Сколько стоит построить 10 этажный дом

Сколько стоит жилой комплекс построить? И что для этого нужно кроме денег?

23.01.2015 Карина Попкова

Мы много пишем о стоимости жилья, коммерческой недвижимости, анализируем и прогнозируем движение цен. Сегодня мы решили выяснить, сколько стоит построить целый жилой комплекс с отселением, созданием необходимых объектов инфраструктуры и прочими обременениями, где взять на это деньги и кто решает, какими будут будущие квартиры?

Раскрыть некоторые аспекты строительного бизнеса согласились в компании Viva Invest . Юрий Жарков, директор ЧРУП « Вива Консалт», на примере строящегося сейчас жилого комплекса « Уютный квартал» вкратце рассказал о процессе.

« Уютный квартал» возводится в уже сформированном микрорайоне Зеленый Луг по улице Кольцова на месте сносимых зданий старого жилищного фонда. В шаговой доступности от строящихся объектов здесь есть вся необходимая для жизни инфраструктура: школы, детские сады, магазины, учреждения здравоохранения.

В комплексе комфорт-класса запланированы семь 25-этажных одноподъездных домов, общественно-бытовое здание, две подземные гараж-стоянки, а также объекты инженерной инфраструктуры. Первый 25-этажный дом застройщик обещает достроить уже в конце 2015 года. Строительство всего комплекса планируется завершить в 2021 году.

Каждая квартира в жилом комплексе обеспечена одним машиноместом. Всего запланировано создать 1223 машиномест, из них 988 — в подземном паркинге.

Теперь мы расскажем, как девелопер пришел именно к такой концепции проекта, в чем были главные сложности и на что было потрачено больше всего ресурсов?

Инвестиционный замысел

— Изначально целью построить жилой комплекс задалась группа компаний Delfin group . Viva Invest вступила в проект собственным управлением реализацией для выполнения функций брокера и консультанта проекта. Так была сформирован первый состав команды проекта.

Сама по себе идея строительства в рассматриваемом случае примечательна тем, что она уже в момент зарождения была обеспечена 20% денежных средств от необходимой суммы первоначальных инвестиций. Имея понимание, что проекту есть на что и с кем стартовать, все последующие этапы доинвестиционной стадии обретали предпринимательский смысл.

Поиск площадки

— В то время, когда мы приступали к поиску площадки для возведения жилого комплекса, еще действовал так называемый заявительный принцип. Городские власти предложили несколько участков, пригодных для жилищного строительства в различных микрорайонах столицы. Нами были предметно оценены два десятка « площадок». Лучшая из них выбиралась по трем критериям. Во-первых, это емкость локального рынка, то есть текущий и потенциальный объем спроса и предложения в рассматриваемом районе. Вторым критерием выступило качество жилой среды, третьим — характеристики и «ресурс» собственно земельного участка. Причем именно в таком порядке по рангу значимости критериев фактически и осуществлялся подбор.

Микрорайон Зеленый Луг был выбран благодаря хорошей экологии, наличию в достаточном количестве и качестве объектов социально-бытовой инфраструктуры, сравнительно низкой конкуренции и, как бы это ни было странно, из-за отсутствия метро. Если в районе нет метро, это значит, что жилая среда не перенасыщена торговыми объектами и сопутствующей инфраструктурой, в том числе, на первых этажах жилых домов, которые своей доступностью общественным транспортом ( метро) привлекают транзитный транспорт и жителей других районов города, что негативно сказывается на комфорте проживания.

Проект отселения и решение, что будем строить

— Выбранный для строительства участок площадью около 8 Га был обременен старой малоэтажной застройкой. На отселение без малого 500 семей, которые в них проживали или продолжают жить ( процесс отселения еще не завершен) было выделено $ 25 млн. Людям предлагаются квартиры в строящемся объекте, однако мало кто соглашается на недвижимость, которая еще не построена, поэтому застройщиком приобретаются готовые квартиры, эквивалентные сносимому жилью. Проект отселения здесь масштабен: общая площадь предоставляемого жилья взамен сносимого превышает по площади один из семи вновь возводимых домов.

