Чем ппт отличается от пзз

Несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану – запрет на строительство?

Расхождения между видами разрешенного использования земельных участков, установленными для определенной территориальной зоны правилами землепользования и застройки муниципального образования (далее – ПЗЗ), и назначением той же территории в соответствии с функциональным зонированием, предусмотренным его генеральным планом (далее – генплан), являются головной болью девелоперов и частных застройщиков.

ТИПИЧНАЯ СИТУАЦИЯ

Согласно градостроительному плану земельного участка, являющемуся по сути выпиской из ПЗЗ (далее – ГПЗУ), земельный участок расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2), градостроительный регламент которой (содержится в ПЗЗ) к основным видам разрешенного использования относит в также административные и офисные здания. На чертеже ГПЗУ отмечено место допустимого размещения офисного здания.

Вместе с тем, в ГПЗУ также указано, что в соответствии с генпланом этот земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры или в рекреационной зоне, которые не предполагают возможность строительства жилых домов, административных и офисных зданий.

Проблема в том, что такое расхождение расценивается органами местного самоуправления как основание для отказа в выдаче разрешения на строительство или отмены уже выданного разрешения.

Судебная практика до недавнего времени единодушно поддерживала этот подход, основываясь на следующих аргументах:

1. Из системного толкования положения Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) следует принцип первичности генплана как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего в себе долгосрочные ориентиры их развития, перед ПЗЗ.

Установление территориальных зон в ПЗЗ конкретизирует положения документов территориального планирования (в частности, генплана) в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к определенным функциональным зонам.

В случае несоответствия ПЗЗ генплану в них вносятся соответствующие изменения (п. 1 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ).

Таким образом, ПЗЗ не должны противоречить генплану (п. 57 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018), п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» от 14.11.2018).

2. Наличие такого противоречия свидетельствует о несоответствии представленных с заявлением о получении разрешения на строительство документов:

разрешенному использованию земельного участка (определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 24.05.2018 № 18-КГ18-67 и от 19.09.2018 № 18-КГ18-123, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2020 по делу № А32-20433/2019);
ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством и действующим на дату выдачи разрешения на строительство (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.02.2020 по делу № А32-2049/2019).

Руководствуясь этими соображениями, установив несоответствие ПЗЗ генплану в части зонирования, суды отклоняют требования о признании незаконными отказов в выдаче разрешения на строительства, а также признают уже выданные разрешения недействительными (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.11.2019 по делу № А32-50047/2017).

Однако, признавая безусловную важность системного подхода в градостроительной политике, нельзя не отметить, что многие градостроительные решения, заложенные в генпланах, не реализуются длительное время: годами не строятся объекты социального назначения, не размещаются автомобильные дороги и т.п.

При этом в течение всего времени действия соответствующей редакции генплана на ряде территорий фактически невозможно какое-либо строительство, не соответствующее функциональному зонированию. Многие земельные участки простаивают, превращаясь в пустыри, а их собственники и арендаторы продолжают уплачивать соответственно земельный налог или арендную плату исходя из вида разрешенного использования, установленного ПЗЗ и не соответствующего генплану.

ИНТЕРЕСНЫЙ ФАКТ

Решением городской Думы Краснодара от 16.11.2017 № 43 п.11:

1. Приостановлено действие ПЗЗ муниципального образования г. Краснодар (далее – Краснодар) в части установленных градостроительными регламентами видов разрешенного использования в отношении земельных участков, территориальное зонирование которых установлено после вступления в силу решения городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п.15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар» (03.02.2012) и которое не соответствуют функциональному зонированию, установленному генпланом Краснодара в отношении следующих функциональных зон:

зон особо охраняемых территорий;

зон рекреационного назначения;

зон специального назначения;

зон транспортной инфраструктуры;

зон сельскохозяйственного назначения;

зон планируемого размещения объектов местного значения.

Приостановление применяется к земельным участкам, в отношении которых не утверждена документация по планировке территории.

2. При выдаче ГПЗУ в отношении указанных земельных участков предписано руководствоваться видами разрешенного использования, соответствующими функциональному зонированию, установленному генпланом Краснодара.

3. Администрации Краснодара рекомендовано приостановить в отношении указанных земельных участков действие муниципальных правовых актов, изданных по вопросам градостроительной деятельности.

