Что такое подъезд в многоквартирном доме

Подъезд крыша и лифт это тоже собственность жильцов

По статистике, в Беларуси более 90% всего жилья находится в частной собственности. С собственником частного дома все понятно: он полностью владеет всем зданием, землей, и один отвечает за стены, кровлю, инженерные сети и т.д. С владельцами квартир в многоквартирном жилом доме все намного сложнее. В таком доме будет как минимум две квартиры, которые принадлежат разным людям. Собственно, здесь и возникает такое понятие, как совместное домовладение. В Жилищном кодексе понятие совместного домовладения определено как правоотношения двух и более собственников недвижимого имущества. Попробуем более детально разобраться, что входит в состав такого имущества и в чем особенности его эксплуатации.

— Большинство людей под домом понимают лишь четыре стены в квартире, иногда и часть тамбура для хранения нужных вещей (велосипед, ящик для картошки и т.д.), что, кстати, запрещено противопожарными нормами, — говорит начальник управления жилищного хозяйства Министерства ЖКХ Андрей Ромашко. — Доказывая свою правоту, они показывают документы на квартиру, где четко написано, что вот эти квадратные метры принадлежат мне. Но не могут же условные квадратные метры находиться в воздухе на уровне третьего или пятого этажа. Поэтому в законе и было прописано понятие совместного домовладения или общего имущества жилого дома. Говоря проще, к общему имуществу относится и подъезд, и все сети водоснабжения, электроснабжения, отопления, лифты, кровля чердак, подвал жилого дома, которые принадлежат собственникам квартир, и они несут ответственность за их сохранность и обслуживание.

— Да, но на квартиру я могу показать пальцем, а как определить, какая часть подъезда моя?

— Доля каждого жильца в общем имуществе определяется в процентном соотношении: площадь квартиры делится на сумму площадей всех квартир в жилом доме. Именно поэтому за содержание и ремонт собственники квартир платят пропорционально площади своей квартиры.

Выбрать управляющего домом можно самим

Чтобы в доме вовремя производились ремонтные работы, уборка территории, осуществлялись и начислялись платежи за коммунальные услуги, общим имуществом жилого дома должен кто-то управлять. Есть два основных способа управления совместным домовладением.

— Одним из способов является управление организацией застройщиков или товариществом собственников (ТС). Основной принцип — это возможность и даже, наверное, обязанность каждого собственника квартиры участвовать в управлении жилым домом. Ведь все решения, касающиеся содержания жилого дома, финансирования каких-то дополнительных услуг принимаются только общим собранием товарищества. К сожалению, в нашей стране этот способ пока не получил широкого распространения в силу разных причин, в основном из-за мнения большинства граждан, что за все должно отвечать государство. И все же примеры образцового управления домом товариществом собственников имеются. Если собственники жилья понимают, что от степени их участия в управлении жилым домом зависит не только сохранность их недвижимости, но и среда обитания, их настроение, результат всегда впечатляет. При этом стоимость затрат на содержание общего имущества в ТС не обязательно выше, чем эксплуатация дома ЖЭСом. Если жильцы не хотят организовывать товарищество собственников, общим имуществом будет управлять государственная организация. Как правило, это либо ЖРЭО, либо ЖКХ района.

— Можно ли организовать в старом доме товарищество собственников?

— Конечно. Нужно провести собрание, где будет присутствовать не менее двух третей жильцов дома, и большинством голосов принять решение о создании ТС. На этом же собрании определиться с председателем (кто-то из жильцов или приглашенный со стороны), а также принять устав товарищества. Регистрация в администрации района займет несколько дней. Это не значит, что убирать, мыть, ремонтировать будете сами. Можно привлечь и ЖЭС, что сейчас чаще всего и происходит. Дело в том, что тарифы на услуги ЖКХ должны быть у всех одинаковые. И если товарищество или ЖСПК состоит из одного дома, то дешевле обратиться к услугам государства. Есть группы домов, которые эксплуатируются полностью частниками. Но в Беларуси нет ни одного старого дома, где бы организовалось товарищество собственников.

Должен ли ЖЭС закрасить надпись в подъезде?

