Виды, назначение и размеры помещений в зависимости от площади частного жилого дома
Каждое помещение в доме представляет собой замкнутое или полузамкнутое пространство с определенным оборудованием, мебелью и предметами обстановки. Ориентировочный состав и размеры помещений для домов различной площади — 150, 200 и 300 м².
Спальня: оптимальный размер и количество спален в загородном доме
Гостиная в частном доме: оптимальный размер, расположение, фото
Кухня-столовая в частном доме: планировки и размер, дизайн и фото интерьера
Ванная комната и санузел в загородном доме: размеры, расположение, интерьер и фото
Постирочная в частном доме: фото, размер, расположение
Гардеробная в частном доме: планировки домов, расположение, фото
Расположение, размеры, виды и количество помещений в загородном доме практически полностью зависят от предпочтений заказчика. Чтобы жить в доме было комфортно, важно сформировать правильные предпочтения на этапе проектирования. Надеемся, что наш раздел поможет вам определиться с тем, какие помещения вам нужны в индивидуальном жилом доме.
Проживание в частном доме предполагает осуществление следующих процессов: сон, отдых, прием пищи, приготовление пищи, личная гигиена и туалет, хранение продуктов и вещей, уход за вещами, эксплуатация инженерных систем дома, работа / хобби. Для осуществления всех этих процессов необходимо предусмотреть соответствующие помещения.
В зависимости от функционального назначения можно выделить следующие категории помещений:
-
личные жилые помещения (спальня, детская);
-
летние помещения (балконы, лоджии, террасы, веранды);
Минимально необходимые помещения в доме
Исходя из нашего опыта и здравого смысла, мы рекомендуем предусмотреть в доме как минимум следующие помещения:
- спальня
- кухня-столовая
- санузел
- прихожая.
- гостиную
- гардеробную / кладовую
- техническое помещение.
Этот функционал должен быть в каждом типовом проекте. Все необходимое для жизни и ничего лишнего.
Бильярдные, кинозалы, хаммамы — это опциональные помещения, характерны для индивидуальных проектов.
Пример универсальной планировки дома 10 на 10 для постоянного проживания
Чем удобна данная планировка дома 10 на 10?
Первый этаж:
Вход через небольшое крыльцо (2 м²).
Тамбур — 2.27 м² (помещение для теплорегуляции воздуха с улицы). Слева вдоль стены место для вешалки — здесь оставляем верхнюю одежду и обувь, в которой хозяева только что пришли и собираются идти снова (например, вы ухаживаете за садом и зашли за чем-то на минутку, дети гуляют и пришли попить воды и т.д.). Справа котельная. Удобно, что рядом со входом. Плюс есть доступ из дома (не нужно одеваться и выходить на улицу). На плане показано открывание двери, дверь всегда в закрытом состоянии, ходить в котельную часто не нужно.
Коридор. Слева при входе место для тумбочки / полочки под сумочку и ключи. Вдоль правой стены гардеробные шкафы с раздвижными дверьми. По центру шкафа есть проход в гардеробную. Шуба / пальто, которые активно носятся в этом сезоне, вешается в эти гардеробные шкафы (секции слева и справа). В гардеробной комнате (6.86 м²) хранится одежда и обувь других сезонов. В ней же можно оставить одежду большого числа гостей, если они приехали на мероприятие все сразу.
Санузел — 3 м². Вмещает душ, раковину и унитаз. Может использоваться как гостевой при входе, дневной для жителей дома и хозяевами спальни 1.
Спальня 1 — 10.22 м². Может использоваться как гостевая, спальня бабушки, взрослого ребенка, кабинет или детская игровая. Встает двуспальная кровать с матрасом 1.4 м шириной при комфортных проходах с обеих сторон от кровати (матрас может быть и 1.6 м шириной, для прохода место останется) и гардеробный шкаф.
Гостиная — 25.65 м². Отделена от входной зоны и гостевой (спальной) зоны. Дверь в гостиную расположена таким образом, что при ее открывании сидящим на диване или за обеденным столом не виден туалет (если кто-то встал с дивана и проходит мимо двери в санузел, предусмотрено, что унитаз в санузле не виден — видна только раковина). Гостиная поделена на 2 зоны — отдыха (диваны + кресла + журнальный столик + телевизор) и обеденная зона (вместо отдельной столовой). Обеденная зона хорошо освещается — напротив стола по обеим стенам окна. Зона отдыха с приглушенным искусственным освещением, напротив телевизора нет окна — не будет бликов на экране.