9 сентября 2020 года вступил в силу новый генплан Краснодара (решение городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1).

Вместе с тем, в решении о частичном приостановлении действия ПЗЗ нет четкой привязки к конкретному генплану, которому может не соответствовать градостроительное зонирование, установленное ПЗЗ. Соответственно, неясно, сохраняется ли описанное приостановление ПЗЗ с 09.09.2020.

Однако по всей видимости в судебной практике намечается противоположный подход. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ уже дважды (определения от 12.08.2020 № 18-КАД20-10-К4 и от 11.12.2019 № 18-КА19-46) не согласилась с нижестоящими судами, признавшими законными отказы в выдаче разрешений на строительство в ситуации несоответствия ПЗЗ генплану, основываясь на следующих аргументах:

1. При решении вопроса о выдаче разрешения на строительство необходимо установить:

соответствие проектной документации, во-первых, ПЗЗ, которые определяют правовой режим земельных участков (в том числе содержат перечень видов разрешенного использования применительно к каждой территориальной зоне); во-вторых, проекту планировки территории и проекту межевания территории;
допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

2. Генплан является документом долгосрочного планирования, определяющим назначение территорий, в частности, посредством установления функциональных зон и отображения планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа.

При этом утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон.

Положения генплана, определяющие принципиальное направление развития территории муниципального образования, применительно к вопросам строительства, носящим более узкий характер, напрямую не применяются, а реализуются посредством документации по планировке территории, а также принятия решений и совершения действий, указанных в ч. 1 ст. 26 ГрК РФ (в частности, решений о резервировании земель, об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд).

3. Перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство (ч. 13 ст. 51 ГрК РФ) является исчерпывающим (закрытым).

Несоответствие генплану документов, приложенных к заявлению о выдаче разрешения на строительство:

не включено в перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство;
не является частным случаем такой причины для отказа в выдаче разрешения на строительство, как несоответствие представленных документов разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Кроме того, указание в градостроительном плане земельного участка, который прилагается к заявлению на получение разрешения на строительство, сведений, содержащихся в генплане (в частности, сведений о функциональной зоне, не совпадающей с территориальной зоной) не означает, что такой градостроительный план противоречит названному документу территориального планирования.

Приведенный подход Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ пока не прижился в практике нижестоящих судов. Не обнаружено споров с подобной фабулой (коллизия ПЗЗ и генплана) на уровне Судебной коллегии по экономическим спорам и Президиума Верховного Суда РФ (определения судей об отказе в передаче дела для кассационного пересмотра судебной практикой не являются).

Однако повторное (менее чем через год) рассмотрение одного и того же вопроса высшим судом, пусть и на уровне судебной коллегии, а не надзорной инстанции, и пока без включения в обзоры судебной практики, дает надежду застройщикам, начавшим или только планирующим освоение земельных участков, в отношении которых имеются расхождения ПЗЗ и генплана.

UPDATE

21 октября 2020 года Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ вновь подтвердила свою позицию о том, что несоответствие ПЗЗ генплану не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство (определение от 21.10.2020 № 42-КАД20-2-К4).

Что такое проект планировки территории?

Что же такое проект планировки территории (ППТ)? Согласно градостроительному кодексу РФ, «Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории. »

Специалист легко поймет значение сказанного, а не для специалистов постараемся объяснить суть ППТ более простыми словами.

Проект планировки территории это градостроительный документ, который обычно разрабатывается не на весь город или поселение, как генеральный план или правила землепользования и застройки, а на небольшую территорию (квартал, микрорайон, район). Если Генеральный план и Правила Землепользования устанавливают регламенты на зоны внутри поселений, то проект планировки территории уточняет места размещения:

— Улиц и проездов;

— Границы зон размещения общественных зон (красные линии);

— Линейных объектов и их охранные зоны ( линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения);

— Объектов капитального строительства

Кроме того, проект планировки территории уточняет порядок (последовательность) развития территорий.

Таким образом, ППТ, это градостроительный документ, который детально показывает, какие объекты размещены на рассматриваемой территории. Часто, в составе проекта планировки территории присутствует и проект межевания территории, который уточняет межевание территории на конкретные земельные участки.