Учитывая высокую долю затрат на отселение в общей стоимости проекта, параметры местоположения, а также необходимую для окупаемости проекта продаваемую площадь комплекса был выбран класс жилой среды — «комфорт». Разумеется, строить жилье эконом-класса выгоднее и проще, однако, только на пустых площадках без серьезных обременений.

Важным критерием подтверждения выбранного класса жилой среды выступил коэффициент обеспеченности парковочными местами, который исключил целесообразность строительства жилья повышенной комфортности, ведь для него необходимо было бы построить как минимум в два раза большее количество парковочных мест, что оказалось бы не рентабельным.

После определения основных параметров будущей застройки и создания предварительной коммерческой концепции наступил момент для определения еще одного ключевого участника команды проекта — проектной организации. Им стала « Творческая мастерская-7». На плечи архитекторов был возложен нелегкий труд по адаптации коммерческой концепции к действующим стандартам и правилам архитектурно-строительной деятельности с соблюдением параметров технического задания, которое является воплощением коммерческой концепции.

Бизнес-планирование

— Когда к данным, уже полученным на доинвестиционной стадии, добавляются генеральный план застройки и архитектурный проект дома-представителя, становится понятно, какие дома, какие типы квартир и какой площади получит жилой комплекс. Предложенная архитектурная концепция подвергается анализу с коммерческой точки зрения. На данном этапе нужно сделать одну простую вещь: объединить в один проект то, что предлагает архитектор с тем, чего желают от проекта заказчик и инвестор. Отработанная в процессе многочисленных переговоров концепция утверждается. При этом все участники команды проекта понимают, что утвержденная концепция не является незыблемой и будет требовать адаптации к изменяющимся условиям рыночной среды.

Для того чтобы свести к минимуму количество будущих корректировок и обезопасить проект от фатальных рисков выполняется сценарный анализ — финальный аккорд бизнес-планирования.

На данном этапе — после появления бизнес-плана — открывается возможность для привлечения в проект институциональных инвесторов. При строительстве первого дома жилого комплекса « Уютный квартал» таким инвестором стал банк.

Создание бренда

— Итак, команда проекта поработала над тем, чтобы создать экономически целесообразный, сбалансированный продукт, востребованность которого обусловлена целым рядом внутренних характеристик. Следующей задачей перед нами стало максимально выразительное и доступное представление проекта потенциальной целевой аудитории.

Вариантов названия комплекса было масса. В процессе долгих обсуждений предпочтение было отдано названию « Уютный квартал». С кварталом все понятно — тут обозначаются большие площади застройки с самодостаточной инфраструктурой. Слово « уют» вызывают у людей приятные ассоциации, так как для дома самое главное — это уютная среда.

Затем необходимо было придумать образ, который бы представлял комплекс. Мы изначально исходили из идеи, что это должно быть что-то одушевленное. Образы людей были исключены сразу. Рассматривали животных. Привлеченные специалисты в области нейминга и брендинга проанализировали целый ряд представителей животного мира по утвержденной критериальной сетке. Каким-то чудом в расчет принималась даже система поиска благоприятной энергетики фэншуй. Главными претендентами красоваться на логотипе, которые прошли тест на профпригодность, стали черепаха и ежик. В конечном итоге было решено, что последний образ подойдет лучше всего.

Новый бренд нам хотелось наделить определенной эмоциональной энергетикой, излучающей позитивность, уверенность, силу и стабильность. Собственно так и появился уникальный в своем роде бренд жилого комплекса « Уютный квартал».

В настоящее время ведется строительство первого жилого дома жилого комплекса.