Кухня — 16.34 м². Проход на кухню есть из коридора: прямо от входа, чтобы сразу отнести продукты, например. Второй вход на кухню через гостиную, отделенную двустворчатыми дверьми. Двери могут быть раздвижными или распашными, стеклянными или деревянными. Дверь может быть и одностворчатая. Перегородку между кухней и гостиной можно вообще не делать по желанию хозяев. На кухне выделена рабочая зона буквой Г. При таком раскладе на квадратной кухне свободно встает круглый стол для завтраков на 4-5 человек. Стол ставится у окна, есть стеклянная дверь на террасу.
Терраса — 25.79 м². По плану открытая, без навеса. Может быть с навесом, частично застекленная, ступени могут располагаться в том месте, где это логичней всего на конкретном участке. Можно отзеркалить кухню на террасу и сделать там летнюю кухню с мангалом. Террасу можно и не делать. Сделать второе крыльцо или вообще не делать дверь на улицу из кухни.
Второй этаж:
3 спальни — 22.28 м², 16.04 м² и 19.58 м². В Спальне 2 и Спальне 3 стоят двуспальные кровати с матрасом шириной 1.8 м², в Спальне 4 — с матрасом 1.6 м². Во все спальни вмещаются прикроватные тумбочки, гардеробные шкафы 2.5 м, компьютерные или рабочие столы. Напротив кровати есть зарезервировано место под телевизор.
2 санузла — туалет с раковиной и небольшой системой хранения (1.84 м²) и ванная (4.28 м²) с туалетом, раковиной и ванной.
Постирочная — 4.41 м². Встает стиральная и сушильная машина, большая система хранения, столешница, гладильная доска. Белье не придется сушить в ванной или на террасе.
Данная планировка 10 на 10 универсальна. В ней есть весь необходимый стандартный функционал для комфортной жизни семьи из 4-5 человек.
Перевод нежилого дома в жилой в СНТ
Стаж работы в области строительства — 1 год. Стаж работы в области строительно-технической экспертизы — 1 год.
Просмотров
Перевод нежилого дома в жилой в СНТ — задача сложная и простая одновременно. Для успешного решения вопроса важно правильно подготовить пакет документов. Необходимость перевода нежилого помещения в жилое в СНТ может возникнуть на основании разных потребностей. В таком случае вам потребуется заключение по обследованию технического состояния здания. Наша компания уже более восьми лет профессионально занимается вопросами инженерных изысканий объектов строительства. Сотни успешных проведенных экспертиз, сотни довольных клиентов — гарантия того, что мы оправдаем ваши ожидания.
Наши преимущества
Строгая
конфиденциальность
Юридическая
поддержка
Квалифицированные
эксперты
Все разрешения
и допуски СРО
Работа
точно в срок
Бесплатные консультации
по телефону
Рассмотрим подробнее, как перевести нежилое помещение в жилое в СНТ (садовом некоммерческом товариществе).
Садовый дом — это жилое или нежилое помещение?
Поскольку дачные поселки и садовые товарищества долгое время использовались только как места летнего отдыха, то есть для сезонного проживания, возводить жилые строения на таких участках законодатель не разрешал. Постройки для проживания на таких участках назывались: «садовый домик», «садовый дом», «дачный дом», и имели статус нежилых. Кроме того, большинство домиков были крошечными, поскольку устанавливались запреты на строительство дач большой площади. Дачники получали право возводить «садовые домики летнего типа» полезной площадью не более 25 кв.м.
В 1998 году был принят Федеральный закон № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», который предусматривал возможность возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем на садовом земельном участке и жилого дома с правом регистрации проживания в нем на дачном участке.
Так получилось, что на участках для летнего отдыха стали строить как садовые со статусом нежилые, так и дачные дома в качестве жилых помещений.
В 2019 году с введением в действие Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» термин «дача» утратил свой юридический статус однако, в правоустанавливающих документах у многих дачников по-прежнему используется терминология «садовый дом», «дачный дом» «жилое строение» и т. д.