Разрисованной стены или разбитого окна в подъезде быть не должно. Работники ЖЭС или другой обслуживающей организации проводят осмотры подъездов и фиксируют нарушения. Затем жильцам обязательно объявляют, что нужен такой-то ремонт. После выполнения работ жильцы подъезда получают извещения на оплату жилищно-коммунальных услуг, где им выставляют счет за текущий ремонт.

Как понять, какая часть подъезда своя, а какая — соседа?

Границу, безусловно, не проведешь. Но некоторые жилищно-коммунальные услуги рассчитываются на количество квадратных метров в вашей квартире. То есть, если у вас квартира 50 квадратных метров, вы платите меньше, чем ваш сосед, у которого квартира в 100 квадратных метров. Пример: вы решили сменить в тамбуре плитку. По сколько скидываться? Самое справедливое — в зависимости от площади жилья. Поэтому и доля участия за ремонт того же подъезда у собственников трехкомнатных квартир будет больше, чем у собственника 1- или 2-комнатной.

Можно ли самим выбрать фирму, которая сделает ремонт в подъезде?

Все дело в том, что текущий ремонт — это основная жилищно-коммунальная услуга и отказаться от нее нельзя. Выполнять эту работу могут как ЖЭС, так и другие специализированные организации. При привлечении сторонней организации жители сообща должны принять соответствующее решение и самостоятельно определить объем работ, цвет стен и т.д. и уведомить эксплуатирующую организацию о принятом решении. В случае если они этого не сделают, а подъезд требует ремонта, то ЖЭС выполнит его самостоятельно, предварительно уведомив при этом жителей об объемах работ и их стоимости.

Есть вопрос? Пишите!

Свои вопросы вы можете прислать по адресу: dom@phkp.by

Подъезд как зона комфорта

Ремонт общего имущества в жилом многоквартирном доме может быть текущим (плановым) и капитальным. Наверное, самая «ходовая» часть этого имущества – подъезд. Да, в них не попадают атмосферные осадки, здесь не гуляют смерчи, на несущие конструкции не воздействуют сильные перепады температур, зато это место, используемое абсолютно всеми жильцами. Наконец, именно с подъезда начинается дом, создается впечатление о нем.
Ремонт подъезда: один раз в 3–5 лет
Подъезды обычно нуждаются не в капитальном (с периодичностью проведения раз в 25 лет), а в текущем ремонте. В соответствии с п. 3.2.9. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, ремонт подъездов должен проводиться один раз в три или в пять лет в зависимости от классификации зданий и физического износа. Проводится такой ремонт на основании решения общего собрания жильцов. Источником средств для выполнения работ является плата собственников помещений за содержание и ремонт жилого помещения.
Текущий косметический ремонт подъезда подразумевает покраску (побелку) стен и потолков, окрашивание перил и панелей, покраску оконных рам, дверей и откосов лифта, заделывание отверстий, щелей; остекление оконных рам, замену дверей.
Согласно данным портала www.reformagkh.ru, на начало октября 2016 года в список зданий, нуждающихся в капитальном ремонте, было включено 736 047 многоквартирных домов.
Подсчета домов, нуждающихся в текущем ремонте, никто не ведет, но можно уверенно сказать, что цифра была бы в разы больше. Между тем самых популярных типов многоэтажных жилых зданий в России сейчас
всего около тридцати. А разработать типовые проекты на текущий ремонт подъездов этих МКД додумались только недавно.
Быстро, красиво и удобно
Инициаторами стала одна из компаний, управляющая 23 многоквартирными домами в Екатеринбурге. Фирма готовится выложить в открытый доступ коллекцию дизайнерских решений по благоустройству под названием «Конструктор подъездов». Авторы планируют создать общедоступный инструмент для преобразования внешнего вида мест общего пользования в старых типовых домах.
– Довольно дорого под каждый подъезд создавать свой дизайн-проект, нанимать квалифицированного специалиста. Потому мы решили, что нам нужен конструктор – некий набор типовых правил, подходов, материалов, который позволит быстро создавать красивые подъезды, – рассказал нашему журналу владелец управляющей компании Илья Сотонин.
Один из первых проектов благоустройства подъезда в типовой пятиэтажке предлагает использовать двери из алюминия и стекла, дерево для обшивки фасада, а также интересные цветовые и световые решения. Автор этой версии – дизайнер из Екатеринбурга Игорь Кузнецов. Он прославился дизайном коворкинга (этим английским словечком именуют модные сейчас офисы коллективного пользования) «Соль», который по версии американского журнала Inc.com вошел в TOP-10 лучших в мире.
Управляющая компания уже приступила к ремонту в подъездах двух домов по новому дизайну. Коммунальщики рассчитывают использовать реализованные проекты в качестве наглядной рекламы своего начинания.
– Подъезды, да и дворы можно и нужно делать такими, чтобы они стали зоной комфорта. Не просто покрасить неприятного цвета краской и поставить дешевую детскую площадку, это не поможет. Нужно сделать так, чтобы человек, лишь зайдя во двор, сразу чувствовал себя на своей территории, – рассуждает Сотонин…

