют проявления карстовой опасности и оползневых явлений, а также в зонах проявления других опасных и техногенных процессов.
Предъявляется ряд особых требований к инженерно-геологическим изысканиям при проектировании высотных зданий. В качестве фундаментов рекомендуются плитные, в том числе повышенной жесткости (коробчатые), комбинированные плитно-свайные и свайные. Учитывая особенности московских грунтов и сложные техногенные условия, удельные нагрузки на основание под плитными элементами фундамента не следует принимать более 0,5 МПа. Сами же фундаменты должны выполняться из бетона класса не ниже В25.
Расчет оснований, фундаментов и подземных частей высотного здания необходимо выполнять по двум предельным состояниям: по несущей способности и по деформациям (осадкам, кренам, прогибам и пр.). Специфичным для таких зданий является требование, чтобы расчет системы основание – фундамент – надфундаментные конструкции выполнялся с учетом последовательности и принятой технологии возведения здания. В процессе проектирования, начиная с предпроектной стадии до начала строительства, необходимо разрабатывать программу мониторинга, предусматривающую обследование зданий окружающей застройки, их оснований и фундаментов.
При проектировании конструкций наземной части высотные здания следует относить к I уровню ответственности и принимать коэффициенты надежности по ответственности при высоте здания от 75 до 100 м равными 1,1; в диапазоне высот от 101 до 125 м – 1,15, а свыше этого – 1,2. Под действием ветровой нагрузки перемещение верха высотного здания не должно превышать 1/500 его высоты, что обеспечивает целостность остекления и перегородок, а также нормальную работу лифтов. В соответствии с зарубежным опытом это условие соблюдается при отношении ширины к высоте здания, не превышающим 1/7. Жесткость конструкций высотного здания должна обеспечивать значение ускорения колебаний верхних этажей под динамическим воздействием ветра не более 0,08 м/с 2 . Улучшить условия работы здания под нагрузкой и повысить его жесткость позволяет также симметричное расположение масс и жесткостей, возможно более равномерное распределение вертикальных нагрузок на несущие элементы здания, а для точечных зданий – симметричное горизонтальное сечение, приближающееся к квадратному. Следует сказать, что анализ первых проектов высотных зданий показывает: в ряде случаев архитекторы пренебрегают этими требованиями, что снижает надежность высотного здания, требует дополнительных конструктивных мероприятий и затрат.
Основные несущие конструкции следует выполнять из железобетона с гибкой и жесткой арматурой и стали. Зарубежный опыт показывает, что железобетон целесообразно применять при высоте зданий до 60 этажей. По немецким источникам использование высокопрочного бетона классов В80 и выше нерационально из-за его хрупкости, более низкой по сравнению с обычной технологичностью и высокой стоимостью. Стальные несущие конструкции следует надежно защищать от воздействия огня, обеспечивая их предел огнестойкости, равный R 180. В качестве стволов (ядер) высотных зданий следует использовать лестнично-лифтовые узлы из железобетона по возможности в сочетании с блоком вентиляционных шахт.
Крышу высотного здания следует проектировать с внутренним водостоком.
Защита конструкций и всего высотного здания в целом от прогрессирующего обрушения обеспечивается такими мероприятиями, как неразрезность (статическая неопределимость) основных несущих частей, соответствующим проектированием узлов и соединений конструктивных элементов, гарантированным качеством применяемых материалов и другими мероприятиями.
Комплекс инженерного обеспечения высотного здания включает более 30 систем. Ряд инженерных систем, таких как водопровод, канализация, мусоропроводы и др., необходимо зонировать в пределах между соседними техническими этажами, которые должны располагаться по высоте на расстоянии не более 50 м. Помимо централизованных источников теплоснабжения высотного здания требуется предусматривать автономные источники теплоснабжения (АИТ), которые могут размещаться как в самом здании, так и в виде отдельно стоящих объектов. Необходимое количество лифтов, их грузоподъемность и скорость определяют расчетом при принятом интервале движения лифтов 80–100 с, а каждый лифт необходимо располагать в отдельной шахте.