В данный момент садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (п. 2, ст. 3, 217-ФЗ). Другими словами, такое строение предназначено лишь для временного пребывания, постоянно жить в нём нельзя. Однако такой объект также может стать и жилым, всё зависит от конструкций самого здания, наличия инженерных систем и в целом соответствия ряду требований, установленных Техническими регламентами. Обращается внимание на механическую и пожарную безопасность, условия проживания (наличие отопления, водоснабжения, освещения, площадь кухни не менее 6-ти кв.м. и т. д.). На соответствие установленным параметрам и проверяют постройку наши эксперты, важны технические характеристики, наличие коммуникаций, функциональное назначение помещений, назначение и планировка земельного участка и т. д.
Зачем менять статус у дачи в СНТ?
Статус жилого помещения в отличие от статуса нежилой дачи на земельном участке садового товарищества даёт массу законных преимуществ, например:
- можно присвоить почтовый адрес и зарегистрироваться по месту жительства (прописаться);
- экономить на оплате электроэнергии благодаря получению сельского тарифа;
- круглогодично проживать на даче при наличии соответствующего оснащения коммуникациями и системой отопления;
- скорее продать и получить более высокую цену за постройку.
Каким требованиям должен отвечать садовый дом для признания его жилым?
Требования, которым должен отвечать садовый дом для признания его жилым, четко сформулированы в жилищном законодательстве страны. Ниже мы кратко приведём эти требования которым должен соответствовать садовый дом:
- дом должен включать жилые комнаты и подсобные помещения (переднюю, кухню, ванную комнату или душевую, туалет или совмещенный санузел);
- жилые помещения должны быть изолированными, а сам дом являться недвижимым имуществом пригодным для проживания;
- соответствовать обязательным и рекомендательным строительным нормам;
- соответствовать требованиям по пожарной безопасности;
- соответствовать требованиям по механической безопасности, то есть несущие и ограждающие конструкции должны находиться в рабочем состоянии, быть без разрушений и деформаций;
- иметь инженерные коммуникации — электрическое освещение, горячее и холодное водоснабжение, канализацию, отопление и вентиляцию (на территории СНТ, не имеющей центральных сетей, допускается отсутствие: газопровода, водопровода и канализации, при этом допускается устройство дворовых уборных с выгребом);
- оборудован системой вентиляции для обеспечения качества воздуха;
- обеспечен качественной питьевой водой;
- соответствовать нормам инсоляции и солнцезащиты;
- иметь в наличии естественное и искусственное освещение;
- достаточно защищен от шума;
- соответствовать установленным параметрам микроклимата помещений;
- иметь допустимые уровни вибрации, напряженности электромагнитного поля и ионизирующего излучения.
В чем состоит процедура и какие документы нужны для перевода нежилого помещения в жилфонд?
Закон устанавливает, что для переоформления садового дома в жилой необходимо соответствующее разрешение органа местного самоуправления (п. 55 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47). Этот орган должен располагаться в том муниципальном образовании, к ведению которого территориально относится переоформляемое здание. Орган местного самоуправления может уполномочить на оказание данной государственной услуги один из своих отделов, комитетов или департаментов (например, комитет по управлению имуществом либо департамент по строительству и т. п.). Администрация утверждает административные регламенты по оказанию соответствующей услуги, с ними следует ознакомиться перед подачей заявления о признании садового дома жилым.
Заявление может подаваться как в электронном виде на сайте Госуслуг, так и через МФЦ, в некоторых муниципалитетах также возможно путём личного обращения в администрацию, в зависимости от установленных в регламенте условий. К заявлению прикладывается выписка из ЕГРН на садовый дом (либо иной правоустанавливающий документ), копия паспорта правообладателя, экспертное исследование (заключение по обследованию технического состояния объекта).
Особое внимание нужно уделить выбору организации, которая будет проводить исследование. Законодатель четко определил, что такие работы могут выполнять только члены саморегулируемых организаций (СРО) в области инженерных изысканий. Нередко за такую работу берутся организации, не имеющие соответствующего допуска, либо опыта по подготовке подобных Заключений, что может стать причиной отказа со стороны органа местного самоуправления в признании садового дома жилым.
В нашу организацию вы можете смело обратиться для составления заключения по обследованию технического состояния объекта. Мы располагаем необходимыми знаниями, опытом и обладаем членством в соответствующей саморегулируемой организации в области инженерных изысканий. Наши специалисты готовы помочь вам в составлении одного из основных документов для признания садового дома жилым, строго в соответствии с законом и в ваших интересах.