Только цифры:

— размер земельного участка — 7,94 Га;

— класс вновь создаваемой жилой среды — «комфорт»;

— закрытая внутренняя территория комплекса с элементами ландшафтного дизайна и детскими игровыми и спортивными площадками;

— высота потолков жилых помещений — 2,8 м;

— общая площадь помещений — 101 865 кв. м;

— из них жилая занимает — 95 587,51 кв. м, административные помещения — 6 277, 49 кв. м;

— двухуровневые подземные гараж-стоянки — 988 машиномест, плоскостные наземные парковки — 235 машиномест;

— 7 жилых домов, 1311 квартир;

— ориентировочный объем инвестиций — $ 171 млн, из них $ 25 млн выделено на отселение и снос существующей жилой застройки под новое строительство, $ 136 млн — на строительно-монтажные работы.

Фото — Феликс Сиваков

Сколько стоит построить многоквартирный дом

Себестоимость квартиры в новостройке – это очень волнующий вопрос для многих покупателей. Все прекрасно понимают, что застройщик тоже должен получить какую-то прибыль от своей деятельности, но в это же время не хотят быть обманутыми. Разумеется, ни одна компания не станет продавать недвижимость за ту сумму, в которую ей обошлось ее создание.

Конечная разница в цене остается на усмотрение и на совести продавца. И людям, желающим приобрести квартиры, тоже важно знать, сколько стоит построить многоэтажный дом. Ведь, если цена жилья будет сильно завышена, это повод поискать менее жадного застройщика.

Сколько стоит построить многоэтажку: ценообразующие факторы

Прежде всего, нужно понимать, как происходит расчет стоимости строительства многоквартирного дома, и какие расходы в него обязательно включаются. Все расходы условно делятся на проектно-организационные, технические и юридические.

Подготовительный этап включает:

Разработку проектной документации. Она осуществляется проектными бюро по договору с застройщиком. Конечная цена, как правило, зависит от количества квадратных метров в будущем здании или жилом комплексе и может варьироваться от 2500 до 800 рублей за квадрат. Таким образом, разработка проекта комплекса общей площадью, скажем, в 30 тысяч квадратных метров по самым скромным подсчетам обойдется строительной компании в 24 миллиона рублей.

Геологические изыскания. На конечную себестоимость квартиры влияют даже проводимые в обязательном порядке работы по изучению участка, ведь этот этап для застройщика также платный. Цена этой услуги также зависит от площади обследуемого земельного участка. Так, изыскания на 1-2 гектарах обойдутся в 45 тысяч рублей. Однако подобная цена устанавливается для работ без учета согласования архитектурных объектов на них. Если же согласование необходимо, а в случае со строительством многоквартирных домов так будет всегда, то изыскания на участке упомянутого размера обойдутся уже в 85 тысяч рублей.

Технические условия. Итоговая стоимость строительства 1 кв.м жилья зависит как от количества квадратных метров, так и от особенностей проекта. Технические условия, которые будут разработаны для него, обойдутся от 200 до 500 тысяч рублей.

Стоимость постройки многоквартирного дома, только на этапе подготовки к строительным работам, никогда не будет одинаковой для двух разных проектов. При разработке соответствующей документации учитываются их сложность, наличие или отсутствие различных инфраструктурных элементов и множество других нюансов.

Что касается технических расходов на строительство, то подсчитать их еще сложнее. Они включают как зарплату рабочим, которая может заметно отличаться, зависимо от региона, так и актуальные цены на строительные и отделочные материалы, а также логистику.

За последний год, в связи с подорожанием многих необходимых материалов, стоимость строительства многоэтажного дома выросла. Так, возвести кирпичное здание стало затратнее в среднем на 4%, а панельное и того больше – на целых 6%. Больше всего в цене поднялись бетонные смеси – разница в стоимости составила 20%.

Почему выросла реальная себестоимость квадратного метра жилья, может объяснить сравнение затрат на строительство за более долгий срок, например, в три года. Так, по сравнению с 2020 годом, построить многоэтажку стало затратнее примерно на 50% – это достаточно внушительная разница. Однако сегодня наблюдается тенденция к постепенному снижению цен. Она, опять же, связана со стоимостью строительных материалов, многие из которых начали дешеветь.