Полный текст можно прочитать в № 11 журнала «Вокруг ЖэКа» за 2016 год

Что такое подъезд в многоквартирном доме

Общедомовая собственность в многоквартирном доме (МКД) непосредственно связана с жилыми помещениями и предназначена для их обслуживания. Это лестницы, чердаки, подвалы, инженерные коммуникации. Они не считаются самостоятельными правовыми объектами и принадлежат всем владельцам жилья. Каждый собственник несет расходы не только на содержание личной жилплощади, но и на общее имущество.

О том, что такое общедомовая собственность в МКД и как она влияет на права и обязанности жителей дома, рассказываем в статье.

Что представляет собой общее имущество в многоквартирном доме

Это в первую очередь та часть здания, которая необходима для эксплуатации квартир и дома, например кровля, лестницы и лестничные клетки, инженерные сети. Владельцы квартир автоматически получают и права собственности на общедомовое имущество.

Общедомовая собственность жильцов (согласно ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ ) включает в себя следующие объекты:

• несущие стены здания;
• помещения общего пользования (лифтовые холлы, лестничные площадки и пр.);
• инженерные системы, которые обслуживают одновременно два и более помещений;
• участок земли, на котором расположен дом;
• придомовая территория, двор;
• спортивные, детские площадки, другие объекты, находящиеся на придомовой территории;
• кровля;
• технические этажи;
• лифты и лифтовое оборудование;
• чердаки;
• подвалы и технические подвалы;
• помещения, предназначенные для досуга, детского творчества, занятий спортом и т. д.;
• элементы озеленения и благоустройства.

Дальше мы подробнее остановимся на этих пунктах.

Кому принадлежит общее имущество и кто должен его содержать

Содержанием и обслуживанием такого имущества занимаются организации, управляющие МКД. А поскольку часть лестницы, крыши и другие подобные объекты не могут принадлежать владельцу какой-либо конкретной квартиры, то собственность на общее имущество является долевой и делится между всеми собственниками МКД, которые так же вместе принимают любые необходимые решения, касающиеся дома. Например, менять ли лифт, ремонтировать ли подъезд.

Делать это нужно через голосование на общих собраниях собственников жилья, что предусматривает ст. 44 Жилищного кодекса РФ . Как правильно проводить общее собрание, мы подробно рассказали здесь .

В отличие от подтверждения прав собственности на жилье, отдельная регистрация права на долю в общедомовом имуществе (ОИ) не требуется: оно возникает автоматически при регистрации собственности на квартиры или нежилые помещения. Как оформить электронную регистрацию права собственности, мы писали здесь .

То есть после того, как собственники оформили имущественные права, сведения об общедомовом имуществе вносятся в выписки из ЕГРН на квартиры. Отдельных выписок из ЕГРН или свидетельств не делают.

Обратите внимание: Общее имущество принадлежит всем домовладельцам вне зависимости от способа управления домом и наличия или отсутствия товарищества собственников жилья. Изменение формы управления также не влияет на состав ОИ.

Как определить состав общего имущества

Для того чтобы иметь возможность исполнять обязательства по содержанию многоквартирного дома, собственники первым делом должны определить и утвердить состав общедомового имущества. Такое решение должно быть принято большинством голосов от общего числа владельцев жилья и оформлено протоколом. Затем необходимо выбрать способ управления — для последующего содержания и обслуживания общего имущества.