Нежилые помещения. Признаки, виды и классификация
Рынок нежилой недвижимости способен принести вдумчивому инвестору куда большую прибыль, чем рынок жилой. Первый шаг — разобраться, что это за недвижимость, и какой она бывает. Чтобы облегчить эту задачу, мы собрали для вас краткую сводку основной информации про нежилые помещения.
Что это такое?
Начнём с определения. Если коротко, к нежилой недвижимости относятся все объекты, не предназначенные для жизни людей — вместо этого их можно использовать практически в любых других целях. С юридической точки зрения, у нежилых объектов есть несколько характеристик:
Чёткие границы, которые изолируют объект от окружения: стены, пол и потолок.
Недвижимый характер объекта: он находится в составе жилого или нежилого здания, его можно зарегистрировать на конкретной земельной территории и нельзя переместить.
Наличие входа. Тут всё просто: в помещение можно попасть, равно как и выйти из него.
Нежилой фонд. Объект не предназначен для жизни людей, его можно использовать только в торговых, общественных, производственных или административных целях.
Важно понимать разницу между нежилыми помещениями и объектами общего пользования. Возьмём стандартный жилой дом: подъезды в нём — это общее имущество, а вот места под ритейл на первом этаже — нежилые помещения с коммерческим назначением.
Лучшие помещения для вашего бизнеса:
Лот 4199 Магазин, автосалон, бижутерия, сувениры
730 000 000 ₽
Зорге Лот 6763 Детский сад, магазин, свободное, банк, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
220 000 000 ₽
Менделеевская Новослободская Лот 7592 Магазин, свободное, кофейня, кофе с собой, маникюрный кабинет, цветы, бижутерия, бизнес, сувениры, микрокредит
42 000 000 ₽
Технопарк Лот 7748 Штаб-квартира, клиника, магазин, свободное, банк, спортзал, детский сад, бижутерия, бизнес, сувениры
350 000 000 ₽
Тверская Лот 7923 Ресторан, магазин, свободное, банк, салон красоты, супермаркет, бар, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
172 000 000 ₽
Охотный ряд Тверская Лот 8464 Магазин, свободное, банк, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
230 000 000 ₽
Лот 8559 Магазин, свободное, кофейня, аптека, лаборатория, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
30 500 000 ₽
Коломенская Лот 8689 Магазин, аптека, бижутерия, сувениры
49 500 000 ₽
Складское помещение
Типы нежилых помещений
В Своде правил 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» читаем, что нежилые объекты делятся на три типа:
Встроенные. В эту категорию входит недвижимость, которая находится в пределах жилого здания и не выступает за его границы более, чем на полтора метра.
Пристроенные. Выходят за границы здания, но делят с ним хотя бы одну капитальную стену.
Встроенно-пристроенные. Выходят за пределы здания больше, чем на полтора метра.
Если речь идёт про отдельно стоящее здание, российское законодательство определяет его так: архитектурный объект, не связанный с другими строениями общими коммуникациями и фундаментом.
Назначения нежилых помещений
Целевое назначение определяет то, какую деятельность разрешается вести в нежилом помещении. Конечное решение принимают местные органы власти, и поменять его может быть проблематично. Очень важно, чтобы назначение совпадало с планируемым бизнесом: использовать объект в неразрешённых целях — незаконно. Эта классификация выделяет следующие виды помещений по назначению:
- Торговые;
- Офисные;
- Складские;
- Общепит;
- Спортивные;
- Производственные;
- Коммунально-бытовые;
- Медицинские;
- Образовательные;
- Административные;
- Свободного назначения.
Функциональное назначение зависит от технических характеристик объекта и особенностей его конструкции. Здесь классификация короче:
- Основные;
- Технические;
- Коммуникационные;
- Вспомогательные;
- Обслуживающие.
Объясним. Основные нежилые помещения — это объекты, которые используются для реализации ключевого функционала здания: например, отделы магазинов в торговом центре или офисы в бизнес-центре.
Все остальные типы в этом списке относятся к классу вспомогательных — они обслуживают всё здание или некоторые его части. Попасть в них могут только владельцы объекта или авторизованный персонал, потому что обычно эти помещения тесно связаны с системами жизнеобеспечения: например, с отоплением, вентиляцией или подачей воды.