Юридические расходы касаются, главным образом, оформления земельного участка, отведенного под застройку, а также последующего права собственности на готовый объект. Что касается земли, то траты застройщика будут зависеть от того, берет ли он ее в аренду или покупает, а также от региона и населенного пункта. Понятно, что себестоимость квадратного метра жилья в центре, например Москвы или Санкт-Петербурга, будет гораздо выше именно по этой причине.

Отдельно стоит упомянуть и расходы на рекламу, а также услуги агентств недвижимости. Каждый застройщик, исходя из бюджета, сам определяет, сколько он готов потратить на них. Они непременно будут включены в конечную цену квартир, хотя на себестоимость недвижимости, как таковую, напрямую не влияют.

Как распределяется бюджет строительства

Независимо от того, сколько стоит постройка многоквартирного дома в целом, застройщику необходимо и правильно распределить расходы на каждый этап этого сложного процесса. Единой схемы, как происходит это распределение, нет – управление бюджетом осуществляется на усмотрение компании. Часто недостаток опыта и профессионализма в этой сфере приводит к тому, что строительство затягивается или вовсе замораживается.

Иногда застройщик, вынужденный брать дополнительные кредиты на строительство, пытается включить их в конечную стоимость готового жилья. Поэтому финансовое положение и репутация строительной компании – это то, чем нелишне поинтересоваться потенциальным покупателям.

Чаще всего распределение бюджета строительства происходит следующим образом:

70% – строительные работы, включающие монтаж конструкции, закупку и доставку строительных и отделочных материалов, зарплату рабочим и т.д.;
10-15% – прокладывание инженерных сетей, разработка их схемы;
9-15% – взятие в аренду или покупка земельного участка, а также его оформление в собственность;
1-5% – разработка проектной документации, геологические изыскания, технические условия;
около 2% – прочие расходы: реклама, услуги риэлторов или агентств и т.д.

Конечно же, процентное соотношение расходов может меняться. Также многое зависит и от классовой принадлежности объекта – траты на ту же рекламу будут совершенно разными. Например, хороший комплекс с приемлемыми ценами в развитом районе города, спрос на жилье в котором ожидаемо высок, в развернутых рекламных действия не нуждается.

Себестоимость 1 кв м многоквартирного жилого дома 2023

Согласно приказу Минстроя № 422, во втором полугодии 2023 года устанавливается нормативная стоимость одного квадратного метра в размере 93 тысяч 457 рублей. Разумеется, она выше, чем себестоимость квартиры в новостройке, и может сильно варьироваться. Например, в Москве средняя цена квадрата остается в пределах 250 тысяч.

Зависимо от того, сколько составляют затраты на строительство многоквартирного жилого дома, себестоимость квартир в разных федеральный округах заметно отличается:

Центральный ФО – 20-140 тысяч рублей;
Северо-Западный ФО – 24-84 тысячи;
Уральский ФО – 36-67 тысяч;
Южный ФО – 34-71 тысяча;
Дальневосточный ФО – 37-81 тысяча;
Северо-Кавказский ФО – 17-43 тысячи;
Приволжский ФО – 30-66 тысяч;
Сибирский ФО – 40-55 тысяч.

Эти данные, полученные в результате статистических исследований, помимо прочего, показывают, где в России строить дешевле, а где дороже. Однако не стоит забывать, что в некоторые документы, например, проектную декларацию, данные о расходах и себестоимости вносятся самими застройщиками. Отработанных механизмов, с помощью которых можно отследить достоверность этой информации, к сожалению, нет.

«Никто не будет строить в убыток»: сколько стоит возвести многоквартирный дом в Ярославле

В новых условиях цены на квартиры в новостройках удивляют. Незаметно для самих себя мы подобрались к реалиям, когда однушка на периферии Ярославля стоит в районе 3–4 миллионов рублей. Пару лет назад за эту же сумму можно было купить жилье почти в центре города.

Мы разобрались, почему цены на недвижимость продолжают расти. Для этого поговорили с Департаментом строительства Ярославской области и заместителем директора по финансовым и экономическим вопросам строительной компании «Стройинвест» Ириной Марецкой. Какие затраты застройщиков кроются за стоимостью квартир и чего ждать от рынка недвижимости дальше — в нашем материале.