Если дом имеет свою управляющую организацию (УО) , договор с ней должен содержать перечень обслуживаемых объектов ( ч. 3 ст. 162 ЖК РФ ), иначе он не будет иметь юридической силы.

Если же управление домом происходит через ТСЖ, то состав общедомового имущества определяется на общем собрании всех собственников. Члены ТСЖ не имеют права устанавливать это самостоятельно.

От того, что входит в состав общедомовой собственности, напрямую зависят и суммы, которые платят жители на ее содержание.

Состав ОИ определяется на основании данных:

• ЕГРН;
• государственного земельного кадастра.

Этот перечень также может быть расширен, если такое решение примет собрание собственников. Подобное случается при расширении или надстройке многоквартирного дома, строительстве дополнительных хозяйственных объектов и пр. Решение принимают двумя третями голосов от общего числа собственников ( п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ ).

Также при согласии 100% владельцев помещений возможно и уменьшить состав — это происходит посредством реконструкции МКД ( ч. 3 ст. 36 ЖК РФ ). Например, чаще всего такое бывает, когда кто-то из собственников хочет объединить лоджию с комнатами своей квартиры. Однако если хоть один из других собственников МКД возражает, то сделать это будет нельзя. Подробно об этом мы писали здесь .

Что входит в состав общего имущества

1. Общие помещения, предназначенные для обслуживания дома:лестницы, межквартирные лестничные площадки , подвалы, котельные, бойлерные, помещения для колясок, чердаки , элеваторные узлы.
2. Объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации дома: мусоропроводы, лифты, трансформаторные подстанции, гаражи, коллективные автостоянки (как правильно парковаться во дворе МКД, можно прочитать здесь ).
3. Земельный участок: земля под МКД с придомовой территорией, объектами озеленения и благоустройства , расположенными на ней, а также детские и спортивные площадки.
4. Ограждающие несущие конструкции дома:несущие стены , фундаменты, плиты перекрытий, балконные плиты и пр.
5. Ограждающие ненесущие конструкции дома: двери и окна помещений общего пользования, парапеты, перила, любые ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более одного помещения.
6. Система отопления:элементы обогрева,стояки , запорная и регулировочная арматура и другие объекты, задействованные в данных сетях, радиаторы отопления, не имеющие отключающих устройств. При наличии приспособлений, отключающих радиаторы от системы центрального отопления, такие радиаторы считаются личной собственностью.
7. Системаэлектроснабжения: вводные шкафы, распределительные устройства, щитки и шкафы на этажах, кабели, идущие от внешней границы дома.
8. Система водоснабжения:стояки горячего и холодного водоснабжения с ответвлениями, запорные краны на ответвлениях от стояков в квартирах. Полотенцесушители, имеющие цельносварную конструкцию без вентилей, также включены в единую домовую систему водоснабжения.
9. Канализационная система: стояки, отводы, вытяжные трубы и воронки водостоков, переходы, патрубки, тройники, крестовины, отведения от стояков до ближайшего стыковочного соединения.
10. Фасад.
11. Кровля.

Список общего имущества указан в п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 . Проще говоря, к общему имуществу относятся объекты, предназначенные для обслуживания двух и более помещений в доме.

Кто вправе распоряжаться общим имуществом

Владение общедомовыми объектами отличается от права собственности на квартиры в многоквартирных домах.

Нередко собственники заявляют: «Раз у меня есть доля в общедомовой собственности, то я вправе поставить дверь и присоединить к своей квартире часть коридора». Это не соответствует закону. Согласно ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственники не могут выделять свою долю из общего имущества.

Как перевести нежилое помещение в жилое, можно узнать в этой статье.

Также невозможно продать квартиру отдельно от доли в ОИ. Нельзя в договор купли-продажи внести пункт, согласно которому новый собственник не получает эту долю. Точно так же невозможно и продать ее отдельно от квартиры — эти два вида собственности связаны неразрывно.

Доля каждого конкретного собственника определяется размером его жилого помещения ( ч. 1 ст. 37 ЖК РФ ). То есть чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении вопроса, поставленного на голосование.

Если принять, что все доли владельцев жилья суммарно составляют 100%, то доля каждого в отдельности рассчитывается, исходя из отношения площади его квартиры к сумме площадей всех квартир в МКД. Надо иметь в виду, что доля является категорией, используемой для определения объема прав на имущество, которое принадлежит нескольким лицам и не может быть разделено.