Интерьер тренажёрного зала
Новые предложения для аренды и покупки:
Маяковская Лот 8703 Офис, свободное, бизнес, рабочее место
700 000 ₽ / месяц
Маяковская Лот 8708 Ресторан, магазин, свободное, салон красоты, стоматология, кафе, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
211 200 000 ₽
Лот 8724 Магазин, штаб-квартира, ресторан, свободное, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
332 000 ₽ / месяц
Парк Культуры Лот 8723 Магазин, свободное, салон красоты, пункт выдачи, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры, шоурум, спортзал, кафе
600 000 ₽ / месяц
Виды коммерческой недвижимости
Поскольку мы специализируемся на коммерческой недвижимости, поговорим об этом разряде нежилых помещений подробнее. Всего выделяют четыре вида таких объектов: они могут быть офисными, торговыми, производственными и складскими.
Офисные объекты
Офисы — помещения, в которых работают сотрудники различных компаний. Обычно они размещаются в административных зданиях и бизнес-центрах, но иногда их можно найти и в домах жилого фонда. Офисная недвижимость в первую очередь предназначена для людей, поэтому к ней подводятся все нужные коммуникации: водопровод, канализация, вентиляция и центральное отопление. На рынке встречаются несколько категорий офисов:
Класс А. Самая престижная категория. Офисные помещения, которые к ней относятся, размещаются в новостройках с высочайшим качеством отделки и богатой инфраструктурой. Такие здания строятся в центре города или в непосредственной близости от него, поэтому могут похвастать хорошей транспортной доступностью.
Класс B. Эти помещения находятся подальше от центра, но сохраняют транспортную доступностью благодаря близости к крупным магистралям. Они находятся в использовании меньше десяти лет и имеют качественную отделку в хорошем состоянии.
Класс С. В этом случае разговор идёт о расположении на городской периферии, добраться до которой может быть и долго, и проблематично. Сами здания пробыли в эксплуатации больше десяти лет, внутри — стандартный ремонт, вокруг — скудная инфраструктура и мало места для парковки.
Класс D. Во многом похож на предыдущую категорию, но техническое и косметическое состояние помещений ещё хуже. Если во всех предыдущих категориях объекты находятся на первом этаже и выше, здесь они могут уходить под землю — в подвалы и полуподвалы. Инженерные коммуникации, как правило, в удовлетворительном состоянии, но не очень эффективны.
Торговые объекты
У торговых объектов есть две основные функции: временное хранение товаров и их последующая реализация. Этот тип недвижимости больше других тяготеет к стрит-ритейлу и площадям в ТЦ или ТРК. Чаще всего это магазины или заведения общественного питания.
Производственные объекты
Производственные помещения предназначены для трудовой деятельности людей — это, например, цеха, ангары и различные технические строения. Они всегда находятся в пределах специализированных зданий — например, заводов или производственных комплексов, — которые строятся за чертой города.
Оформление офисного пространства
Складские объекты
Склады — помещения, которые используются для приёма, хранения и транспортировки товаров. Крупные складские объекты обычно размещаются в отдельных постройках, но объекты поменьше можно найти в подвалах или на цокольных этажах. Как и в случае с офисами у складов есть своё деление на несколько категорий:
Класс А. Профильные помещения-новостройки, которые отличаются высокотехнологичным оборудованием и выгодным расположением рядом с крупными автомагистралями. Внутри — системы вентиляции, кондиционирования, видеонаблюдения и пожаротушения, а также подведённые коммуникации. Помещениям этой категории свойственны потолки высотой от десяти метров и большой шаг колонн. В строительстве самого здания используются лёгкие металлоконструкции и огнеупорные сэндвич-панели.
Класс B. Помещения этой категории находятся в старых постройках, которые не всегда соответствуют последним требованиям в сфере логистики и за счёт этого могут требовать дополнительные затраты на усовершенствование. Ещё одно существенное отличие от предыдущей категории — этажность: в здании может быть несколько этажей, для перемещения между которыми нужны грузовые лифты. Высота потолков — от 6 метров.
Класс С. Здания, в которых находятся помещения этой категории, изначально не задумывались как склады — обычно это переоборудованные ангары или производственные цеха. Стоимость аренды такого помещения существенно ниже, но за низкой арендной ставкой следуют высокие расходы на оборудование и модернизацию. Из других характеристик — удалённость от крупных магистралей, потолки высотой от 4 метров.