В высотных зданиях все электроприемники по степени надежности относятся к 1 и 2 категориям. К 1 категории надежности относятся противопожарные системы, пожарная и охранная сигнализация, лифты, эвакуационное и аварийное освещение, оповещение людей при пожаре, огни светового ограждения и другие ответственные электроприемники. Их питание требуется осуществлять от двух независимых источников питания с устройством автоматического включения резерва (АВР).
Особое внимание при проектировании и эксплуатации высотных зданий уделяется противопожарным мероприятиям. Несущие конструкции зданий должны удовлетворять повышенным требованиям по пределам огнестойкости, равным не менее REI 180. То же относится к коммуникационным шахтам и шахтам дымоудаления. Само здание должно соответствовать 1-й степени огнестойкости при его высоте до 100 м, а более высокие – особой степени огнестойкости, а класс конструктивной пожарной опасности – СО. Для обеспечения доступа пожарных в любую квартиру на фасадах здания рекомендуется предусматривать специальные испытанные подъемные устройства с возможностью их использования для ремонта фасадов и мойки стекол. Сказанное относится только к части большого комплекса противопожарных мероприятий, которые обязательны при проектировании и эксплуатации высотных зданий.
Помимо этого, при разработке МГСН «Многофункциональные высотные здания и комплексы» будет регламентирована их комплексная безопасность, включающая безотказность и управляемость всех инженерных систем и мероприятия, связанные с антитеррористической деятельностью. Мировой опыт эксплуатации таких зданий подтверждает их необходимость.
Головокружительная высота
Дороговизна земли заставляет девелоперов возводить все более высокие здания, и проектов строительства жилых высоток появляется все больше. Нередко девелоперы за квартиры на верхних этажах просят большую цену, но, как говорят эксперты, поклонниками высоты являются не все покупатели.
Основной плюс высотного жилья для застройщика — больший выход продаваемых площадей с участка и снижение доли стоимости земли в себестоимости строительства. Стоимость земли, особенно в черте городской застройки, — серьезная составляющая в цене квадратного метра. Кроме того, если здание имеет удачное местоположение, то высокие этажи позволяют продавать квартиры как видовые, что повышает их стоимость, в зависимости от видовых характеристик, на 10-50%. В целом квартиры на верхних этажах зданий пользуются высоким спросом даже при отсутствии видовых характеристик.
«Повышенная высотность зданий влечет за собой необходимость дополнительных затрат как в процессе строительства, так и в техническом наполнении здания — это касается инженерии, дополнительных специальных лифтов. Удорожание строительно-монтажных работ при строительстве зданий высотой более 25 этажей составляет около 15%», — отмечает Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь».
В России к высотным сегодня относят здания выше 75 метров — это, как правило, 25-27 этажей. Строительство здания выше 75 метров обходится дороже, так как требует более дорогих металлоконструкций, специальной строительной техники, дорогостоящего инженерного оборудования для обеспечения квартир на верхних этажах водой и отоплением. Кроме того, в небоскребах обычно больше лифтов, они скоростные и значительно более дорогие. Большее количество жильцов требует дополнительного количества парковочных мест. «Сложные инженерные конструкции, высокие требования пожарной безопасности — все это также увеличивает себестоимость строительства и влияет на конечную цену жилья в высотке», — говорит Яна Долотова, директор направления «Новое строительство» АН «Итака».
Новый тренд
Генеральный директор ООО «Дудергофский проект» Василий Вовк считает, что на петербургском рынке появилась тенденция к приобретению квартир именно на высотных этажах, что считается престижным среди жителей современных мегаполисов. «После восьмого этажа начинаются самые светлые квартиры. До окон не достают высокие деревья, шум почти не слышен. Такие квартиры пользуются повышенным спросом у многих молодых семей — светло, нешумно, более чистый воздух, — говорит он. — Главным достоинством высотных этажей считается хороший вид из окон квартиры. Панорамные виды, открывающиеся из окон и балконов, гораздо привлекательнее стены соседнего дома или дерева прямо перед окном. Красивый пейзаж за окном будет удачно гармонировать с абсолютно любым интерьером и поднимать настроение».