Данные властей

Себестоимость многоквартирного дома рассчитывается в квадратных метрах. По данным регионального департамента строительства, в первом полугодии 2022-го она составила 48 613 рублей за квадратный метр. Для сравнения: в агентстве недвижимости «Метро» назвали среднюю стоимость квадратного метра квартиры в ярославской новостройке. Сейчас она составляет 92 745 рублей.

Если представить многоквартирный дом с жилой площадью 13 тысяч квадратных метров, то его возведение, по данным департамента, обойдется застройщику в 631 миллион 969 тысяч рублей. Согласно средней стоимости квартир в Ярославле, застройщик мог бы продать квартиры в нем за 1 миллиард 205 миллионов 685 тысяч рублей. Разница между себестоимостью и ценой продажи составила бы 573 миллиона 716 тысяч рублей. Это и есть выгода застройщика, на которой он мог бы заработать.

Также в департаменте предоставили данные о том, как изменились цены на строительство за последние 11 лет. Жилье подорожало больше чем на треть.

— С 2011 года средняя стоимость строительства 1 квадратного метра многоквартирного жилого дома на территории Ярославской области выросла на 37% — с 35 600 до 48 613 рублей.

В департаменте назвали основные причины, по которым меняется стоимость строительства. По данным властей квартиры дорожают из-за:

роста стоимости строительных материалов;

применения новой схемы привлечения денежных средств граждан (счета эскроу) и проектного финансирования при строительстве многоквартирного жилого дома.

Что говорят застройщики

Вскоре после начала спецоперации Центробанк России резко поднял ключевую ставку до 20% и лишь со временем опустил ее до 8%. В компании «Стройинвест» объяснили, что во многом на стоимость строительства повлияли дорогие кредиты для застройщиков. Даже сейчас строительные компании не могут предугадать, под какой процент они получат заём.

— В последнее время ситуация такова: после резкого роста ставка снова опустилась. Застройщики работают со счетами эскроу, поэтому плавающая ставка зависит от того, сколько денег дольщиков поступило на эти счета. Чем больше покрытие на счетах эскроу, тем ниже ставка. В данный момент мы можем получать кредит под 12–13%, но, как только на счета эскроу начнут поступать деньги от дольщиков, ставка будет снижаться. Максимально она может опуститься до 4%, учитывая, что банк будет получать субсидии от государства на целевые кредиты от застройщиков. Следует понимать, что в каждой ситуации ставка разная. По предыдущему нашему кредиту в 2021 году она снизилась до 2%, в новых условиях, повторюсь, — максимум до 4%. Но это в том случае, если у нас будет заключено много договоров долевого участия и деньги будут на счетах эскроу. То есть 100% покрытие заемных средств на счетах, в качестве поступлений от дольщиков. Обычно заемная сумма варьируется в пределах миллиарда рублей, — объяснила Ирина Марецкая.

Эксперты рассказали — затраты начинаются задолго до того, как на участке появляется бетонный фундамент. Возведение многоквартирного дома — это лишь часть долгого и затратного пути.

— Например, чтобы получить земельный участок, нужно участвовать в торгах и заплатить за участие деньги. То есть, еще не начиная непосредственно строительство дома, нужно потратить приличную сумму денег, чтобы тебе предоставили землю под застройку. Сказать сумму сложно — разные участки в разных районах города не будут стоить одинаково. Мэрия выставляет землю на торги — это может быть что-то по низкой цене, если территория невостребованная. А может быть и очень дорогой участок, — пояснили в «Стройинвесте».

Этапы строительства многоквартирного дома в Ярославле

Приобретение прав на земельный участок;
получение ГПЗУ;
сбор ТУ на присоединение к инженерным сетям;
изыскательные работы для проектирования (геодезические, геологические и так далее);
проектные работы;
проведение экспертизы проектной документации;
получение разрешения на строительство;
строительство объекта;
прохождение экспертизы;
ввод в эксплуатацию;
передача ключей новым владельцам квартир.