Класс D. Любые непрофильные помещения, в которых можно хранить продукцию, не требующую специальных условий — микроклимат внутри таких складов не регулируется. Главное преимущество — это самый бюджетный вариант из всего перечня, который идеально подойдёт для небольшого бизнеса.
Универсальные объекты
Название говорящее: эти помещения подходят для самых разных видов деятельности — от спортзала до частной клиники с цветочной лавкой в промежутке. Находятся они, как правило, на первых этажах жилых домов или в торговых центрах. Главные требования: помещение должно быть обособленным и иметь отдельный вход и подведённые коммуникации.
Интерьер ресторана
Думаете о том, чтобы начать инвестировать в торговую недвижимость? Перейдите на главную страницу сайта, где мы собрали сотни актуальных предложений по стрит-ритейлу и ГАБ — или просто позвоните нам по номеру +7 (499) 681-70-67. Подберём 3–5 самых подходящих вариантов и проведём показ. Работаем с любовью и без комиссии.
Закажите звонок эксперта
Оставьте заявку, и эксперт проекта свяжется с вами в первую свободную минуту
Наш сайт защищен с помощью reCAPTCHA и соответствует Политике конфиденциальности и Условиям использования Google.
Как перевести помещение из жилого фонда в нежилой и наоборот: разъяснение
Одним из важных условий для ведения бизнеса предпринимателем или юридическим лицом является наличие помещения для такой деятельности. Проблема в том, что возводить новый магазин, офис или кафе не всегда финансово выгодно. Да и свободной земельной площади в современных городах, особенно в центральных частях, мало. Кроме того, не всегда можно приобрести помещение необходимого целевого назначения в нужном районе. Альтернативой является размещение собственного заведения на первом этаже жилого дома, превратив в него квартиру. Да и вообще, может существовать множество ситуаций, когда необходимо перевести жилое помещение в нежилое, а также наоборот.
Об этом рассказал юрист Шепетовского местного центра по предоставлению безоплатной вторичной правовой помощи Евгений Бондар для издания ЮРИСТ&ЗАКОН.
В целом, государственные строительные нормы определяют жилое помещение как отапливаемое помещение, расположенное в наземном этаже, предназначенное для круглогодичного проживания. А нежилым помещением является помещение в структуре жилого дома, который не относится к структуре жилищного фонда.
Законодательной основой для перевода жилых помещений в нежилые является статья 8 Жилищного кодекса, которая хотя и утверждает, что такие действия, как правило, не допускаются, но разрешает исключения из данного правила по решению соответствующего местного совета.
В целом, много вопросов жилищного права требуют урегулирования и определенного реформирования, ведь даже действующий Жилищный кодекс был принят еще в 1982 году. В частности, остается неопределенным на законодательном уровне и порядок перевода жилого фонда в нежилой. Такой пробел в правовом регулировании данного вопроса заполнили местные советы, поскольку именно по их решению происходит соответствующий перевод.
Жилые помещения в многоквартирном жилом доме или отдельный жилой дом или его часть могут быть переведены из жилого в нежилой фонд, если они:
• признаны в установленном законодательством порядке нежилыми;
• собственники изменяют их функциональное назначение.
Если остановиться на условиях, которым должны отвечать жилые помещения в многоквартирном жилом доме или отдельный жилой дом, относительно которых решается вопрос о переводе в нежилой фонд, то в положениях, принятых местными советами, они несколько отличаются. Однако в каждом, почти без исключения, проанализированном юристом положении (для этого были выбраны соответствующие акты местных советов поселка Понинка, мост Волочиска, Сновска, Львова и Киева) это:
• обустройство пандуса для маломобильных слоев населения и отдельного входа и эвакуационного выхода, которые изолированы от жилой части дома;
• жилое помещение должно быть расположено непосредственно на первом этаже. В большинстве положений это касается и жилья на цокольных этажах. Некоторые местные советы позволяют перевод квартиры, расположенной также на втором этаже, однако делают примечание, что расположенные под ней помещения тоже должны иметь статус нежилых. А вот в городе Киеве переоборудовать помещение под мастерскую или студию творческого союза можно и на третьем этаже, но не выше.