Вторым достоинством жизни на высотных этажах зданий является экологическая обстановка и шумоизоляция. Квартиры на высоком этаже, а тем более на последнем, значительно снижают уровень уличного шума, поступающего в квартиру. «Если дом расположен вдоль дороги с оживленным движением, то жители первых этажей порой попросту вынуждены привыкнуть к постоянному реву моторов и звуку тормозов, чего не скажешь о жильцах высоких и последних этажей, где шум дороги все же несколько приглушен. До последних этажей не доходят и выхлопные газы от дороги, с которыми жителям низких этажей приходится мириться. Именно поэтому жизнь на высотных этажах зданий можно назвать наиболее комфортной для жителей современных городов», — говорит господин Вовк.
Обычной проблемой жильцов высотных и последних этажей в домах советской постройки был напор воды — он часто оказывался намного ниже, чем на первых этажах, поскольку вода поставляется снизу вверх. В современных высотных многоквартирных домах самый верхний этаж оснащен необходимой системой коммуникаций. За счет этого энерго- и водоснабжение в квартирах на различных этажах осуществляется равномерно. «Существенным недостатком высотных этажей, пожалуй, можно признать боязнь высоты, но люди с такой фобией покупают квартиры на нижних этажах. Весьма существенной проблемой могла бы стать поломка лифта, но в современных новостройках функционирует сразу по несколько лифтов в каждом из подъездов, что обеспечивает возможность своевременного перемещения жильцов и грузов любой тяжести», — отмечает господин Вовк. Таким образом, резюмирует он, плюсов в проживании на верхних этажах гораздо больше, чем минусов. Это обуславливает необходимость больше обращать внимания не на этажность дома, а на его расположение, район города и состояние инфраструктуры.
Не всякий вид востребован
Руководитель отдела маркетинга и продаж компании Yard Group Константин Матыцын, впрочем, считает, что далеко не всякая высотка может иметь хороший вид: «Многое зависит от местоположения и окружающей застройки. Если ваша будущая квартира на 25-м этаже окно в окно с соседним строящимся домом, то это одна история. С видом на воду — другая. Видовые квартиры всегда дороже».
Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена», считает, что прежде всего покупатели выбирают не этаж, а качество строительства: «В Петербурге мы возводим жилой комплекс «Граффити» в Приморском районе, в котором 24-этажные дома. Покупателей прежде всего интересует качество жилья, гарантии того, что они получат свою квартиру вовремя, хороший район и благоустроенная территория внутри квартала. Что касается предпочтений, то выбор этажа очень субъективен. Традиционно не пользуются популярностью первый и последний этажи. Всегда в приоритете средние этажи. В ЖК «Граффити» это с 8-го по 20-й этаж, такие квартиры уходят первыми. По остальным этажам все индивидуально: кто-то считает, что на верхних этажах тише, чище воздух, кроме того — прекрасный вид. А кто-то боится высоты и приобретает жилье максимум на третьих-четвертых этажах».
Марина Агеева, директор по продажам жилой недвижимости УК «Теорема», полагает, что высота до 14 этажей «оптимальна для восприятия». Елена Алещенко, заместитель директора департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, отмечает, что покупатели жилья в невысоких ценовых сегментах настороженно относятся к покупке квартир на самых верхних этажах, предпочитая средние — до 15-го этажа: «Виды с самых высоких этажей на окраинах города, как правило, не так привлекательны, как в центре, а опасений у будущих жителей больше — может сломаться лифт, наверху сильнее ветер. Несмотря на то, что на рынке пропагандируется стереотип «чем выше, тем лучше», «последний этаж — это пентхаус», некоторые девелоперы могут даже предоставлять на самые верхние этажи небольшую скидку в случае избытка таких квартир».
«Около 10% покупателей квартир в новостройках принципиально выбирают квартиры на верхних этажах. Их привлекают живописные виды города, более чистый воздух, ведь выхлопные газы обычно не поднимаются выше 15 метров над землей, а выше 30 метров концентрация пыли в воздухе минимальна, а также тишина — шум улиц не слышен на высоте свыше 50 метров. И все же большинство покупателей предпочитают средние этажи — с 5-го по 14-й», — рассказала Яна Долотова.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», со словами коллеги согласен: «На практике около 10% покупателей целенаправленно ищут новую квартиру на верхних этажах, при этом около 80% покупателей предпочитают жить не выше десятого этажа».