Поскольку все документы градостроительного планирования должны соответствовать друг другу, то и ППТ должен соответствовать Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки. Поэтому, если в ПЗЗ на зону, в которую входит территория разработки ППТ установлены регламенты, например, виды разрешенного использования, максимальные параметры плотности застройки, процент застроенности и предельная высотность размещаемых объектов, то и материалы ППТ должны разрабатываться с учетом данных регламентов.

Что же регулирует процедуру разработки ППТ? Ответ лежит в региональном законодательстве. В Москве ППТ разрабатывается в соответствии с ПП-270 (Постановление Правительства Москвы от 06.04.2010 N 270-ПП»Об утверждении Положения о составе, порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территорий в городе Москве»). В Московской области в соответствии с ПП-1197. (Постановление от 30 декабря 2014 г. n 1197/52 об утверждении положения о составе, порядке получения решения о подготовке, согласования и утверждения документации по планировке территорий в московской области, разработка которой осуществляется по заявлениям физических и юридических лиц). В других регионах также существует собственная практика порядка разработки и согласования ППТ.

Когда нужен ППТ и когда ППТ не нужен? В основном, проект планировки нужен при комплексном освоении территории, при освоении больших территорий, при строительстве жилых объектов. ППТ может не требоваться при точечной застройке в исторически застроенной территории. Кто определяет необходимость разработки ППТ? Обычно, необходимость разработки ППТ определяется органами местного самоуправления (Различные полномочные Комиссии, министерства, и другие участники градостроительный деятельности (В Москве: Москомархитектура, Москомстройинвест) (В Московской области: Главархитектура МО, Минстрой МО и т.п.).

Что важно понимать в процедуре ППТ. Первое, это то, что прежде чем разрабатывать ППТ, необходимо получить официальное разрешение на его разработку. Заказчик может заказать разработку ППТ хоть на Красную Площадь в Москве, но данная работа не станет законом, пока не будет хотя бы получено разрешение на его разработку.

Кроме разрешения на разработку, и самой разработки ППТ, материалы ППТ в обязательном порядке должны пройти утверждение через общественные слушания.

В составе ППТ разрабатываются (утверждаемая часть ППТ, которая становится градостроительным законом на рассматриваемую территорию):

— чертеж территории (района, квартала, микрорайона), на котором обозначаются границы площадей, улиц, проездов, набережных, скверов, бульваров, границы линейных объектов (линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения), а также зоны размещения ОКС.
— положение о характеристиках территории (характеристики должны соответствовать ПЗЗ и другим регламентам). В том числе положение содержит положение об обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур
— положения об очередности планируемого развития территории, содержащие этапы проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и этапы строительства, реконструкции необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур

Кроме утверждаемой части ППТ, в составе ППТ разрабатывается обоснование утверждаемой части (не становится законом, а служит материалом для обоснования утверждаемой части) :

1) карту (фрагмент карты) планировочной структуры территорий поселения, городского округа, межселенной территории муниципального района с отображением границ элементов планировочной структуры;

2) результаты инженерных изысканий в объеме, предусмотренном разрабатываемой исполнителем работ программой инженерных изысканий, в случаях, если выполнение таких инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории требуется в соответствии с настоящим Кодексом;

3) обоснование определения границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства;

4) схему организации движения транспорта (включая транспорт общего пользования) и пешеходов, отражающую местоположение объектов транспортной инфраструктуры и учитывающую существующие и прогнозные потребности в транспортном обеспечении на территории, а также схему организации улично-дорожной сети;

5) схему границ территорий объектов культурного наследия;

6) схему границ зон с особыми условиями использования территории;

7) обоснование соответствия планируемых параметров, местоположения и назначения объектов регионального значения, объектов местного значения нормативам градостроительного проектирования и требованиям градостроительных регламентов, а также применительно к территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, установленным правилами землепользования и застройки расчетным показателям минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетным показателям максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения;

8) схему, отображающую местоположение существующих объектов капитального строительства, в том числе линейных объектов, объектов, подлежащих сносу, объектов незавершенного строительства, а также проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам;

9) варианты планировочных и (или) объемно-пространственных решений застройки территории в соответствии с проектом планировки территории (в отношении элементов планировочной структуры, расположенных в жилых или общественно-деловых зонах);

10) перечень мероприятий по защите территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в том числе по обеспечению пожарной безопасности и по гражданской обороне;

11) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

12) обоснование очередности планируемого развития территории;

13) схему вертикальной планировки территории, инженерной подготовки и инженерной защиты территории, подготовленную в случаях, установленных уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, и в соответствии с требованиями, установленными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

14) иные материалы для обоснования положений по планировке территории.