Иногда встречается требование о том, что жилой дом, в котором расположено помещение, не должен быть признан аварийным или ветхим и принадлежать к объектам культурного наследия, собственник и его семья должны быть обеспечены жилой площадью по норме, определенной законодательством, а также зарегистрированные лица должны быть сняты с регистрации места проживания по данному адресу.
Исключит возможность перевода нахождение объекта в залоге или под арестом.
В случае когда совладельцами помещений являются дети или недееспособные лица, перевод жилых домов и квартир в нежилые помещения осуществляется в соответствии с законом по согласию органов опеки и попечительства.
Существует ряд ограничений в отношении объектов, которые будут размещены в переведенном в нежилое помещении.
Хотите проверять недвижимость и земельные участки в государственных реестрах? Заказывайте сервис SMS-Маяк и ощутите преимущества онлайн-контроля за изменениями статуса объектов недвижимости.
В большинстве случаев не допускается размещения в таком объекте:
• производства промышленного характера;
• предприятий общественного питания с большим, чем определенное, количеством посадочных мест. К примеру, встречаются положения, где их предельное количество указано как 25, в других это 50 мест и т. п.;
• развлекательных заведений (казино, залов игровых автоматов и других развлекательных заведений);
• пунктов приема стеклотары;
• магазинов с общей площадью, превышающей установленную. Это может быть 300, 1000 квадратных метров или другой предел, в зависимости от решения местного совета;
• специализированных заведений и предприятий, эксплуатация которых может привести к загрязнениям территории и воздуха, вредного влияния на жителей;
• предприятий бытового обслуживания, на производстве которых применяются легковоспламеняющиеся и взрывоопасные вещества.
Нельзя размещать в помещении, в отношении которого принимается решение о переводе, похоронные бюро. А вот в отношении их офисов запрет отсутствует.
Государственные строительные нормы запрещают также размещение в жилых переоборудованных в нежилые помещения в многоквартирных домах производственных помещений, определенных типов врачебных кабинетов и лабораторий, парикмахерских и мастерских по ремонту часов площадью свыше 100 квадратных метров, бань, саун, прачечных (кроме самообслуживания) и химчисток, а также автоматизированных телефонных станций площадью больше 100 квадратных метров. Некоторые порядки, принятые местными советами, также дублируют эти нормы. Хотя непредусмотрение их органами местного самоуправления в своих актах не отменяет обязательность таких положений.
Для уточнения того, какие требования и ограничения относительно помещений действуют именно в вашем населенном пункте, Евгений Бондар советует обратиться в соответствующий городской, поселковый или сельский совет с запросом о предоставлении публичной информации, а именно копии порядка перевода жилых домов и помещений в нежилые, утвержденного решением сессии. Получить их также можно через центры предоставления административных услуг или найти на сайте местного совета, как правило во вкладке «Решения сессии». Правда, на интернет-ресурсах советов найти их удается не всегда.
Итак, если вы являетесь собственником жилого помещения или дома и хотите перевести его в нежилое, вам нужно получить техническое заключение лицензированной проектной организации о состоянии существующих строительных конструкций, инженерных сетей и возможности их дальнейшей эксплуатации с изменением целевого использования, с обоснованием возможности размещения объекта непроизводственной сферы.
Дальше обратитесь в местный совет с заявлением, приложив к нему следующие документы:
• для физического лица: копии личного паспорта и идентификационного кода;
• для юридического лица: нотариально заверенные копии учредительных документов;
• копии документа, подтверждающего право собственности на жилое помещение, жилой дом, и технического паспорта на него;
• заключение о реконструкции жилого дома, помещения (квартиры), изготовленные лицензированной организацией, о котором указано выше;
• справка об отсутствии зарегистрированных лиц;
• согласие объединения совладельцев многоквартирного дома, в случае его создания;
• если помещения размещены в многоквартирном доме — письменное согласие собственников смежных квартир или помещений, то есть на этаже, а также выше и ниже на один этаж.
В некоторых населенных пунктах дополнительно требуют: копию заключенного договора на сбор и вывоз строительного мусора, справку о составе семьи собственника и т. п., фото объекта.
Когда это необходимо, то есть в случае признания в установленном законодательством порядке жилых домов, помещений (квартир) нежилыми, подается копия документа, подтверждающего непригодность жилого дома, помещения для проживания.