При этом единственная помощь, которую застройщикам предоставляет государство, — пониженные ставки по займам в банках.

— Есть закон, по которому банки предоставляют застройщикам относительно дешевые кредиты, так как получают от государства дотацию. Сказать, что государство сильно помогает застройщикам, — трудно. Мы сами по себе. Сами ищем банки, более выгодные ставки, — рассказали в компании.

Приходится тратиться на благоустройство

Согласно законодательству, застройщику не могут предоставить землю под возведение дома, если рядом недостаточно необходимых социальных объектов: детских садов, школ, поликлиник. Тогда компаниям приходится идти на компромисс — возводить такие объекты за свой счет.

— Когда получаешь разрешение на строительство, все проекты и планы просматриваются в департаменте строительства. При разработке проекта может быть заключено специальное соглашение, согласно которому в проект могут быть включены дополнительные социальные объекты или благоустройство, в которых заинтересован город, и в конечном итоге и будущие жители домов. Не смотря на дополнительные затраты — мы считаем это правильным для развития города. Приведем в пример наш проект — ЖК «Ривьера Парк». Мы получили разрешение на строительство на проект, в котором предусмотрен детский сад на 120 мест. У нас он встроен в здание и строится одновременно с домом. Разрешение на ввод здания в эксплуатацию не дадут, пока ты не достроишь детское учреждение, если этого требуют нормативы и обременения. Сейчас мы ввели в эксплуатацию первый дом в этом ЖК и ведем строительство второго, продажи квартир в нем стартуют уже в сентябре, — рассказала специалист.

В целом после того как детский сад будет достроен, мэрия Ярославля должна взять его на баланс города. Тогда застройщику могут возместить затраты на его возведение, но прибыли он не получит. Но не факт, что городская администрация заберет детсад себе.

— Мы еще понесем внеплановые расходы — благоустройство Которосльной набережной. В самом начале строительства «Ривьеры Парка» у нас не было в планах вкладывать 250–300 миллионов плюсом ко всем нашим затратам на благоустройство набережной. В случае с детским садом другая ситуация — мы можем предполагать, что мэрия возьмет его на баланс города. Конечно, в случае с этим детским садом ни о какой прибыли речи нет. Мы построили детский сад, предположим, за 300 миллионов. И у нас город возьмет его на баланс, возможно из бюджета, возместит нам эти затраты. Это то, на чем мы не заработаем денег. Вместо этого мы могли бы сделать парковочные места и продать их — а сейчас этого сделать не получится. К тому же следует учитывать, что мэрия может не взять сад на баланс. Хотя мы работаем над тем, чтобы это произошло. В противном случае на этом месте появится частный детский сад, который мы будем эксплуатировать сами. Для других целей это помещение использовать нельзя, — объяснила Ирина Марецкая.

Становится понятно, что любые расходы застройщиков накладываются на стоимость квартир. Схема простая — чем больше затрат на возведение дома и благоустройство, тем дороже жилье.

Дорогие квартиры — на дорогой земле

На стоимость строительства и, соответственно, будущего жилья влияет расположение дома. В Ярославле застройщики стараются возводить жилые комплексы бизнес-класса в основном в центре города. Иногда в таких случаях компании сотрудничают с городской администрацией — выкупают городской объект и строят на его месте элитный ЖК.

— Если глобально посмотреть на застройку, у нас есть план развития, в котором должно быть большое количество жилья. Дома сейчас действительно строятся, и они разные. Есть уровень экономкласса, есть более дорогая недвижимость. В Ярославле жилье бизнес-класса находится или совсем на периферии, либо втиснуто в центре города. Нужно понимать, что за этим кроются проблемы будущих жильцов. В идеальном варианте это должна быть комфортная застройка, благоустройство, цветы во дворе, рекреация, где можно погулять, например. Добиться того, чтобы тебе дали разрешение на строительство, чтобы выбранная земля подходила под общую концепцию проекта, очень сложно. Многим застройщикам приходится идти на компромисс. Например, дома возводятся вместо каких-то городских объектов, — объяснила Ирина Марецкая.