Основные последствия ППТ. После утверждения ППТ, Застройщик может получить ГПЗУ на каждый из участков, входящих в состав территории ППТ. При этом, градостроительный регламент для каждого из участков разработан достаточно детально, чтобы параметры ГПЗУ были понятны и легко определяемы.

Согласованный и утвержденный ППТ может являться основанием для внесения изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки.

Не знаете, с чего начать? Начните со звонка в Форт Девелопмент. Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.

Проектно-изыскательские работы «по полочкам»: разработка проекта планировки территории

В этом материале мы расскажем: •Суть проекта планировки территорий; •решение о подготовке проекта планировки территории и его утверждение; •порядок разработки проекта планировки территории; •состав проекта планировки территории; •проект планировки территории линейных объектов; •цена разработки проекта планировки территории.

Грамотно составленный проект планировки территории обеспечивает системную организацию строительства. Здания и сооружения возводятся в порядке определенной очередности, что способствует оптимальному развитию частей населенного пункта.

Кроме того, правильно разработанная документация содержит множество важных данных, которые позволяют максимально повысить эффективность проведения строительных работ и одновременно минимизировать связанные с этим риски.

Суть проекта планировки территорий

Данный градостроительный документ отличается от генерального плана и от правил землепользования и застройки тем, что он, как правило, разрабатывается не для всего населенного пункта, а только лишь для его небольшой части — квартала, района, микрорайона. В Генплане и ПЗЗ регламентируется зонирование внутри поселений, ППТ же точно определяет расположение следующих объектов: •элементов уличной сети (площадей, улиц, проездов, бульваров и т. д.); •набережных; •парков и скверов; •границ зон планируемого размещения общественных объектов; •капитальных строений и сооружений; •различных линейных объектов, включая буферные зоны около них (воздушных и подземных коммуникаций, автомобильных и железных дорог, прочих подобных сооружений).

В проекте территориальной планировки также должна определяться последовательность развития рассматриваемых зон.

Итак, ППТ является градостроительным документом, в котором детально показаны все объекты, расположенные на конкретной территории населенного пункта. Зачастую в состав данной документации включается проект межевания, где территория разбивается на земельные участки с определенными границами.

Возникает вопрос: в каких случаях этот документ необходим? Обычно проект планировки территории строительства требуется для комплексного освоения обширных муниципальных территорий и при возведении жилых комплексов. Если же речь идет о точечной застройке в пределах сформировавшегося исторического квартала, без ППТ можно обойтись.

Перед разработкой проекта в первую очередь следует получить соответствующее разрешение от официальных органов. Неважно, будет ли это проект планировки территории земельного участка за городом или объекта в центре населенного пункта. В любом случае документ не станет законным основанием для осуществления работ, если он предварительно не был одобрен.

Решение о подготовке проекта планировки территории и его утверждение

Правом принимать самостоятельное решение о подготовке ППТ обладают: •лица, заключившие договоры о развитии застроенной территории, о комплексном освоении земли (в том числе для жилищного строительства), о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления; •владельцы земельных участков или отдельных объектов недвижимости, расположенных в пределах территории, определенной в ПЗЗ; •арендаторы участков государственной и муниципальной земли и лица, получившие ее в безвозмездное пользование; •правообладатели линейных коммуникаций, нуждающихся в реконструкции; •естественные монополисты и компании коммунального сектора; •садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества в отношении участков, предназначенных для соответствующих работ.

Документация готовится за счет заинтересованных лиц. Затраченные на подготовку средства при этом из федерального бюджета не возмещаются.

Уведомление о принятом решении в течение 10 календарных дней направляется указанными лицами главе соответствующего муниципального образования, а также уполномоченным органам субъекта Российской Федерации. Процедура получения разрешения, необходимого для начала проектных и строительных работ, регламентируется Градостроительным кодексом РФ и отдельными муниципальными законодательными актами.