Кто и как обслуживает общее имущество

Способ управления многоквартирным домом для его содержания и обслуживания общего имущества определяют сами собственники на общем собрании. Они могут либо заключить договор с управляющей организацией, либо создать товарищество собственников жилья.

В случае найма УО перечень работ и услуг нужно указать в приложении к договору управления. Если же домом управляет ТСЖ, то перечень прописывается в смете и в годовом плане содержания и ремонта общего имущества. (Как узнать свою УК? Переходите сюда ).

Следует иметь в виду, что обязательный перечень работ в многоквартирном доме определен и утвержден на государственном уровне, а именно Постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 . Дом будет в надлежащем состоянии в случае своевременного выполнения всех работ, указанных в перечне.

Какую выгоду можно извлечь из общего имущества

Собственники имеют право получать доход от общего имущества, направляя его впоследствии на нужды дома, такие как благоустройство или ремонт. К примеру, фасад дома можно сдать в аренду для размещения рекламы, а подвальные или другие нежилые помещения — для обустройства в них объектов малого бизнеса вроде обувных мастерских или ремонта одежды.

По закону жители могут сдавать в аренду любую общедомовую собственность при условии, что это не будет нарушать права и интересы кого-то из них. В аренду можно сдать помещение не только целиком, но и по частям, например стены лифтов, лестничных клеток, потолки, крыши.

Решение о сдаче в аренду собственники принимают на общем собрании. Также они могут поручить управляющей организации или ТСЖ заключить договор аренды от их имени и контролировать арендатора. Расценки за пользование теми или иными объектами общедомового имущества определяются, исходя из рыночных условий и могут отличаться в каждом конкретном случае.

Подъезд

Подъезд – место общего пользования в жилом многоквартирном доме, пространство, через которое жильцы входят в собственные квартиры и осуществляют выход из дома на улицу. Своеобразным синонимов подъезду служит термин «парадная», однако так принято называть промежуточные пространства между квартирами и улицей лишь в домах определённого типа. Таким образом, парадная – это, как правило, подъезд в сталинском доме, имеющий широкую лестницу с витиеватыми и зачастую коваными элементами, большой по своим размерам. Маленькие, тусклые подъезды в хрущёвках, выполненные в стиле минимализм, называть парадными не принято. Наибольшей популярностью термин «парадная» пользуется в Санкт-Петербурге, где сохранилось действительно огромное количество сталинских домов с богатыми, замысловатыми подъездами, которые сами по себе могут быть признаны в качестве произведений искусства.

Структурные элементы подъездов

Подъезды в различных домах могут заметно отличаться по убранству и стилю оформления, однако структура у них всегда очень схожа. Прежде всего, это обусловлено функциональной значимостью подъезда – пространства, промежуточного между улицей и квартирой.

На первом этаже или даже около лестницы, ведущей на первый этаж, обязательно расположены почтовые ящики. В Беларуси квартиры имеют численную нумерацию, и на почтовых ящиках она дублируется.

Для создания безбарьерной среды в некоторых подъездах устанавливаются пандусы. В новых домах пандусы проектируются в обязательном порядке. Однако, они обязательно должны присутствовать лишь на крыльце здания. Что касается лестниц внутри подъезда, то вопрос с пандусами на них решается индивидуально в каждом отдельно взятом случае.

На каждом этаже расположена лестничная площадка и несколько квартир (обычно четыре, но в новостройках сейчас активно изменяются планы зданий и помещений, так что число квартир на одной площадке может быть очень различным). Этажи обязательно соединены ступеньками. Подъезды домов, которые имеют больше пяти этажей, снабжены лифтами. Также лифты есть и в некоторых малоэтажных домах последних годов постройки.

Для защиты подъезда от вандализма и для предотвращения воровства практически повсеместно сейчас устанавливаются металлические входные двери в подъезды.

Улучшите свои жилищные условия — посмотрите варианты новостроек с готовой отделкой на Domovita.

Domovita в Telegram!

Читайте про недвижимость Беларуси в нашем Telegram: новостройки, необычные объекты, новости и аналитика.