Ольга Газеева, директор по продажам и маркетингу ГК «Еврострой», говорит: «Есть категория клиентов, которая заинтересована в квартирах на высоких этажах. Это, как правило, покупатели в возрасте до 35 лет, которые еще не обзавелись собственной семьей. В сегменте элитного жилья при рассмотрении квартир большой площади для проживания большой семьи предпочтения клиентов не меняются — самые интересные для них квартиры расположены по-прежнему с третьего по десятый этаж».
Разница в сотни тысяч рублей
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб», отмечает, что грамотная ценовая политика компании способствует равномерной реализация товарного запаса, которая не зависит от этажности жилого комплекса.
Ольга Газеева обращает внимание на то, что повышение стоимости квартир согласно «шагу этажа» составляет примерно 5%, но здесь нужно учитывать местоположение конкретной квартиры на плане комплекса, ее видовые и иные характеристики.
«Стоимость квартир от этажа к этажу становится выше, разница может достигать несколько сотен тысяч», — добавляет Марина Агеева.
Сергей Степанов отмечает, что в сегментах недвижимости класса комфорт и выше последние этажи многоэтажных домов часто отличаются от типовых: «Иногда строительные компании создают эксклюзивные планировки на последних этажах: большие открытые террасы, панорамные окна, выход на эксплуатируемую кровлю здания и другие необычные решения. Безусловно, стоимость таких квартир может существенно отличаться от средней цены «квадрата» в жилом комплексе».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», считает, что в Москве, например, высотное строительство можно условно разделить на классы. «Небоскребы — это элитный сегмент, таких объектов в России мало, самый яркий пример — «Москва-Сити» (башни высотой 65-90 этажей). К премиальному сегменту можно отнести и другие новые высотные здания — такие как «Триумф-Палас», «Well House на Ленинском», башни в «Алых парусах» (высотностью 48-57 этажей). В дорогом сегменте покупатели стремятся жить выше, ведь видовые характеристики квартиры напрямую зависят от этажа, на котором она находится. Не стоит забывать и про пентхаусы, являющиеся самым дорогим предложением — а ведь это квартира на последнем этаже (чаще двух- или трехуровневая). Именно поэтому в дорогих проектах чем выше — тем дороже. Каждый этаж прибавляет примерно $300 к средней цене одного квадратного метра. В комфорт-классе высотными можно считать дома от 17 этажей и выше. Здесь спрос обычно концентрируется на средних этажах, то есть крайние этажи (первые и последние) практически одинаково менее востребованы».
- «Территория комфорта». Приложение №188 от 13.10.2015, стр. 14
Сколько этажный дом сопоставим с 75-метровой вышкой?
В среднем один этаж (высота потолков) — 2.5 метра. Значит 75 делим на 2.5 и получается что 75 метров сопоставимо с 30-тью этажами.
Средняя высота этажа (с учётом перекрытий) порядка 3–3,5 метров. Значит, примерно (22–25)-этажный дом.
2,5м потолок в одной квартире+0,3м примерно перекрытие
тридцати (30)
Смотря на сколько метров идет один этаж. если 3м то 24 (считая крышу и подвал)
5 метров — двухэтажка
75 метров — тридцатиэтажка
Для прикидки возьмите 3,5 метра на этаж. Итого 75/3,5=21,4
Просто я помню, что жил в 12-ти этажном общежитии и высота его равнялась высоте зернового элеватора 42-45 метра.
При выборе высоты на этаж, некоторы пользователи не учли высоту плит перекрытия и высоту пола на вышепостроенным этажом.
75 метров. Много или мало?
Имеет ли размер значение? Вопрос примерно такой же старый, как первоочередность курицы и яйца. Но если не брать в расчет тот самый предмет, о важности размера которого можно бесконечно спорить, и задать этот вопрос про высоту московских новостроек, то ответ, похоже, однозначный. Да, имеет. Более того, максимальный размер вскоре будет ограничен 75 метрами. Именно эта высота фигурирует в новом регламенте, разработанном Департаментом градостроительства Москвы
Имеет ли размер значение? Вопрос примерно такой же старый, как первоочередность курицы и яйца. Но если не брать в расчет тот самый предмет, о важности размера которого можно бесконечно спорить, и задать этот вопрос про высоту московских новостроек , то ответ, похоже, однозначный. Да, имеет. Более того, максимальный размер вскоре будет ограничен 75 метрами. Именно эта высота фигурирует в новом регламенте, разработанном Департаментом градостроительства Москвы.