Снова-таки, в вашей конкретной ситуации точный перечень документов предусмотрен положением, утвержденным органом местного самоуправления вашего населенного пункта.
Необходимые документы вместо собственника может подать уполномоченное им лицо по доверенности (с приложением должным образом заверенной копии доверенности).
После подачи заявления и всех необходимых документов они направляются на рассмотрение исполнительных органов совета, которые могут выносить предложения о переводе жилого помещения в нежилые после проведения реконструкции помещения, о чем составляется соответствующий протокол.
В некоторых положениях предусмотрено, что заявитель предоставляет гарантийное письмо, в котором указывает, что он обязан выполнить работы на объекте согласно согласованной части предпроектных предложений.
Собственник нежилого помещения после получения разрешения исполнительного органа совета разрабатывает проектную документацию и утверждает ее в установленном порядке и получает разрешение (декларацию) на реконструкцию для перевода жилых помещений, жилых домов в нежилой фонд.
После окончания работ заказчик вводит объект в эксплуатацию, подав на регистрацию декларацию о готовности объекта к эксплуатации. Соответственно после приема в эксплуатацию объекта нужно зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество по новому назначению в порядке, установленном действующим законодательством.
Если посмотреть на особенности отдельных положений, то ими предусмотрена также уплата в местный бюджет паевого взноса на развитие инфраструктуры.
Однако орган местного самоуправления может отказать предоставить разрешение на перевод жилых помещений в нежилые.
В частности, в случае выявления недостоверных сведений в документах, поданных заявителем, или если подан неполный комплект таких документов, если будет выявлено несоблюдение других требований, предусмотренных порядком или законом.
Отказать также могут, если объект реконструкции не соответствует строительным, функциональным, санитарным, противопожарным нормам, концепции застройки города, выявлены недостоверные намерения заявителя или если есть мотивированные жалобы от жильцов дома или города.
Во всех этих случаях заявителю предоставляется мотивированное решение об отказе.
Что касается перевода нежилого помещения в жилое, то здесь ситуация во многом аналогична. Порядок таких действий также не нашел своего отображения в законодательстве и урегулирован положениями, принятыми органами местного самоуправления. Некоторыми местными советами приняты единые положения, один раздел которого регулирует перевод нежилых помещений в жилые, а другой — наоборот. В определенных населенных пунктах для этого приняты два отдельных положения.
Перевод нежилых домов, помещений в жилые допускается в случае соблюдения санитарных, технических и других норм действующего законодательства. В частности, помещение должно соответствовать требованиям законодательства к жилым объектам, установленными ДБН В.2.2-15-2005. Это, например, требования относительно высоты и площади помещения и отдельных его частей, строительных материалов, коммуникаций, вентиляции и т. п.
Перечень документов, которые необходимо подать в исполнительный орган местного совета, полностью аналогичен предыдущей ситуации, за исключением справки о зарегистрированных лицах и содержания поданного заявления.
Да и сам порядок действий заявителя и рассмотрения его обращения аналогичен: обращение для получения заключения в специализированное предприятие, имеющее соответствующую лицензию, подача документов в орган местного самоуправления, их рассмотрение, предоставление разрешения на перевод, получение соответствующего разрешения на строительные работы, прием в эксплуатацию законченного объекта, регистрация права собственности на недвижимое имущество по новому назначению.
Причины отказа в предоставлении разрешения на перевод нежилого помещения в жилое тоже совпадают с теми, которые предусмотрены для обратного перевода.
Итак, вопросы порядка перевода жилых помещений в нежилые и наоборот законодательно неурегулированы, а нашли свое отображение в актах органов местного самоуправления. Потому в случае, когда вы планируете соответствующие действия — ориентируйтесь на порядок, принятый сельским, поселковым или городским советом, полномочия которого распространяются на ваш населенный пункт. Также не забывайте о государственных строительных нормах, которыми определены требования к жилым и нежилым помещениям.
Ответы экспертов юридического рынка на самые горячие вопросы юристов относительно кризисных ситуаций доступны на страницах издания «ЮРИСТ&ЗАКОН». Только практические материалы, которые помогут предупредить и предотвратить много кризисных ситуаций, а не только действовать по факту процессов, которые уже произошли.
Получите демо-номер по ссылке, объективно оценивайте любую ситуацию и принимайте твердые и взвешенные решения уже сегодня.