Но подобная схема срабатывает не всегда. И тогда застройщику приходится искать другое место для строительства. Часто из-за этого возникает архитектурное месиво, где пятиэтажные хрущевки соседствуют с высотками. Или даже с избушками, как это происходит в частном секторе на Суздалке. Там рядом с восемнадцатиэтажными гигантами расположены деревянные дома, в которых нет даже туалетов. Играет свою роль и то, что по печальной практике власти выдают застройщикам разрешения на возведение домов, но при этом увеличивается транспортная нагрузка. Из-за этого основные проспекты и прилегающие к ним улицы превращаются в сплошную гудящую пробку в часы пик.

— Бывают случаи, когда у застройщика есть классный проект, но строить его придется в пригороде. Люди купят там квартиру, скорее всего, от безысходности. Они же понимают, что, если работают в Брагине, например, будут тратить много времени на дорогу. Или им нужно найти определенную точку, где они будут и жить, и работать. Если говорить о нашем проекте «Ривьера Парк» — он один из тех, кто закрывает потребности будущих жильцов. Там рядом три школы, четыре детских сада, колледж, две поликлиники. Если бы ЖК находился где-нибудь на выезде из Брагина, возможно, аукционная цена земли была бы дешевле. В этом случае мы вложили много денег в землю. На другом участке мы бы, скорее всего, строили дом с меньшими площадями квартир, ближе к экономклассу. Соответственно, качество жилья стало бы другим, но и квартиры были бы дешевле. В основном застройщики стараются строить жилье бизнес-класса ближе к центру города, — объяснила Ирина Марецкая.

Будет еще дороже

Люди заметили, что квартиры сильно выросли в цене за последние два года. Сейчас не многие решаются вкладываться в недвижимость из-за высокой стоимости. По данным экспертов, частично приостановилось и возведение новых домов.

— Конечно, со всеми этими событиями стройки приостановились. Потому что банки подняли ставки по кредитам и больше чем на 50% подорожали стройматериалы. Сейчас процентные ставки снижены, а цены нет — строительство очень дорогое. Иногда люди думают, что квартиры дорого продают, но на самом деле сейчас строительство само по себе очень дорогое — как материалы, так и услуги. Я думаю, что в ближайшие полгода будет небольшой рост цен на квартиры в новостройках. Вряд ли они снизятся. Кто будет строить себе в убыток? Не сильно большую прибыль в таких условиях получают и сами застройщики, — пояснила специалист.

По данным экспертов, в этом году строительство новых объектов поднимется в цене минимум на 30%. Из этого можно сделать вывод о том, что квартиры в новостройках в ближайшем будущем, вероятно, подорожают на столько же.

— Сейчас у нас планируется строительство многоквартирных домов на проспекте Фрунзе. Проект уже готов. В ближайшее время мы будем сдавать его на экспертизу. Если сравнивать стоимость строительства с 2021 годом, мы уверены, что в этом году оно обойдется на 30% дороже. Об этом можно говорить смело. Пока мы не сравнивали себестоимость квадратного метра с нашими сданными проектами и теми, которые мы только планируем строить. По ЖК «Ривьера Парк» мы увеличили плановую смету на строительство второго здания. Оборудование, лифты подорожали, поэтому 30% — точная цифра повышения стоимости строительства, — предположила Ирина Марецкая.

Напомним, мы рассказывали историю строительства ЖК «Ривьера Парк». Изначально здание должно было стать апарт-отелем, но потом превратилось в элитный жилой комплекс.

Сколько стоит построить 16-этажный дом в Киеве?

Нет в стране человека, который бы не пытался отслеживать тенденции рынка недвижимости на Украине, а в частности в городе Киеве. На момент начала декабря месяца 2005 года стоимость 1 квадратного метра жилья в городе Киеве в среднем составила 1500 $. Скажете — рынок диктует свои условия… Рынок, да не тот.