В принципе, высотный регламент – вещь для России не новая. Да и в мире встречается нередко. Пожалуй, самый известный город с ограничением высоты зданий – это американский Вашингтон. Широко распространено мнение, что в столице США запрещено строить здания выше здания Конгресса (Капитолия). Однако это не так. Согласно закону 1894 года с поправками от 1910 года, максимальная высота здания определяется по формуле «ширина улицы + 20 футов (6,1 метр)».
В России своим высотным регламентом славится Санкт-Петербург. Там все гораздо сложнее, чем в Вашингтоне. Существует специальное зонирование города, в каждой зоне свои ограничения. Так, к примеру, в пределах объединенной охранной зоны максимальная высота зданий ограничена 28 метрами. Всего же таких зон шесть. И все прекрасно помнят скандал, разгоревшийся вокруг «Охта-центра», 400-метрового здания, которое решила построить для своих нужд компания «Газпром». Этот проект вызвал критику на всех уровнях, начиная от рядовых жителей города, до президента страны Дмитрия Медведева. Дошло до того, что Центр всемирного наследия ЮНЕСКО, пригрозил исключить исторический центр Санкт-Петербурга из своего охранного списка.
Не обошлось без «высотных скандалов» и в Москве. В принципе, в столичных градостроительных нормах высотные ограничения тоже присутствуют, но они обсуждаются отдельно по каждому конкретному проекту. В 2010 году бывший столичный градоначальник Юрий Лужков обратил внимание на тот факт, что в новостройке, известной как «Дом на Мосфильмовской», превышена высотная норма. Застройщик, воспользовавшись отсутствием таких жестких ограничений, как в том же Питере, решил надстроить несколько этажей сверх утвержденного гордом проекта. Когда эта небольшая «вольность» вскрылась, Лужков приказал демонтировать незаконно построенные этажи. Однако, это так и не было сделано.
Теперь же столичные власти хотят более жестко отслеживать подобные нарушения и пресекать их еще на этапе проектирования. Не так давно о разработке высотных ограничений на строительство заявил глава Мосгорнаследия Александр Кибовский. «Ни в одном квартале, где действует зона регулируемой застройки, высотности больше 75 м быть не должно», — цитирует чиновника газета «Коммерсант». Согласно разрабатываемому для Москвы высотному регламенту, ограничения коснутся 40% городской территории площадью 87 тыс. га (в том числе 80% площадей ЦАО). Под запрет на высотное строительство, в частности, подпадают 862 городских квартала в пределах Третьего транспортного кольца.
Многие эксперты уже успели забить тревогу. Дескать подобные ограничения скажутся на стоимости недвижимости для конечного потребителя. Однако паниковать рано. Что такое 75 метров? Многие СМИ поспешили привести в пример самый большой пассажирский авиалайнер Airbus A-380. Его средняя длина как раз равняется 75 метрам. Но этот пример трудно представить в реальной жизни, «живьем» триставосьмидесятый не многие видели. Гораздо проще пересчитать эту высоту на этажность домов. Если взять классические панельные серии типа П-44т с высотой потолков 2,7 метра и толщиной межэтажных перекрытий в 0,14 метра, то получается, что в 75 метров можно легко уместить новостройку примерно в 26 этажей.
Много это или мало? Для жилого дома вполне достаточно. Да и к тому же, ограничения касаются в основном ЦАО, где «панельки» массовых серий никто строить не будет. А элитное жилье такой этажности строить просто нет смысла. Положим, что высота потолков в люксовом жилье гораздо больше, чем в эконом-классе. Но даже из расчета в 3,5-4 метра, в указанный высотный регламент «влезет» элитная новостройка 18-20 этажей. Более, чем достаточно. Так что ни девелоперам жилой недвижимости, ни покупателям жилья в пределах Третьего транспортного кольца бояться особо нечего. Для них заявленных 75 метров хватит сполна.
Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube-канале Недвижимость+