Утверждать проект территориальной планировки могут комитеты по энергетике и инженерному обеспечению, по охране исторических и культурных памятников, по обеспечению правопорядка, по сохранению окружающей среды, по дорожному обустройству. Кроме того, подобные разрешения выдаются администрацией района, в котором планируются работы. Утвержденная в этих органах документация затем отправляется на согласование в комитет по Архитектуре и Градостроительству.

Окончательное решение по проекту принимается на основе сводного заключения, где, в свою очередь, проверяется соответствие предоставленных материалов следующим документам: •ПЗЗ и утвержденная документация территориального планирования; •региональные и муниципальные нормы градостроительного проектирования; •федеральные законодательные нормы; •другие нормативно-правовые акты, регулирующие градостроительство; •утвержденные документы по планировке, полученные в результате межведомственных запросов.

Кроме того, готовый ППТ необходимо представить для обсуждения на общественных или публичных слушаниях в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ. По завершению данных мероприятий составляется протокол и формируется заключение, утвердить проект или отклонить его, отправив на доработку. В последнем случае доработать материал следует максимум за 20 рабочих дней с момента оглашения результатов слушаний или обсуждений. Утвержденный проект публикуется по соответствующим правилам.

Порядок разработки проекта планировки территории

Проект разрабатывается в несколько этапов. Сперва выполняется анализ текущей ситуации в градостроительной сфере, для чего собирают всю требуемую документацию. Следующим этапом проводится градостроительная проработка (разработка концепции проекта), по результатам которой выдается соответствующее распоряжение. Получив необходимые документы, заявитель начинает собирать сведения для разработки корректного плана — различные технические условия, результаты инженерных изысканий и т. п.

Затем идет этап собственно проектирования. Готовый проект согласуется и утверждается Градостроительным советом, Межведомственной комиссией и прочими надзорными органами. Фактом выполнения необходимых действий и утверждения проект служит соответствующий акт, выданный заявителю.

Следует учитывать, что на любой стадии, возможно, потребуется провести дополнительные согласования, а также получить дополнительные заключения и разрешения.

Состав проекта планировки территории

Документация по проекту планировки территории содержит в себе основную часть, которая после утверждения приобретает силу градостроительного закона, действующего в пределах рассматриваемого района. Состав утверждаемого блока: •чертеж рассматриваемой территории (района, квартала, микрорайона) с обозначением границ элементов уличной сети (улиц, проездов, площадей), линейных объектов (коммуникаций, дорог и т. п.), скверов, бульваров набережных, размещения объектов капитального строительства; •характеристики территории в виде Положения, составленного в соответствии с Правилами землепользования и застройки и иными регламентами. Сюда же включаются требования по обеспечению жителей района коммунальными, транспортными и социальными услугами; •положения, регламентирующие приоритеты в будущем развитии данной территории и включающие в себя этапы строительства объектов жилого фонда, общественного, делового, производственного и другого назначения, а также очередность возведения и реконструкции объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур.

Помимо описания основной части проект включает в себя обосновательную часть, состоящую из: •результатов инженерных изысканий при необходимости их проведения; •обоснования определения границ территорий, где планируется размещать капитальных здания и сооружения; •карты (либо ее фрагмента) территории данного муниципального образования с отображением границ элементов планировки; •схемы организации дорожного движения (в том числе общественного транспорта), а также пешеходного движения; •схемы границ территорий, принадлежащих объектам культурного наследия; •списка мероприятий по охране окружающей среды; •обоснования порядка, в котором планируется развивать территорию; •других важных пунктов.

Проект планировки территории линейных объектов

Кроме земельных участков и отдельных объектов капитального строительства, проект планировки может составляться также в отношении линейных сооружений. К последним относят инженерные конструкции, длина которых значительно превышает остальные размеры. Характерными примерами линейных объектов являются автомобильные и железные дороги, мосты, тоннели, линии метрополитена, различные трубопроводы. На планах и картах такие сооружения обозначают линиями, пересекающимися друг с другом и даже сами с собой (при прокладке на разных уровнях).