Ситуация получается невероятно занимательной.

С одной стороны, население Украины постоянно уменьшается, и это факт. Официально на 1 ноября население страны уменьшилось до 46 млн. 988 тыс. человек. С другой стороны, жилье строится достаточно высокими темпами, но вот старые дома не сносят (исключение составляет частный сектор, но там старый дом сносят с целью строительства нового).

Получается, что когда нас было 52 миллиона, жилья кое-как хватало, теперь настроили нового, нас стало на 5 миллионов меньше, и вот вдруг жилья не хватает? Неправда. Просто никто не хочет официально признать избыток квадратных метров, ведь строительство приносит баснословные прибыли. Не верите? Давайте посчитаем стоимость постройки одного многоэтажного дома. (Стоимость работы берем с 10% запасом на непредвиденные расходы)

Итак: Дом 16 этажный монолитно-каркасный с кирпичной облицовкой 2 подъезда, 192 квартиры. 1-комнатных — 64 шт, 2-комнатных — 64 шт., 3-комнатных — 64 шт. Общая площадь квартир 11 840 м2. Внутренние работы полностью выполнены. Цены на материалы возьмем розничные по состоянию на 1 декабря 2005 года.

Котлован объемом 1664 куб. м обойдется примерно в 16,64 тыс. долл. Фундамент (материалы + работа) — 60 тыс. долл. Стены — 1,8 млн. долл. Крыша — 3,3 тыс. долл. Лестничные пролеты (с установкой) — 5,1 тыс. долл. Двери квартирные — 19,2 тыс. долл. Двери балконные — 13,4 тыс. долл. Окна квартирные — 69,1 тыс. долл. Унитазы — 13,4 тыс. долл. долл. Ванные — 23 тыс. долл. Краны и сифоны — 9,6 тыс. долл. Лифты — 120 тыс. Мусоропровод — 1,9 тыс. долл. Штукатурка — 57,6 тыс. долл. Линолеум — 189,4 тыс. долл. Электропроводка — 38,4 тыс. долл. отопление — 76,8 тыс. долл. И так далее. В сумме выходит 2 млн. 737 тыс. 948 долл.

Теперь делим 2,737 млн. долл. на количество метров — 11840 м2

В итоге, себестоимость (без НДС) 1 м2 = 231,25 долл.

Достаточно шокирующая цифра, особенно при нынешней ситуации. Досчитаем до конца нашу цену. Добавим прибыль строительной компании исходя из достаточно высокой ставки 20% рентабельности: 231,25 + 46,25 = 277,5 долл.

Теперь добавим НДС 20%:
277,5 + 55,5 = 333 долл.1 м2

Значит для конечного покупателя рыночная цена 1 м2 должна быть равна примерно 333 $ для нового 16-ти этажного дома на ровном участке местности. И это с учетом сантехники и полных внутренних работ, что является редкостью в реальной жизни. Согласитесь, но 1500 долл. и 333 долл. очень разные цифры.

Получается, что покупатель обычной квартиры в Киеве переплачивает по 1169 долл. на каждом квадратном метре. Куда же идут вырученные деньги, спросите Вы? Все просто. Реклама, маркетинговые исследования, акции и прочий промоушинг какого-нибудь дома или жилищно-офисного комплекса стоят денег, и по последним расценкам, немалых денег.

К этой сумме прилагается цена за выделение участка под строительство. По последним данным, которые озвучивают национальные СМИ, за один участок Киев получает около 3 млн. грн, то есть 600 000 долл., а соответственно каждый метр квартиры дорожает на 51 долл. и становится соответственно 384 долл. Но ведь это далеко не та сумма, которую мы видим в Киеве сегодня.

Сколько строительные компании списывают на еще и на рекламные и представительские издержки остается только догадываться. Но мы считаем реальную себестоимость строительства, потому как, если есть дефицит, то зачем реклама? 2005 год.

Сколько стоит построить 10 этажный дом