Вся информация, касающаяся линейных объектов, содержится в основной утверждаемой части. В обосновательном блоке приводятся причины конкретного расположения объектов и документация, разрешающая размещать конструкции именно в такой конфигурации.

Данная часть может включать в себя сведения различного характера, отличающиеся друг от друга в зависимости от описываемого объекта и от целей его эксплуатации. Как правило, проект планировки в основной части содержит следующую информацию: •общие сведения о параметрах размещения конкретного линейного объекта, включая названия населенного пункта и улиц, наименования кварталов; •функционально-планировочная структура территории; •данные о проложенных по данной территории коммуникациях; •данные об имеющихся на территории капитальных строениях; •описание границ, в пределах которых планируется обустройство линейного сооружения; •план имеющихся инженерных коммуникаций; •информация о составе недр в пределах данной территории.

Перечисленные данные требуются для прокладки линейных объектов с учетом особенностей конкретной территории и для обеспечения максимально эффективного использования прокладываемых сооружений.

Обосновательный блок

Обоснование изложенных в основной части материалов выполняется в текстовой и, если это требуется, графической форме.

Фактически данный блок не только объясняет необходимость возведения линейного объекта указанным образом, но также содержит уточняющие параметры прокладки этого объекта и его базовые характеристики, которые могут повлиять на существующие линейные конструкции. А именно, обосновательная часть включает в себя план прокладки линейных объектов с отображением границ занимаемой территории.

Цена разработки проекта планировки территории

На конечную стоимость данной услуги влияют несколько факторов. Сумма зависит, во-первых, от площади земельного участка и объектов, которые планируется возводить. Во-вторых, влияние на цену оказывают окружающие территории (санитарно-защитные и прочие буферные зоны с действующими ограничениями). Наконец, финальная стоимость проекта учитывает отдельные особенности территории и проектируемого объекта.

Стоит иметь в виду также возможную срочность выполнения проектных работ. Если необходимо разработать проект в сжатые сроки, это существенно увеличит сумму.

И еще одно замечание. Если проект затрагивает незастроенную территорию, заказчик обычно ничем себя не ограничивает в своих пожеланиях. Тем не менее, нужно учитывать состав и характеристику почвы на данном участке. В случае осуществления проекта планировки территории города внутри существующей застройки все предполагаемые здания и сооружения необходимо возводить в соответствии с единым стилем данной территории, утвержденным отделом градостроительства. Эти функции возлагаются на ППТ, где должны учитываться особенности предстоящих строительных работ.

Градостроительный план земельного участка

ГПЗУ это градостроительный документ, подготовленный уполномоченным региональным органом, который фиксирует разрешенные параметры застройки земельного участка. Документ является выпиской из градостроительной документации верхнего уровня (правила землепользования и застройки), фиксирующей регламенты использования территории, в зоне которой находится рассматриваемый земельный участок. ГПЗУ выдается на конкретный земельный участок, состоящий на кадастровом учете с присвоенным ему кадастровым номером.

В составе градостроительного плана земельного участка указываются:

границы земельного участка;
границы зон действия публичных сервитутов;
минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее — технические условия);
границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

А теперь для тех, кто предпочитает простое объяснение, простыми словами:

ГПЗУ это документ, который фиксирует, что можно построить на земельном участке и какие есть принципиальные ограничения строительства. Без этого документа, не понятно, подлежит застройке земельный участок или нет. А от этого зависит, в том числе, и стоимость земельного участка, налоги и многое другое. Не случайно, ГПЗУ является одним из основных документов, которые требуются для определения кадастровой стоимости.

Кроме того, именно ГПЗУ является основанием для проектирования стадии «П». Поэтому Генеральные проектировщики прежде всего просят ГПЗУ, прежде чем начать проектирование. Так как без ГПЗУ, все проектирование сводится к гаданию.

Также, ГПЗУ входит в понятие исходно-разрешительная документация (ИРД). Наряду с положительным заключением экспертизы и разрешением на строительство. ГПЗУ один из основных документов в строительстве. С него начинается проект, с него начинается проектирование, с него начинается и работа технического заказчика, согласно понятию в градостроительном кодексе. Об услуге технического заказчика читайте в соответствующем разделе сайта. .

Заказать наши услуги вы можете